房地產(chǎn)企業(yè)所得稅存在的問(wèn)題及對(duì)策

　　近年來(lái)，隨著住房制度改革的逐步推進(jìn)，房地產(chǎn)業(yè)已成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。可是，伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的突飛猛進(jìn)，其相應(yīng)的稅收征管卻顯得不足，并且在所得稅征管方面表現(xiàn)尤為突出。歸納起來(lái)，主要有以下表現(xiàn)形式：

　　1、隱匿應(yīng)稅收入，其主要手段是：（1）將取得的商品房預(yù)售款長(zhǎng)期掛在“預(yù)收帳款”、“其他應(yīng)付款”等科目，不申報(bào)繳納應(yīng)交的所得稅；（2）以工程尚未決算，收入、成本、費(fèi)用無(wú)法確定為由，將已實(shí)現(xiàn)的商品房銷售款長(zhǎng)期掛在“應(yīng)付帳款”、“其他應(yīng)付款”和“預(yù)收帳款”等往來(lái)科目，不結(jié)轉(zhuǎn)或延期結(jié)轉(zhuǎn)應(yīng)稅銷售額；（3）銷售車庫(kù)、儲(chǔ)藏室等附屬配套設(shè)施不開(kāi)具發(fā)票，隱匿和不申報(bào)應(yīng)稅收入；（4）將自建房轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)或用于捐贈(zèng)、獎(jiǎng)勵(lì)、抵償債務(wù)等不視同銷售；（5）將完工可售的房地產(chǎn)用作對(duì)外投資或分配給股東（或投資人）不視同銷售；（6）以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（完工可售的房地產(chǎn)）換取其他單位或個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)不視同銷售等等。

　　2、擠占、多提、虛列完工產(chǎn)品成本，其主要手段有：（1）不遵循配比原則在完工產(chǎn)品與在產(chǎn)品之間正確歸集與分配土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)以及開(kāi)發(fā)的間接費(fèi)用、借款費(fèi)用等，將前述費(fèi)用全部擠占完工產(chǎn)品成本；（2）以工程完工未結(jié)算為由，高估建筑安裝工程費(fèi)和配套設(shè)施費(fèi)，將其長(zhǎng)期掛在“其他應(yīng)付款”和“應(yīng)付帳款”科目，虛增成本；（3）通過(guò)預(yù)提“工程維修金”等形式加大產(chǎn)品開(kāi)發(fā)成本；（4）多結(jié)轉(zhuǎn)已售產(chǎn)品的銷售成本及稅金，甚至將預(yù)收房款應(yīng)納的相關(guān)稅費(fèi)作為已完工銷售產(chǎn)品的應(yīng)納稅費(fèi)一并扣除，減少已售產(chǎn)品銷售當(dāng)期的應(yīng)納稅所得額等等。

　　3、超標(biāo)準(zhǔn)列支或扣除相關(guān)費(fèi)用和支出，主要項(xiàng)目?jī)?nèi)容包括：（1）注冊(cè)資本金不到位，將應(yīng)繳資本的支出和利息作為經(jīng)營(yíng)性費(fèi)用扣除；（2）超標(biāo)準(zhǔn)列支或扣除人員工資及職工福利費(fèi)；（3）超標(biāo)準(zhǔn)列支或扣除業(yè)務(wù)招待費(fèi)、宣傳費(fèi)和廣告費(fèi)；（4）超標(biāo)準(zhǔn)、超范圍列支、扣除各類捐贈(zèng)和贊助支出等等。

　　鑒于以上情況，建議進(jìn)一步規(guī)范與強(qiáng)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的所得稅征管，具體對(duì)策是：

　　1、調(diào)查摸清房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅源狀況，組織房地產(chǎn)行業(yè)稅收專項(xiàng)評(píng)估，逐一分析各轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的收入、成本、費(fèi)用指標(biāo)，科學(xué)測(cè)算其行業(yè)合理稅負(fù)，以利正確指導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管。

　　2、建立健全房地產(chǎn)業(yè)稅收征管制度與規(guī)范，加強(qiáng)其行業(yè)日常稅收監(jiān)管，防患于未然；

　　3、建立國(guó)、地稅與工商、國(guó)土以及房地產(chǎn)行業(yè)主管部門間的聯(lián)系與協(xié)調(diào)機(jī)制，加強(qiáng)部門間工作的聯(lián)動(dòng)性，適時(shí)掌控與堵塞稅收征管漏洞；

　　4、強(qiáng)化房地產(chǎn)業(yè)稅務(wù)稽查，加大其稅務(wù)違法行為懲處力度，以查促管。