美國可調息抵押貸款再度回潮

　　可調息抵押貸款，曾經被認為是美國次貸危機的罪魁禍首。在次貸危機前，它一度占據70%的新增房貸市場，危機發生后，占有率一下降至3%。然而，美國房屋貸款銀行家協會3月23日公布的報告顯示，在3月18日結束的那一周，可調利率抵押貸款占全部抵押貸款申請的比例為5.9%，幾乎是兩年前的一倍，而且還呈現上升趨勢?？烧{息抵押貸款再度蠢蠢欲動，這其中是否又蘊藏著危機呢？

　　短期的誘惑

　　為了更深入了解美國當今的房貸市場，記者以購房者的身份向美國一家大型房貸機構咨詢，稱需要貸款購買80萬美元的公寓。房貸中介喬瑟夫自信滿滿地告訴記者：“一般來講，大約可以貸到80%的房款，也就是64萬美元，目前固定房貸利率為5%，5/1可調息抵押貸款(是指前5年利率固定，5年后每年浮動的貸款)利率為4.25%。”

　　喬瑟夫并沒有主動提及5/1可調息抵押貸款利率5年后的利率會有變動。直到記者問及，他才提到“如果你不打算住超過5年，5/1可調息抵押貸款至適合你的需求，30年固定利率的抵押貸款的利率要將近5%，但是5/1可調息抵押貸款至初5年的利率只有4.25%”。

　　當記者提問說，既然不打算長期住，那這個買房和租房又有什么區別時，他表示，這也許與生活方式有關，也許有人會考慮到房貸利息退稅的優惠。

　　房地美公司首席經濟學家諾沙夫特告訴記者，對于短期居住者，可調息抵押貸款和固定利率貸款相比，的確是很吸引人。然而兩者是否有因果關系不得而知。分析師真正看到的是可調息抵押貸款人相對較低的經濟能力和更大的“欲望”。

　　“一般來講，當固定利率貸款的利率上升時，人們轉向可調息抵押貸款，從而獲得負擔能力。”諾沙夫特說，“雖然沒有借貸者詳細的資料，但是大額房貸(jumbo loans，特指貸款超過41.7萬美元的房貸)趨向于可調息抵押貸款，結果就是，可調息抵押貸款的平均余額就要高于固定利率的貸款。”

　　布魯金斯智庫經濟研究副主席戴能則告訴記者，可調息抵押貸款者面臨兩個風險，一是低廉的固定利率期過后，貸款利率將參照一定的特定市場利率變動，另外，即使市場利率不提高，“借款人還可能看到自己的貸款利率變得更高了，這是因為他們當初被人為地提供了一個超低的‘惹麻煩的’利率”。

　　隱含的假設

　　在美國，房貸的計算和選擇是一門學問，一般人很容易被“忽悠”。就拿喬瑟夫的回答來講，他就隱藏了兩個信息：第一，房地美和房利美是不會從貸方收購大額貸款的，大額貸款的利率一般要比普通貸款來得高；第二，可調息抵押貸款一般開始幾年的利息很低，幾年后會隨市場利率波動，借款人很有可能看到每月的利息不斷升高。

　　記者粗算一下，如果買50萬美元的房子，20%的首付，需要貸款40萬美元。如果用30年固定利率抵押貸款，利率大約為4.85%，而5/1可調息抵押貸款至初5年的利率只有4.25%，在至初5年， 5/1可調息抵押貸款每年可以節省2400美元，5年下來有12000美元。

