稅收稽查風暴：房地產公司爆出偷稅大案

　　房地產行業一向是高額利潤行業。目前發達國家房地產業稅收占地方總稅收的10％以上，而在我國，這一比例不到7％。廈門市最近破獲數起和房地產業有關的偷稅大案，有的偷稅金額達到上千萬。“財富巨人”卻成了“納稅矮子”，個中緣由不能不引人深思。

　　關鍵數據

　　來自該市地稅局的資料表明，從今年地稅部門對房地產業開展的專檢情況看，雖然社會普遍認為房地產業實現了超額利潤，但其納稅情況卻不容樂觀，存在的涉稅違法違章行為較為嚴重。

　　一方面，房地產業偷逃稅案發率高，被稅務部門調查的企業幾乎無一例外地存在不同程度的問題。

　　另一方面，由于房地產企業一旦偷逃稅，金額均較大，因此該行業涉稅的大要案較多。今年初至 11月底，地稅稽查部門合計查補稅費4111萬元，房地產開發企業共2710萬元，占總數的66％。其中，偷逃稅金額在千萬元以上的有1件，10萬元到50萬元的有10件，1萬元－10萬元有11件。一些房地產公司為偷逃稅，隱瞞的收入或虛列的成本經常以千萬計，有的相當于一家中型企業的年產值。

　　據了解，房地產企業偷逃稅的手段主要是隱瞞收入或通過各種手段肢解截留收入，以及抬高工程造價成本或人工成本，虛列賠償成本等。

　　典型案例

　　境內開發境外銷售偷稅逾千萬

　　該市地稅稽查局近日破獲了一起境外銷售境內不動產的偷稅大案，偷稅金額達 1153.96萬元，滯納金678.59萬元，補稅罰款超過2000萬元。據悉，這也是該市地稅部門有史以來查獲的境外銷售不動產最大的偷稅案。

　　今年 2月28日，廈門市地稅稽查局收到一封舉報信。信上說，廈門華×房地產公司開發的某廣場，總計7.5萬平方米商品房，采取境內開發，境外銷售方式，五樓以上售價從630美元－1266美元不等，但國內合同僅簽400美元；商場每平方米售價1196美元－1500美元，國內合同僅簽600美元。

　　經過初步調查，稽查人員發現，該廣場大樓落成近七年，總建筑面積達 7.5萬平方米，賬上銷售收入僅為8000多萬元。為進一步核實情況，根據舉報信上的電話，稽查人員與舉報人取得了聯系。幾天后，在某茶館，舉報人向稽查人員提供了一張某股東的投資、購房、分配房屋的表格。表格上有香港永×資源有限公司總經理蔣某的簽字。同時，提供了交款憑據，憑據上有廈門華×房地產公司法人代表、董事長楊某的太太簽收的字樣。

　　一周后，在舉報人的幫助下，地稅稽查人員與相關公司的有關人員在廈門會面，證實了實際銷售價格與房管局登記合同不符這一事實。通過調查，稽查人員發現，部分股東已將在房管局登記的房屋委托物業公司進行二次交易，最大的股東施某還專門成立了一家物業公司，經營其購得的房屋。種種跡象表明，該公司確已將商品房在境外銷售完畢，境外銷售不動產資料存于境外。

　　稽查人員到廈門房產與土地資源管理局調取了有關房產銷售登記合同。根據商品房買賣合同登記時間，該公司從 1997年6月至2004年5月銷售某廣場房產銷售收入金額為2.97億元，而公司只申報“預收售房款”收入7120余萬元。

　　根據稅法有關規定，市地稅稽查局對該公司的偷稅行為做出了相應的處罰，補稅、加收滯納金、罰款共 2327萬余元。目前，案件已進入執行階段。

　　上千萬賠償款 13個“假人”瓜分

　　為抬高項目開發成本，偷逃稅款，該市某房地產公司竟想出了偽造賠償土地款的法子，但他們的伎倆終沒能逃過稅務稽查人員的 “法眼”。

　　不久前，市地稅稽查局在檢查該市某房地產公司時，該公司提供了其拆遷賠償款的一沓厚厚的資料，內附有賠償款 1515萬元收據、賠償協議、身份證明等資料。為博取稅務機關的信任，他們還將資料提供給稅務師事務所，經事務所審計確認后出具了報告，一切看來天衣無縫。

　　但地稅稽查人員經仔細審核發現，該公司用于賠償的上千萬元款項竟僅有13人分得，且賠償數額之闊綽，讓人難以置信：一個墳頭賠15萬，一個養豬場賠200萬元……盡管房地產商辯稱是“被村民敲詐”，不得不做出高額賠償，但這些疑點還是引起了稽查人員的警覺。

　　經審查，該房地產項目的賠償地塊位于湖里禾山后坑村，而獲賠償的村民的身份證號卻是以350221開頭的，應為同安地區的居民，這是怎么回事？帶著這一疑點，稽查人員來到公安局戶籍管理處，一查便水落石出，原來，這13個身份證都是偽造的。經進一步調查，所謂的1515萬元賠償也是假造的。

　　此案真相大白后，總計查補企業所得稅 350萬元，加之罰款滯納金總計523萬元，為國家挽回稅收損失230萬元。目前，此案還在進一步查處中。

　　動作

　　審核工程建造成本

　　為有效預防房地產商虛列成本、轉移利潤現象的發生，業內人士也建議稅務機關對工程建造成本明顯偏高的房地產企業，采取將商品房開發圖紙及預算委托給國家認可的預算審核機構進行評審，作為稅務機關核定其合理成本依據的辦法，從而一定程度上凈化我市的房地產稅收秩序。

　　監管外資房地產企業

　　記者從廈門市地稅局外稅分局了解到，外資房地產企業今后每開發一個項目從籌備立項到銷售結束，每一個動作都要及時向地稅局通報。該市外資房地產企業的稅收管理將更為精細，今后其房地產項目都將建立開發檔案。

　　按該市地稅局外稅分局最近出臺的新辦法，外資房地產項目立項后30天內，就要向主管稅務機關報送相關材料。同時，房地產企業的存款賬戶、股權變更情況等也都要報送給稅務部門。

　　另外，外資房地產項目進入預售或正式銷售階段后，外稅分局將掌握到每一個房地產項目的銷售變動情況，并按月補充更新檔案。進入銷售尾期，外稅分局將加強發票控管和申報跟蹤，避免欠稅漏稅等問題的發生。

　　追問

　　物業稅，偷稅殺手锏？

　　為改變房地產開發期重稅導致房價高企及房地產業大量偷稅的現象，國家擬對房地產開征統一規范的物業稅（財產稅）。將開發商建房時繳納的一部分稅，改由購房者在購買房屋以后按年繳。據估算，如果現在的建設成本為100元／平方米，把地價和其他費用所占開發成本的比例降到國外的一般水平，將使房屋開發成本降到58元／平方米。

　　然而另有說法是，開征物業稅是將原來由開發商承擔的稅費轉嫁給了消費者，增加消費者的住房成本。現時，消費者購房時的房價下降了，但以后的使用費用卻不斷上漲，一般的消費者對這筆長期費用根本承擔不起。對此，市地稅部門表示，物業稅的開征仍未最后定奪。