農業企業房產稅的納稅輔導——房產稅概述

　　一、房產稅的征稅對象、征稅范圍

　　房產稅的征稅對象是房產，即以房屋形態表現的財產。獨立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、室外游泳池等不屬于房產。

　　房產稅規定的征稅范圍是在城市、縣城、建制鎮和工礦區的房產。

　　這里所說的城市，是經國務院批準設立的市，包括市區和郊區，不包括農村；縣城是指縣人民政府所在地的城鎮；建制鎮是指經省、自治區、直轄市人民政府批準設立的建制鎮；工礦區是指工商業比較發達，人口比較集中，符合國務院規定的建制鎮標準，但尚未設立建制鎮的大中型工礦企業所在地。城市、縣城、建制鎮、工礦區的具體征稅范圍由省、自治區、直轄市人民政府劃定。

　　二、房產稅的納稅人

　　按照規定，房產稅的納稅人是產權所有人。產權屬于全民所有的，由經營管理的單位繳納；產權出典的，由承典人繳納；產權所有人、承典人不在房產所在地或者產權未確定以及租典糾紛未解決的，應由房產代管人或使用人繳納。

　　以上產權所有人、經營管理單位、承典人、房產代管人或使用人，均為房產稅的納稅人。

　　農業企業若在城市、縣城、建制鎮和工礦區范圍內擁有房產（即為房產的所有權人）的，自然是房產稅的納稅人。農業企業使用的房產（指在城市、縣城、建制鎮和工礦區范圍內的房產）為國有（即全民所有），也應當繳納房產稅，是房產稅的納稅人。

　　三、房產稅的減稅、免稅

　　依照（86）財稅地字第008號文件規定，農業企業可以享受的房產稅減免稅待遇主要包括：

　　1.企業辦的各類學校、醫院、托兒所、幼兒園自用的房產，也可比照由國家財政部門撥付事業經費的單位自用的房產，免繳房產稅。

　　2.經過有關部門鑒定停止使用的毀損房屋和危險房屋，在停止使用后免征房產稅。

　　3.為了鼓勵利用地下人防工程，對于作營業用的地下人防設施，暫免征收房產稅。

　　4.為了照顧微利企業和虧損企業，對微利企業和虧損企業的房產，可以由地方根據實際情況在一定時期內免征房產稅。

　　5.企業停產、關閉后，原有房產閑置不用的，經省、自治區、直轄市地方稅務局批準，可暫不征收房產稅。但如果這些房產轉給其他納稅單位使用或者企業恢復經營，應當依照規定繳納房產稅。

　　6.房屋大修停用半年以上的，經納稅人申請，稅務機關審核，在大修理期間可免征房產稅。

　　另外，按照規定，企業繳納房產稅確實有困難的，可由省、自治區、直轄市人民政府確定，定期減征或者免征房產稅。

　　四、房產稅特殊情況處理

　　1.新建房屋的納稅時間

　　按照規定，企業新建的房屋，凡是企業自建的，自建成之日的次月起征收房產稅；委托施工企業建設的，從辦理驗收手續之日的次月起征收房產稅。企業在辦理驗收手續前已經使用或者出租的、出借的新建房屋，應按規定征收房產稅。

　　2.投資聯營房產的計稅方法

　　按照規定，對于企業投資聯營的房產，應當根據投資聯營的具體情況確定房產稅的計稅方法。對于以房產投資聯營，投資者參與投資利潤分紅，共擔風險的，以房產余值作為計稅依據計征房產稅；對于以房產投資，收取固定收入，不承擔風險，實際上是以聯營名義收取租金的，應按規定由出租方按租金收入計征房產稅。

　　3.融資租賃房屋的計稅方法

　　按照規定，對于融資租賃房屋，由于租賃費中包含了房屋的價款、手續費和融資利息等，與一般房屋租賃的租金的內涵不同，且租賃期滿后，當承租方支付最后一筆租賃費后，房屋的產權要轉移到承租方，實際上這是一種變相的分期付款購買固定資產的形式，所以在對融資租賃房屋計征房產稅時，應以房產余值計算征收。

　　4.無租使用房產的納稅人問題

　　按照規定，企業無租使用房產管理部門、免稅單位及納稅單位的房產，應由使用人代為繳納房產稅。

　　5.國有農業企業清產核資房產稅征收問題

　　按照財政部、國家稅務總局的有關規定，對于國有農業企業進行清產核資過程中房屋價值重估后的新增價值，應按照有關規定征收房產稅。比如，某國有農業企業進行股份制改造，對固定資產進行價值重估，某一房產原值1000萬元，經重估后價值為2000萬元，企業已經對固定資產賬戶資料按規定進行調整，則在計征房產稅時應按2000萬元計征房產稅。