企業房改的所得稅政策

　　國家稅務總局就企業房改有關所得稅政策問題，于2001年4月6日下發了國稅發[2001]39號《關于企業住房制度改革中涉及的若干所得稅業務問題的通知》。其主要內容為：

　　《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》規定，從1998年下半年開始停止住房實物分配，逐步實現住房分配貨幣化、工資化，具體時間、步驟由各省、自治區、直轄市人民政府根據本地實際情況確定。停止住房實物分配后，企業不再為職工購建住房籌集資金，應按規定取消住房基金和住房周轉金。企業職工購房資金來源主要有：職工工資、住房公積金、個人住房貸款，以及有的地方由財政、單位原有住房建設資金轉化的住房補貼等。為貫徹落實國務院關于企業住房制度改革的精神，現將企業住房制度改革中涉及的出售住房損益處理等所得稅業務問題明確如下：

　　一、取消住房基金和住房周轉金制度前企業出售住房所得或損失的處理

　　為了籌集職工購房基金，企業按國家有關規定已將住房折舊、住房出租收入、上級撥入住房資金及有關利息作為住房基金和住房周轉金單獨核算，未計入應納稅所得額的，根據收入費用配比和相關性原則，出售住房發生的損失不得在申報繳納企業所得稅前扣除。

　　取消住房基金和住房周轉金制度后，企業現有住房周轉金余額（包括已出售職工住房凈損益）如為負數，經批準后，可依次沖減公益金、盈余公積金、資本公積金及以后年度未分配利潤；如為正數，也不再計入企業應納稅收入總額，而直接作為企業的稅后未分配利潤處理，用于職工集體福利。如果企業取消住房周轉金制度時相關的住房周轉金負數余額較大，在較長的期間內無法用公益金、盈余公積金、資本公積金及以后年度的未分配利潤抵補，并旦企業以往對職工的工資欠賬較大，報經國家稅務總局審核，取消住房周轉金制度前已出售的職工住房損失可在一定期間內在繳納企業所得稅前扣除。

　　二、取消住房基金和住房周轉金制度后企業出售住房所得或損失的處理

　　企業按規定取消住房基金和住房周轉金制度后出售住房（包括出售住房使用權和全部或部分產權）的收入，減除按規定提取的住宅共用部位、公用設施維修基金以及住房賬面凈值和有關清理費用后的差額，作為財產轉讓所得或損失并入企業的應納稅所得。對于擁有部分產權的職工出售、出租住房取得的收入，在補交土地使用權出讓金、按規定繳納有關稅費后，按企業和職工擁有的產權比例進行分配，企業分得的出售、出租收入，以及職工將住房再次出售后，企業按規定收到返還的相當于土地出讓金的價款和所得收益，應計入企業的收入總額，依法計算繳納企業所得稅。

　　企業在省、自治區、直轄市人民政府規定的停止實物分房前向職工出售住房，要按國家規定的房改價格收取房款，凡實際售價低于國家核定的房改價格所形成的財產轉讓損失不得在所得稅前扣除。企業對已按規定領取了一次性補發購房補貼的無房和住房未達到規定面積的老職工，以及停止住房實物分配后參加工作的新職工，按低于成本價出售住房發生的損失，不得在企業所得稅前扣除。

　　三、已出售或出租住房的折舊費用和維修費的處理

　　企業已出售給職工的住房，自職工取得產權證明之日，或者職工停止交納房租之日起，不得再扣除有關住房的折舊和維修等費用。取消住房周轉金制度后，凡企業自管和委托代管住房的租金收入已計入企業的收入總額的，企業發生的用于未出售住房的維修、管理費用，可以稅前扣除。

　　四、企業為職工繳納的住房公積金的處理

　　企業根據國家規定按工資總額一定比例為本企業職工繳納的住房公積金，可在稅前扣除。

　　五、住房補貼、住房困難補貼和提租補貼的處理

　　停止住房實物分配后，房價收入比（即本地區一套建筑面積為60平方米的經濟適用住房的平均價格與雙職工家庭年平均工資之比）在4倍以上的地區，企業按市（縣）政府制定并報經省級政府批準的標準，對無房和住房面積未達規定標準的職工支付的住房提租補貼和住房困難補助，可在稅前扣除。

　　企業按省級人民政府規定發給停止實物分房以前參加工作的未享受過福利分房待遇的無房老職工的一次性住房補貼資金，經稅務機關審核可在不少于3年的期間內均勻扣除。企業按月發給無房職工和停止實物分房以后參加工作的新職工的住房補貼資金，可在稅前扣除。

　　六、住房公積金和各種名目住房補貼的處理

　　企業按國家統一規定為職工交納的住房公積金，按省級人民政府批準的辦法發放的住房補貼、住房提租補貼和住房困難補貼，可在稅前據實扣除，暫不計入企業的工資薪金支出；企業超過規定標準交納或發放的住房公積金或各種名目的住房補貼，一律作為企業的工資薪金支出，超過計稅工資標準的部分，不得存稅前扣除。