土地增值稅的籌劃方法：利息支出的籌劃

　　房地產開發企業在進行房地產開發業務過程中，一般都會發生大量的借款，因此利息支出是不可避免的。利息支出的不同扣除方法會對企業的應納稅額產生很大的影響。

　　根據《土地增值稅暫行條例實施細則》第7條規定，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的。允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按本條第一和第二項規定計算的金額之和的5％以內計算扣除。用公式表示：

　　房地產開發費用＝利息＋（取得土地使用權所支付的金額＋房地產開發成本）×5％以內

　　例如，某房地產開發企業開發某住宅，共支付地價款200萬元，開發成本為4 00萬元，則其他開發費用扣除數額不得超過30萬元，即（200＋400）萬元×5％，利息按實際發生數扣除。

　　如果納稅人不能按照轉讓房地產項目計算分攤利息支出，或不能夠提供金融機構貸款證明的，房地產開發費用按地價款和房地產開發成本金額的10％以內計算扣除，用公式表示：

　　房地產開發費用＝（取得土地使用權所支付的金額＋房地產開發成本）×10％以內

　　如上例，則房地產開發費用總扣除限額為60萬元，即（200＋400）萬元×10％，超限額部分不得扣除。

　　納稅人在能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構的貸款證明時，利息支出如何計扣值得考慮。一般而言，企業在進行房地產開發時，借款數額會較大，其實際數會大于（取得土地使用權所支付的金額＋房地產開發成本）×5％。

　　因此，一般來說，按照第一種方式計扣比較有利于企業節省稅款，即房地產開發費用按下式計扣：

　　房地產開發費用＝利息＋（取得土地使用權所支付的金額＋房地產開發成本）×5％

　　但是，現實中的情況并不總是如此簡單。有些企業由于資金比較充裕，很少向銀行等金融機構貸款，這方面的利息支出相應地就比較少。這時，如果按照第一種方法計算，則扣除項目金額會較少，而按照第二種方法計算則扣除項目金額會較多。因此企業比較合乎邏輯的做法就是故意不按照轉讓房地產項目計算分攤利息支出，或是假裝不能提供金融機構的貸款證明，這樣稅務機關就會按照第二種方法計算。