二手房個稅征收解讀

　　近日，很多市民比較關心的二手房個稅征收問題，下面對二手房的個稅征收問題進行一下解析。

　　計稅價格如何確定計稅價格為轉讓房屋的評估價格。該價格由社會中介機構提供，房產交易機構最后把關。

　　查賬征收如何確定房產原值、稅金及合理費用納稅人申請采用查賬征收，需提供完整、有效的憑證（合同、稅務發票等）。應繳個稅是應納稅所得額的20％。應納稅所得額＝評估價格－房產原值－稅金－合理費用。

　　5類房屋房產原值各有不同確定標準。

　　商品房房產原值：買房時實際支付的房款及相關稅費。

　　自建住房：實際建房費用及建造和取得產權時交納的相關稅費。

　　經濟適用房（含集資合作建房、安居工程住房）：實際購房款＋相關稅費＋按規定交納的土地出讓金。

　　已購公有住房：標準面積購房款（按經濟適用房價格計算）＋超標準面積實際支付房款＋向財政部門（或原產權單位）交納的所得收益及相關稅費。

　　城鎮拆遷安置房：貨幣補償后買房的，原值為實際購房款及相關稅費；采取產權調換的，所換房屋原值為拆遷補償協議注明的價款及相關稅費；采取產權調換，被拆遷人取得調換房，同時取得部分貨幣補償的，房屋原值需減去貨幣補償額；采取產權調換，被拆遷人取得調換房時，支付了部分貨幣的，原值為調換房價款及支付的貨幣加上相關稅費。

　　稅金包括納稅人轉讓住房時實際繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅（需提供稅票原件及復印件）。

　　合理費用包括裝修費用、貸款利息、手續費、公證費等費用。

　　裝修費用需提供稅務發票（發票付款人與產權人姓名一致）。對已購公房、經濟適用房，裝修費用最高扣除額為房屋原值的15％；商品房及其他住房，為10％。原購房為裝修房的，不再扣除裝修費用。

　　按揭貸款購買的住房，憑銀行證明，據實扣除貸款利息。手續費、公證費等，憑有效證明據實扣除。

　　一年內退稅和五年免稅有什么“門檻”個人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房的（不包括商鋪等），轉讓時免征個稅。其買房時間以房產證時間為準。

　　轉讓現有住房并在一年內按市場價重新購房的，視重新購房價值可全部或部分免稅，但操作上實行先征后退。具體辦法為：新購房價值大于或等于原住房金額的，全額退還個稅；小于原住房金額的，按比例退還所繳個稅。全市集中在江岸區地稅局辦理退稅手續。

　　如何界定一年內購房時間一年內簽訂購房合同，以合同簽訂日期為一年期計算標準。但申請退稅時，需辦妥房產證。

　　征稅會不會影響二手房市地稅局負責人說，個稅細則出臺，對我市二手房市場會有一定影響，但影響不會太大。

　　據介紹，去年我市購房者自住房比率為92％，外地購房者只占7％左右，境外購房者極少。今年上半年，自住房比率為70％左右，外地購房者比率25％左右。境外買家僅占0.19％，全市僅236戶。這說明我市房屋買賣還處于自住為主階段。開征個稅主要是針對炒房行為，不會對我市自住房市場形成大的沖擊。