土地增值稅的減稅與免稅

　　（一）對建造普通標準住宅的減免稅優惠

　　稅法規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％免征土地增值稅。在實際執行這條減免稅規定時，應注意以下四點：

　　1、要注意開發的房地產項目是否屬于普通標準住宅。

　　2、注意確認增值額是否未超過扣除項目金額的20％。

　　對那些雖從事普通標準住宅開發建設的，但取得的增值額超過扣除項目金額20％的，也不能予以免稅。

　　3、對增值額超過扣除項目金額20％的，應對其全部增值額按規定計征土地增值稅，不能僅按其超過扣除項目金額20％的部分計算征稅。

　　4、對于納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產開發的，應分別核算增值。

　　不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用這一免稅規定。

　　（二）對國家征用收回的房地產的減免稅優惠

　　根據《土地增值稅暫行條例》的規定，因國家建設需要依法征用、收回的房地產，免征土地增值稅。這里所說的“因國家建設需要依法征用、收回的房地產”，是指因城市實施規劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產或收回的土地使用權。因城市實施規劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產的，比照有關規定免征土地增值稅。

　　（三）對個人轉讓房地產的減免稅優惠

　　《土地增值稅暫行條例實施細則》規定：

    個人因工作調動或改善居住條件而轉讓原自用住房，經向稅務機關申報核準，凡居住滿5年或5年以上的，免予征收土地增值稅；

　　居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅。居住未滿3年的，按規定計征土地增值稅。

　　（四）對1994年1月1日前簽訂開發及轉讓合同的房地產的減免稅優惠

　　1、1994年1月1日以前已簽訂的房地產轉讓合同，不論其房地產的何時轉讓，均免征土地增值稅。

　　2、1994年1月1日以前已簽訂房地產開發合同或已立項，并已按規定投入資金進行開發，其在1994年1月1日以后5年內首次轉讓房地產的，免征土地增值稅。簽訂合同日期以有償受讓土地合同簽訂之日為準。對于個別由政府審批同意進行成片開發、周期較長的房地產項目，其房地產在上述規定5年免稅其以后首次轉讓的，經所在地財政、稅務部門審核、并報財政部、國家稅務總局核準的，可以適當延長免稅期限。

　　3、在上述免稅期限內再次轉讓房地產以及不符合上述規定的房地產轉讓，如超出合同范圍的房地產或變更合同的，均應按規定征收土地增值稅。上述減免稅優惠的適用范圍，限于房地產開發企業轉讓新建房地產的行為，非房地產開發企業或房地產開發企業轉讓存量房地產的，不適用此規定。