納稅主體換位　承租房產節稅

　　近日，一家大型商貿公司經理向筆者提出一個問題：去年該公司與一家房地產開發公司簽訂了一份一年期的房屋租賃協議，租金人民幣10萬元，同時代房地產開發公司繳納了1.2萬元房產稅。對于代繳的1.2萬元房產稅，商貿公司經理本以為取得了繳款書就可以在年終企業所得稅前扣除，然而，主管稅務機關卻未予認可。該企業下一年度還要與該房地產開發公司續簽房屋租賃協議，公司經理想請筆者為其提供相應的節稅方案。

　　其實，上述房屋租賃合同具有一定的代表性，屬于“出租方只收租金，房產稅轉嫁承租方”的那種流行做法。從結果上看，這種做法對于租賃雙方都沒有好處。首先，出租方要承擔承租方不繳稅款需要補稅的風險，因為出租方（產權所有人）是房產稅的法定義務人；其次，承租方代繳的稅金無法在企業所得稅前扣除，因為該項支出不符合稅前扣除的相關性原則。

　　那么，有沒有對租賃雙方都有利的方案呢？回答是肯定的。

　　筆者通過了解得知如下情況：商貿公司和房地產開發公司都是盈利企業（年應納稅所得額都超過10萬元），兩個企業領導人都有很強的現代經營意識，企業之間可以正常溝通。影響該合同的稅種主要有內資企業所得稅、房產稅、營業稅、城建稅、教育附加費，其他稅費可以忽略不計。

　　根據兩個企業的實際情況，筆者提出如下籌劃思路：首先，房產稅改由房地產開發公司自己繳納，并重新計算出房屋租賃金額，確保房地產開發公司整體收益不變；其次，通過納稅主體的改變增加商貿企業的稅前抵扣額；最后，通過簽訂新的房屋租賃協議達到節稅目的。

　　具體籌劃方案是：商貿公司和房地產開發公司簽訂的下一年度房屋租賃協議，合同金額調整為114545元，房產稅由房地產開發公司自己繳納，其他稅種按原規定執行。

　　籌劃結果計算過程如下：

　　假設在10萬元合同基礎上再增加A元，房地產開發公司整體收益不發生變化，那么房地產開發公司支出增加額：營業稅、城建稅、教育附加費＝A×5%（1+7%+3%）。

　　房產稅＝（10萬元+A）×12%；內資企業所得稅＝A×33%；房地產開發公司收入增加額即租金收入增加＝A.

　　可多抵扣所得稅＝[A×5%（1+7%+3%）+（10萬元+A）×12%]×33%.

　　當“支出增加額=收入增加額”時，A=14545元，即租金增加14545元并由房地產開發公司自己繳納房產稅，其整體收益未發生變化。在房地產開發公司整體收益不變的前提下，商貿公司可節稅2254.85元。

　　計算過程如下：籌劃前商貿公司現金凈支出＝79000（112000－100000×33%）元；

　　籌劃后商貿公司現金凈支出為＝76745.15（114545－114545×33%）元；

　　籌劃后比籌劃前現金凈支出減少2254.85元（79000－76745.15）。

　　由此可見，企業簽訂經濟合同需要考慮稅收因素，在堅持合同雙方共贏的前提下，按稅法規定調整合同內容，承租方可以達到節稅的目的。