新用戶掃碼下載地產預售收入所得稅上調5% 房地產市場再生變數
稅收上調，這是今年全國“兩會”后國家對房地產業調控的第一個大動作，相信不僅僅是開始。可以預見，2006年房地產市場將是不平凡的一年。
日前，國家稅務總局下發文件，對房地產開發業務征收企業所得稅的辦法做出調整。有關專家指出，新規定勢必對房地產企業的收入產生一定影響，甚至進而影響未來的房價走勢。
地產預售收入所得稅上調5%
這份名為《國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》（31號文件），與2003年發布的83號文件相比，主要在以下幾方面進行了補充、修改和完善。
31號文件最明顯的變化是將預售收入的預計營業利潤率修改為預計計稅毛利率，并將比例由15%提高至20%.同時規定按開發項目的性質將開發產品區分為經濟適用房和非經濟適用房，并規定經濟適用房項目預售收入的預計計稅毛利率不得低于3%，非經濟適用房項目按不同區域分別確定預售收入的預計計稅毛利率，其中，省會城市和計劃單列市的城區和郊區不得低于20%，地級市的城區和郊區不得低于15%，其他地區不得低于10%.
對于開發產品的完工標準，31號文件規定：一是竣工證明已報房地產管理部門備案的開發產品（成本對象）；二是已開始投入使用的開發產品（成本對象）；三是已取得了初始產權登記證明的開發產品（成本對象）。
31號文規定，新辦房地產開發企業在取得第一筆銷售開發產品收入之前發生的廣告費、業務宣傳費和業務招待費，可以向以后年度結轉，但不得超過3年。
31號文件規定，房地產開發企業不得享受新辦企業的稅收優惠，同時規定以銷售房地產開發產品（包括代理銷售）為主的企業也不得享受新的企業稅收優惠。另外，房地產開發企業不得事先按核定征收方式征收、管理企業所得稅。
消費者、開發商誰埋單？
國家稅務總局有關負責人表示，房地產開發企業的開發經營活動不同于一般的建設單位或施工企業，也不同于一般的工商企業。由于現行企業所得稅征收管理辦法一般是依據工商企業的特點和實際情況制定的，未能很好的兼顧房地產開發企業的行業特點，因而在稅收征管中存在一些規定不明確的問題，難以保證稅基的完整。31號文件的頒布旨在加強了房地產開發企業所得稅的征收管理，規范了房地產開發企業的納稅行為。
中原地產華北區總經理李文杰認為，該規定實施后會減少開發商的利潤。如果房地產市場出現供應短缺，市場熱銷，開發商可能將稅收成本轉嫁到房價上。
“稅收調整會增加開發成本，但影響不是很大。”鴻泰地產總經理張鳳春說，5%的成本上升還在開發商的承受能力范圍之內，因此短期不會反映到房價上。況且價格由市場供求雙方決定，開發商就算想轉移成本，也要顧及到市場能否接受。
現在，許多大型開發企業往往通過注冊不同項目公司的方式開發新項目，根據以前的政策，新公司可免征所得稅一年。張鳳春指出，雖然31號文件取消了這種稅收優惠，但對于房地產業而言，項目前期運作的時間比較長，這段時間往往是零收入，因此規定對開發商的影響很小。
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