購買房屋的納稅籌劃

    為了配合國家住房制度改革，有效期啟動房地產市場，積極培養新的經濟增長點，國家對個人買賣住房進行了一系列稅收政策的調整。個人在購買私用住房時，應認真學習并利用這些政策，以節省稅款。

    根據財政部、國家稅務總局財稅字（1999）210號文件《關于調整房地產市場若干稅收政策的通知》的規定，普通住宅標準暫按每套住房建筑面積不超過120平方米掌握。

    即如果個人購買住房建筑面積不超過120平方米，在符合一定條件的情況下，可以享受稅收減免的優惠。

    自從國家調整房地產市場若干政策于1998年8月1日執行后，涉及到個人購買住房應繳納的契稅也作了相應的調整，具體而言可以分為以下幾種情況：

    （1）個人購買自用的普通住宅（根據財稅字[1999]210號文件，是指建筑面積在120平方米以下的住宅）暫減半征收契稅。契稅實行的幅度稅率為3％～5％，各省、自治區、直轄市人民政府可以在3％～5％的幅度稅率規定范圍內，按照本地區的實際情況決定。

    北京市確定的契稅稅率為4％，因此，此類住房的契稅稅率為房屋全價的2％。

    （2）個人購買1998年6月30日以后建成的非普通住宅，也就是住宅面積在120平方米以上的住宅，或者是1999年8月1日之前稅收優惠政策尚未執行時購買的商品住宅，個人要繳納契稅的適用稅率為房屋全價的4％，不能享受減半或是免稅照顧。

    個人在購買自用住宅時，應注意運用這些政策，盡量減少自己的應繳稅款。當然購買的住房應以適用為主，不能一味地追求節稅。在住房的各方面條件均符合自己要求的情況下，比較各套房屋的應納稅款，從而選擇最合適的住房。

    比如兩套類似的住房，均是150平方米，全部價款為150萬元，一套是1998年6月30日之前竣工驗收的，另一套是在1998年6月30日以后竣工驗收的，則前者不用繳納契稅，而后者應適用4％的稅率，其應納稅額計算如下：

    應納稅＝150萬元×4％＝6萬元

    除了上述的稅收優惠外，納稅人還可以利用下列稅收優惠減少稅收：

    （1）城鎮職工按規定第一次購買的住房，免征契稅。此項規定只限于第一次購買，并且為在國家規定的標準面積內購買的公有住房。根據北京市的住房政策，在市規定面積以內的部分，免征契稅，超過部分，要按照4％的稅率納稅。另外，如果住房面積沒有達到市規定面積標準的，重新購置公有住房的，視為第一次購房。

    （2）因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌情減征或者免征。

    （3）土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權屬的，由省級人民政府確定是否減免。

    （4）財稅字[2000]130號規定：對各類公有制單位未解決職工住房而采取集資建房方式建成的普通住房或由單位購買的普通商品住房，經當地縣以上人民政府房改部門批準，按照國家房改政策出售給本單位職工的，如屬于職工首次購買住房，均比照《中華人民共和國契稅暫行條例》（以下簡稱《契稅暫行條例》）第六條第二款“城鎮職工按規定第一次購買公有住房的，免征”的規定，免征契稅。