政策與程序同等重要——二手房個人所得稅政策評析

　　房地產是一種關系到國計民生的特殊商品，它不能用機械化的方式無限制地大批量生產。特殊商品必須輔之以特殊調節。

　　近兩年，中國的房地產市場出現了住房市場化改革后的第一次全面繁榮。房價持續上漲，增速之快，許多城市已經有心驚肉跳之感。房價離普通百姓的承受能力，愈行愈遠。業內人士說：一個商人做過房地產之后，從事其他行業便覺得沒有味道。做過房地產之后，開發商不再輕易對其他行業感興趣，不言而喻，最重要的原因還是這個行業暴利的存在。

　　近期房地產是否有泡沫的討論似乎突然有了傾向性結論，一時間評論如潮。許多人承認部分城市房地產存在著較大風險，上海是風暴的中心。房地產確實存在著風險，特別是政策性風險。更有人驚呼：上海樓市已深陷十面埋伏，一出悲劇正在上演。

　　值此緊要關頭，政府不會袖手旁觀。

　　一、征收個人所得稅并非“新政”

　　繼國家七部委聯合下發《關于做好穩定住房價格工作的意見》，調整住房轉讓環節營業稅政策后，7月初，國家稅務總局新聞發言人對個人二手房交易所得征免個人所得稅政策的發言再次觸動了房地產市場敏感的神經，各種反映紛至沓來，有人拍手稱快，有人叫苦不迭……

　　只要辦了交接手續，房產當即就成了二手房。二手房存量巨大，它的行情走勢對整個房地產市場影響巨大。最近重申個人二手房交易所得征收個人所得稅政策，給人造成了這是為配合房地產業宏觀調控而新開征個人所得稅的錯覺。主要原因是以前個人二手房交易不活躍，交易量不大，社會關注度不強。其實，對個人轉讓財產所得征收個人所得稅是依法進行的，已經實行多年。

　　個人所得稅法從來就有對二手房征稅的政策要求。二手房交易涉及個人所得稅的具體規定，較早可以追溯到上世紀90年代中期。1994年國務院頒布《中華人民共和國個人所得稅實施條例》及1999年財政部、國家稅務總局、建設部《關于個人出售住房所得征收個人所得稅有關問題的通知》早已明確對轉讓建筑物所得征收個人所得稅。

　　二手房個人所得稅政策被房地產界稱為“打擊面最廣”，“最能切中要害”的稅收“新政”。老百姓近來對房地產涉及的稅收政策，特別是對個人二手房交易所得征免個人所得稅政策十分關注。7月8日，就個人二手房交易如何繳納個人所得稅等現行稅收政策，國家稅務總局新聞發言人重申了以下幾點。

　　1.并未開征新稅種

　　今年實行的宏觀調控政策，從稅收政策上講，有所調整的主要是房地產業轉讓環節應繳納的營業稅，實質是課稅依據的技術性調整，稅基有所擴大，其他稅收政策沒有變化。

　　2.分三種情況征稅

　　按照《個人所得稅法》規定，個人出售自有住房取得的所得，應按“財產轉讓所得”項目計征個人所得稅，稅率為20％。同時，1999年12月，財政部、國家稅務總局、建設部就有關問題又作出了明確規定，具體分三種情況征稅：

　　-個人出售除公有住房以外的其他自有住房，其應納稅所得額按照個人所得稅法的有關規定確定。即按照轉讓財產的收入額減除財產原值和合理費用后的余額繳納20％的個人所得稅，合理費用指賣出財產時支付的有關費用。

　　-個人出售已購公有住房，其應納稅所得額為個人出售公有住房的銷售價，減除住房面積標準的經濟適用住房價款、原支付超過住房面積標準的房價款、向財政或原產權單位繳納的所得收益以及稅法規定的合理費用后的余額。

　　-職工出售以成本價（或標準價）出資的集資合作建房、安居工程住房、經濟適用住房以及拆遷安置住房，比照已購公有住房確定應納稅所得額。

　　3.二手房的免征、減征

　　主要有兩種情況可享受個人所得稅優惠政策：

　　一是對個人轉讓自用5年以上、并且是家庭惟一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。

　　二是對出售自有住房并擬在現住房出售1年內按市場價重新購房的納稅人，其出售住房應繳納的個人所得稅，先以納稅保證金形式向主管稅務機關繳納，購房金額大于或等于原住房銷售額的，全部退還納稅保證金，購房金額小于原住房銷售額的，按照購房金額占原住房銷售額的比例退還納稅保證金，余額作為個人所得稅繳入國庫。

