教你精打細算繳個稅

　　出售一套房屋，出售者究竟要繳納多少稅呢？

　　符合普通標準住房的商品房個稅繳納楊先生于2004年9月以60萬元的總價在北京購買了一套二手商品房，建筑面積為100平方米。現在他決定將房屋以72萬元的總價售出。由于楊先生取得產權證或完稅發票的時間不滿5年，所需繳納的稅費為：營業稅金及附加：銷售額×5.5%＝720000×5.5%＝39600（元）；印花稅：銷售額×0.5‰＝720000×0.5‰＝360（元）；個人所得稅：個人所得稅＝個人所得稅應納稅所得額×20%；個人所得稅應納稅所得額＝轉讓收入－房屋原值－轉讓住房過程中繳納的稅金－有關合理費用；其中，轉讓收入（以實際成交價格）為720000元；房屋原值＝原房價＋購買時所繳稅金＝原房價＋印花稅＋契稅＋產權證印花稅＝600000＋300＋9000＋5＝609305（元）；轉讓住房過程中繳納的稅金＝營業稅＋印花稅＝39600＋360＝39960（元）；合理費用＝住房裝修費用＋手續費＋公證費等費用＝609305×10%＋200＋600＝61731（元）；個人所得稅應納稅所得額＝720000－609305－39960－61731＝9004（元）；個人所得稅＝個人所得稅應納稅所得額×20%＝9004×20%＝1801（元）。

　　這樣算下來，楊先生需要繳納的個人所得稅僅占總房款的0.3%.已購公房個稅繳納彭女士擁有一套100平方米的已購公房，以1560/㎡的成本價購入，《通知》規定已購公房買進價是按經濟適用房價格標準計算（以北京為例，經濟適用房標準價格為：4000元/㎡），售出價為60萬元，土地出讓金由買方繳納。以成本價購買的時間不滿5年，所需繳納的稅費為：營業稅金及附加：銷售額×5.5%＝600000×5.5%＝33000（元）；印花稅：銷售額×0.5‰＝600000×0.5‰＝300（元）；原房價＝4000×100＝400000（元）；房屋原值＝原房價＋購買時所繳稅金＝原房價＋印花稅＋契稅＋產權證印花＝400000＋200＋6000＋5＝406205（元）；轉讓收入（以實際成交價格）為600000元；轉讓住房過程中繳納的稅金＝印花稅＋營業稅＝300＋33000＝33300（元）；合理費用＝住房裝修費用＋手續費＋公證費等費用＝406205×15%＋200＋600＝61731（元）；個人所得稅應納稅所得額＝600000－406205－33300－61731＝98764（元）；個人所得稅＝個人所得稅應納稅所得額×20%＝98764×20%＝19753（元）。

　　彭女士需要繳納的個人所得稅僅占總房款的4.9%，但不難看出，由于已購公房屬于單位給予員工的福利分房，最初購買者基本是以成本價購得的，隨著房價的不斷走高，其出售價格與原購買價格存在較大差額，相應個稅所繳金額也較多一些。不過已購公房大多數都已經滿5年，不在營業稅征收范圍內，因此業主不需要繳納營業稅，可以減少稅費的支出。

　　經濟適用房個稅繳納劉先生于2000年購買了一套120平方米的經濟適用房，房屋原值為36萬元，現在以54萬元出售。由于該套房屋不在營業稅征收期內，劉先生只需繳納印花稅和個人所得稅。

　　印花稅：銷售額×0.5‰＝540000×0.5‰＝270（元）；轉讓收入（以實際成交價格）為540000元；房屋原值為360000元；轉讓住房過程中繳納的稅金＝印花稅＝270（元）；合理費用＝住房裝修費用＋手續費＋公證費等費用＝360000×15%＋200＋600＝54800（元）；個人所得稅應納稅所得額＝轉讓收入－房屋原值－轉讓住房過程中繳納的稅金－有關合理費用＝540000－360000－270－54800＝124930（元）；個人所得稅＝個人所得稅應納稅所得額×20%＝124930×20%＝24986（元）。

　　劉先生需要繳納的個人所得稅占總房款的6.9%.