　　那么租房呢？租房5年和用5/1可調息抵押貸款買房住5年后再賣掉搬走——哪個更加合算？目前在紐約市，50萬美元房子的月租金大約是2000美元，5年的房租是12萬美元，大約是房價的24%。如果買房的話，交易稅費一次交易大約4%，在紐約市還有市稅和房貸稅，房產稅一年大約2%。5年下來，一買一賣加上5年的房產稅就已經是18%的房價了。40萬的房貸，按照4.25%的5/1可調息抵押貸款利率，5年的利息是8萬美元，考慮到利息可以有所得稅退稅，對于所得稅率33%的人來說，實際利息支出大約是5萬美元，相當于10%的房價?？偟膩碚f，選擇買方要在5年內支付28%的房價的代價，而租房只要25%。這還沒有計算賣房后提前還款要交的罰金，這也要幾千或者上萬美元，且沒有計算房屋可能的維修費用、公寓或者聯棟別墅的管理費以及用于首付的10萬美元5年來可能的收益……所以，如果房價不上漲，租房比5/1可調息抵押貸款買房劃算得多。只有房價在五年內上漲4%以上，購房者才可能收支平衡。

　　當然不同地方房租房價的比例不同，稅收也不一樣，結論有可能不同。不過很顯然，上述問題都是房貸中介不愿意提及的領域。

　　潛在的危機

　　當初，可調息抵押貸款在房市泡沫中起到了火上澆油的作用。在房價不斷上漲的年代，很多人通過可調息抵押貸款，買下了超過他們承受能力的房子。因為他們的收入只能支付至初低利率期的月供，如果沒有可調息抵押貸款，他們無法通過傳統的30年固定利率抵押貸款買下他們的房子。當然，在房價不斷上漲的年代，沒有人會因此感到不安，因為人們當時普遍認為5年后房價會更高，房貸自然會更安全。而可調息抵押貸款也被認為是解決窮人買房的偉大金融創新。

　　在次貸危機中，可調息抵押貸款曾經占據了金融報道的很大篇幅?？梢哉f，次貸危機就是因為隨著房價的下跌，市場擔心可調息抵押貸款的借款人在至初的低利率到期后無法應付高額的月供，或者無法重新再貸而引發的?？烧{息抵押貸款也因為其貸款人更具投機性，相對傳統固定利率貸款有著更高的違約率。即使在金融危機兩年后的2010年，次貸市場的拖欠率還是非常驚人。根據美國房屋貸款銀行家協會的數據， 可調息抵押次級貸款總體的拖欠率在2010年第三季度上升到29.80%，幾乎每10人中，就有3人拖欠還貸。相較而言，固定利率次級貸款的拖欠率則在23.84%。

　　不過，許多專家認為，現在形勢不同了。房貸對貸款人的信用記錄和收入等有非常嚴格的要求?，F在的可調息抵押貸款和次貸危機前的不可同日而語。諾沙夫特則給記者算了一筆賬，在優質的貸款市場，可調息抵押貸款總體的拖欠率從2005年第一季度的2.06%跳到2010年第二季度的13.75%。而固定利率貸款的拖欠率從2006年上半年的2%只上升到2010年第一季度的6.17%。可見，提高貸款門檻并不是“定心丸”。

　　另外，戴能則表示，近期可調息抵押貸款的市場份額上升，一方面是該貸款目前的利率明顯低于固定利率貸款，另一個原因就是，金融機構松口了。

　　“我們已經從各類檢測(包括銀行的問卷調查)中看到，信貸情況在緩慢并穩定地松綁中。作為這其中的一部分，貸方不但愿意以更低的利率出借，而且擴展了借款人的范圍。” 戴能說。

　　不過，目前5/1可調息抵押貸款還遠沒有恢復昔日的市場占有率。專家表示，其中一個原因是美聯儲量化寬松政策壓低了30年固定利率抵押貸款?，F在30年固定利率抵押貸款利率處在歷史低點，人們普遍預期未來利率更可能會上升。5/1可調息抵押貸款無法鎖定從第六年起的浮動利率，所以如果有可能5年后不賣房繼續住下去的話，他們會發現利率很可能漲到6%，過不了多久，他們就會意識到，無論是接受繼續支付浮動利率還是再貸款，都還不如當初選擇30年固定利率。另一個原因是目前30年固定利率和5/1可調息抵押貸款至初5年的利率差只有0.6%，而在以前利率差曾有1.5%。

　　不過，房地美的研究報告預測，到今年年底，可調息抵押貸款的市場占有率可能升至10%。