充分加計土地增值稅允許扣除項目進行的納稅籌劃

　　1.充分計列利息費用及其他費用支出

　　現行土地增值稅制度對房地產開發中作為財務費用的利息支出有兩種列支方法：

　　一是在商業銀行同類同期貸款利息范圍內據實扣除，同時對其他房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額和房地產開始成本之和（以下簡稱“合計數”）的5％計算扣除；二是對不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，可按上述“合計數”的10％計算扣除包括利息在內的全部費用支出。

　　在實際操作中，以上兩種方法計算的“房地產開發費用”必然存在差異。因為第一種方法中允許“據實扣除”的利息和第二種方法中“合計數”的5％（即因包括利息費用而增加的部分）不一定相等。如果企業進行納稅籌劃，就要比較這兩者的高低，選擇其中扣除利息較高者對應的方法，作為企業的最后選擇。如果允許“據實扣除”的利息費用較高，應選用第一種方法，單獨計算利息支出；否則，應選用后一種方法，按“合計數”的10％扣除全部費用。

　　2.充分利用對房地產開發企業的附加扣除實施稅務籌劃

　　《土地增值稅實施細則》規定，對從事房地產開發的企業，可按“合計數”的20％加計扣除項目金額，其他企業從事房地產開發的，不享受此項費用扣除。此舉的主要目的是為了抑制對房地產的炒買炒賣行為。因此，當非房地產開發企業欲進入房地產業時，不宜作為其非主營項目，而應考慮重新設立一獨立核算的、專門從事房地產開發和交易的關聯企業。這樣，不僅可以在房地產開發業務中享受前述附加扣除，實現土地增值稅的納稅籌劃，而且可以在今后的各納稅年度中利用企業的關聯關系實現其他稅收的納稅籌劃。比如，通過雙方的銷售收入分列，可使雙方各自扣除業務招待費（或交際應酬費）時適用較高的扣除率，進而實現企業所得稅（或外商投資企業和外國企業所得稅）的納稅籌劃。