代收費用并入房價更劃算

　　房地產開發企業在銷售不動產時，經常要代其他部門收取一些諸如城建配套費、維修基金等費用。目前，納稅人有兩種收取方式：將代收費用視為房產銷售收入，并入房價向購買方一并收取；或者在房價之外向購買方單獨收取。從土地增值稅的角度分析，兩種方式的稅收待遇是不一樣的。

　　根據財政部、國家稅務總局《關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字［1995］048號文件）規定，對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產開發企業在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉讓房地產所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉讓房地產的收入。對于代收費用作為轉讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20％扣除的基數；對于代收費用未作為轉讓房地產的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。以上規定為稅收籌劃創造了空間。

　　某房地產開發公司出售一棟寫字樓，獲得銷售收入3200萬元，并按當地市政府的要求，在售房時代收了180萬元的各項費用。開發該樓盤的支出如下：房地產開發成本為800萬元，支付土地出讓金200萬元，其他允許稅前扣除的項目合計300萬元。

　　如果該公司未將代收費用計入房價，而是單獨向購房方收取，則代收款項在計算扣除項目時不能扣除。按規定，從事房地產開發的納稅人在計算扣除金額時，可按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本金額之和，加計20％的扣除費用。因此，該項目允許扣除的金額為開發成本、土地出讓金之和乘以120％，再加上300萬元，為1500萬元，則增值額為1700萬元，增值率為113.33％。公司應繳納土地增值稅額為1700萬元乘以稅率50％，減去扣除金額 1500萬元乘以15％，結果為625萬元。

　　假如公司將代收費用并入房價向購買方一并收取，則可以作為扣除項目金額。該公司轉讓房地產取得的收入總額為3380萬元，允許稅前扣除項目的金額為1680萬元，增值額為1700萬元，增值率為101.19％。公司應納土地增值稅額為598萬元。

　　可見，該公司無論怎樣收取代收費用，其轉讓不動產獲得的增值額都是1700萬元。但是，公司改變收取方式，將代收費用并入房價中一并向對方收取，可減少土地增值稅支出27萬元。這部分節稅額是如何形成的呢？我們可以從土地增值稅應納稅額的計算方法入手分析。

　　土地增值稅是按增值額與扣除項目金額的比率（即增值率）大小分四個檔次累進計算征收的：增值率未超過50％時，應納稅額為增值額乘以30％；增值率位于50％～100％之間，應納稅額為增值額乘以40％減去扣除項目金額乘以5％的余額；增值率位于100％～200％之間，應納稅額為增值額乘以50％減去扣除項目金額乘以15％的余額；增值率超過200％，應納稅額為增值額乘以60％減去扣除項目金額乘以35％的余額。由此推斷，當納稅人轉讓房地產所取得的增值額相同且增值率超過50％時，扣除項目金額越大，應納的土地增值稅額就越小；否則相反。

　　當公司將代收費用并入房價后，扣除項目金額增加了180萬元。由于增值率處于100％～200％之間，應納的土地增值稅款相應地減少了180萬元× 15％＝27萬元，假定公司的代收費用為X，可以得出以下結論：如果納稅人轉讓房地產所獲得的增值率未超過50％，無論代收費用如何處理，均不會改變應納的土地增值稅數額；增值率位于50％～100％之間，將代收費用并入房價總額，可少納稅款5％X；增值率位于100％～200％之間，可少納稅款15％ X；增值率超過200％，可少納稅款25％X.以上分析是在增值率不變基礎上進行的。當納稅人將代收費用并入房價后會增加扣除項目金額，增值率也會相應降低，就有可能出現降低土地增值稅適用稅率的現象，從而使納稅人獲得更多的節稅利益。

　　比如，轉讓不動產計算出來的增值率位于100％～200％之間，其應納稅額為增值額×50％－扣除項目金額×15％。當納稅人將代收費用X并入房價后，使增值率降至50％～100％之間，其應納稅額為增值額×40％－（扣除項目金額＋X）×5％。兩者差額為：（增值額－扣除項目金額）×10％＋5％ X，就是納稅人獲得的節稅額。