個人、家庭契稅的納稅輔導——契稅概述

　　契稅是以所有權發(fā)生轉移的不動產為征稅對象，向產權承受人征收的一種稅。

　　一、納稅人

　　按照稅法規(guī)定，在我國境內轉移土地、房屋權屬（即土地使用權、房屋所有權），承受（指通過購買、受讓、受贈、交換等方式取得土地使用權、房屋所有權）的單位和個人，為契稅的納稅人。也就是說，通過購買、受讓、受贈、交換等方式取得土地使用權、房屋所有權的單位和個人，是契稅的納稅人。這里所說的個人既包括個體戶，也包括其他個人、家庭。

　　個人、家庭通過上述方式取得土地使用權和房屋所有權的，就是契稅的納稅人。

　　二、征稅范圍

　　按照規(guī)定，契稅的征稅范圍為發(fā)生權屬轉移的土地和房屋。具體范圍包括：

　　（一）土地使用權轉移

　　土地使用權轉移包括：

　　1.國有土地使用權出讓，即土地使用者向國家支付土地使用權出讓金，國家將國有土地使用權在一定年限內讓予土地使用者的行為。

　　2.土地使用權轉讓，指土地使用者將其土地使用權轉移給其他單位和個人的行為，包括出售（即有償轉讓）、贈與（即無償轉讓）和交換（土地使用者之間相互交換土地使用權）等，不包括農村集體土地承包經營權的轉移。

　　（二）房屋所有權轉移

　　房屋所有權轉移具體包括：

　　1.房屋買賣，即有償轉讓房屋所有權的行為。

　　2.房屋贈與，即將房屋所有權無償轉讓給他人的行為。按照規(guī)定，房屋贈與應有書面合同或者契約，并到房地產管理部門或農村基層政權機關辦理登記過戶手續(xù)才能生效。

　　3.房屋交換，即相互交換房屋的所有權的行為。按照規(guī)定，房屋的使用者經房屋的所有者同意，通過變更租賃合同，辦理過戶手續(xù)，相互交換房屋的使用權，不征收契稅。房屋的所有者之間通過簽訂交換契約，辦理房屋產權變更手續(xù)，相互交換房屋的所有權，按規(guī)定應當辦理契稅手續(xù)。具體又可以分為兩種情況：若雙方交換價值相等，則免納契稅，應當辦理免征契稅手續(xù)；若價值不等的，應就超出部分繳納契稅。

　　按照規(guī)定，下列方式視同土地使用權轉讓、房屋買賣或者房屋贈與：

　　1.以土地、房屋作價投資、入股。以土地使用權或者房屋所有權折價作為投資，應按有關規(guī)定辦理產權變更登記手續(xù)，視同土地使用權轉讓或者房屋買賣，由承受方按規(guī)定繳納契稅。

　　2.買房拆料或買房翻新。個人、家庭以買房拆料或買房翻新方式取得對方的土地使用權或者房屋所有權的，實際上都構成土地使用權轉讓或者房屋買賣，均應由購買的個人、家庭按規(guī)定繳納契稅。

　　3.以土地、房屋權屬抵債。按照規(guī)定，經當地政府和有關部門批準，以土地、房屋權屬抵償債務的，應當視同土地使用權轉讓或者房屋買賣，在辦理產權過戶手續(xù)時，由取得土地使用權或者房屋所有權的一方按規(guī)定繳納契稅。

　　4.以實物交換土地、房屋權屬。個人、家庭以其擁有的產品或者其他實物換取對方的土地使用權或者房屋所有權的，應當視同土地使用權轉讓或者房屋買賣，由個人、家庭按規(guī)定繳納契稅。

　　5.以獲獎方式承受房屋權屬。以獲獎方式承受房屋權屬，其實質是接受贈與房屋，應當視同房屋贈與，應由獲獎人按規(guī)定繳納契稅。

　　6.以預購方式或者預付集資建房款方式承受土地、房屋權屬。按照規(guī)定，以預購方式或者預付集資建房款方式承受土地、房屋權屬的，應當視同土地使用權轉讓或者房屋買賣，由取得土地使用權或者房屋所有權的個人、家庭按規(guī)定繳納契稅。

　　三、減免稅規(guī)定

　　按照現行稅法規(guī)定，個人、家庭所能享受的契稅優(yōu)惠政策包括：

　　（一）住房買賣的減免稅。按照《契稅暫行條例》和《契稅暫行條例細則》的規(guī)定，凡城鎮(zhèn)全民、集體所有制單位，有當地正式戶口的職工，按照省、自治區(qū)、直轄市人民批準的標準價，第一次購買本單位公有住房，在規(guī)定標準以內的，可以免征契稅。城鎮(zhèn)職工享受免征契稅待遇，僅限于第一次購買的公有住房，而且不能超過國家規(guī)定標準面積。再次購買的住房和第一次購買的住房中超過國家規(guī)定標準面積的部分，應當按規(guī)定繳納契稅。

　　按照規(guī)定，納稅人因為自然災害、戰(zhàn)爭等不能預見、不能避免并不能克服的客觀原因導致其原有住房喪失，因而重新購買住房的，征收機關可酌情準予減征或者免征契稅。

　　財稅字［1999］210號文件進一步規(guī)定，為減輕個人購買普通住房的稅收負擔，凡是個人購買自用普通住宅，暫減半征收契稅；為促進積壓空置商品房的銷售，對積壓空置的商品住房（限于1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房）銷售時應繳納的契稅在2000年底以前予以免稅優(yōu)惠。

　　（二）政府征用減免稅。按照《契稅暫行條例細則》的規(guī)定，納稅人的原有土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權屬的，是否減征或者免征契稅，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。

　　（三）開墾荒地免稅。為鼓勵納稅人開墾荒地，促進生產發(fā)展，提高土地利用效果，《契稅暫行條例細則》規(guī)定，納稅人承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權，用于農、林、牧、漁生產，免征契稅。納稅人取得荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權，不是用于農、林、牧、漁生產，而是用于其他方面的，應當照章納稅。

　　（四）外交稅收豁免。按照《契稅暫行條例細則》的規(guī)定，對于依照我國有關法律規(guī)定以及我國締結或參加的雙邊和多邊條約或協定的規(guī)定應當予以免稅的外國駐華使館、領事館、聯合國駐華機構及其外交代表、領事官員和其他外交人員承受的土地、房屋權屬，經外交部確認，可以免征契稅。

　　（五）其他減免稅。除了上述項目外，對于財政部規(guī)定的其他項目，可減征或者免征契稅。

　　納稅人符合減征或者免征契稅規(guī)定的，應當在簽訂土地、房屋權屬轉移合同后10日內，向土地、房屋所在地的契稅征收機關書面提出減稅或者免稅申請，并提供有關證明材料。契稅征收機關按規(guī)定審核后，辦理減征或者免稅手續(xù)。契稅減稅、免稅的審批程序和辦法，由省、自治區(qū)、直轄市征收機關具體確定。按照規(guī)定，代征單位不得辦理減稅或者免稅手續(xù)。