　　仔細體味，政策本身是合情合理的。政策目的是抑制房價炒作，同時也分別不同情況區別對待。其中的減免政策也為普通百姓以真實改善自身住房條件為目的的房地產交易行為網開一面。政策中5年、1年的規定是分別兩種情況給出了房產自用和炒作的劃分標準，體現了嚴肅的法規里蘊涵著人性化色彩。政策執行中也應該注意另外一種現象：許多人原本可以買二手房圓安居夢。可現在除了需繳營業稅外還要繳個人所得稅，雖說這些稅費由業主繳納，但目前二手房市場尚處于賣方市場，供不應求局面還未得到緩解。因此，如果業主不肯出這筆費用，自然就會轉嫁到房價中來。這讓那些真正想買房的人多了一重顧慮。

　　二、政策與程序同等重要

　　一項早已明確的稅收政策，重申一下還要引起“軒然大波”，可見當前房地產市場“泡沫”確實很嚴重，經不起“鳳吹草動”了。專業角度分析，其中還有一個不易察覺，但又不可小視、不得不說的本質問題。

　　政策已有，重申一下，反響巨大。原因何在？說來也簡單：執行不力。稅務機關對“炒房”的稅收征管顯然力度不足。比如某大城市，去年一年征收到此類稅收僅為10萬余元，占其21.5億個人所得稅收入的0.4％，比重過低，與個人出售住房應征稅收的差距過大。

　　長期執行不力，其中必有緣由。該政策只規定該征，具體怎么征，卻沒有下文，由各地因地制宜，各顯神通。二手房個人所得稅本就難征，加之方方面面壓力大，各地難以統一起來。個人所得稅開征20年來，一個基本的經驗就是源采控制。丟掉這一基本經驗，個人所得稅就成了無源之水。二手房個人所得稅的征收效果不佳，原因就在于源泉控制不力。據調查，全國沒有統一的具體征管辦法，省一級統一的辦法都很少見。許多地方二手房交易都是先辦過戶，然后自行到稅務局繳納個人所得稅。由于缺乏有效的約束機制，實質是有政策無措施，規定形同虛設，這樣的政策可以稱之為“瘸腿政策”。瘸腿的政策在紛繁復雜的經濟生活中是難有作為的。

　　其間，許多地方也創新了一些自己的源泉控制辦法，比如個人所得稅與產權過戶掛鉤。此招一出，立竿見影，成效卓著。隨之二手房成交量也應聲而落。可惜的是，經常受到各種利益集團的抵制，加之政府方面的壓力，堅持不了許久，就悄然引退，不了了之。

　　安徽某市一位老板說，房價只會漲不會跌。因為，雖然國家出臺的政策很嚴，但地方的實施細則很寬松，對投資買房基本沒有影響。他的話在房產局、開發辦負責人最近的表態中得到了印證。市房產局負責人明確表示，等待降價、打壓房價的心態是一個誤解。市開發辦負責人更是直言，合肥的房價要降也降不下來，因為我們是從低價拉起來的。這顯然很符合房地產商們的意愿。據媒體報道，類似情況許多地方都存在。如此看來利益集團，部門利益，地方保護主義的力量不能小覷，地方稅務機關做好源泉控制，要爭取他們主動地配合支持，困難不小。

　　政策與程序同等重要。沒有部委一級法規規章的支撐，地方稅務機關制定的具體操作辦法一旦面對利益集團和地方保護的壓力，往往難以招架。因此，制定二手房個人所得稅國家層面的具體征稅辦法和程序，為二手房個人所得稅強筋健骨，十分必要。

　　操控市場的有兩只手：一個是無形之手，即價值規律；另一個是有形之手，即政府的宏觀調控。既然政府已經出手，那肯定是萬不得已，而且是不達目的，誓不罷休。兩只巨臂，太極推手，必然要推出一個老百姓完全可以接受的房價來。希望那些“炒房者”和地方保護轉移者理解政府調控政策的意圖和決心。香港寸土寸金的地方，房價都會一落千丈，內地房價就沒有調控余地么？還是認清大勢，按理出牌吧。調節房地產市場中的過高收入，從利潤方面淡化其特殊性，勿使其高人一等，還原房地產普通商品的本質。房地產可以作為保值增值的手段，但決不能讓它成為簡單的提款機。可喜的是，近期政府一系列抑制房價的政策，已經收到明顯的效果。我們相信，隨著市場監管力度的增強，稅收征管手段的規范嚴密，房地產身上的泡沫會一步步地被擠掉，從名實不符走向名至實歸。