解讀：什么樣的二手房轉讓時要交土地增值稅

    日前，市地稅局一紙《關于個人轉讓二手房征收土地增值稅問題的通知》嚴格規定，個人轉讓二手房時，必須繳納土地增值稅。那么，究竟什么樣的房屋需要交納這個稅費呢？根據政策，分為兩種情況：第一種，對于居民轉讓非普通住宅的，居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅；第二種，居住未滿三年的，按規定計征土地增值稅。

    具體如何計算，有關專家就土地增值的這兩種情況，結合營業稅、個稅分別舉例進行以下詳細說明：

    一、稅率說明：

    ◆營業稅：營業稅稅率為5.5%.從2006年6月1日起，對購買住房不足5年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅；個人購買非普通住房超過5年（含5年）轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅。

    ◆個稅：如果不能提供房屋原值的，將按納稅人住房轉讓收入的1%核定應納個人所得稅額。能提供完整資料的，按應繳個稅額的20％計算。

    ◆土地增值稅：第一，凡能夠提供購房發票的，其扣除項目的金額將包括取得房地產時有效發票所載的金額、按發票所載金額從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%的金額等費用。第二，對于不能夠提供購房發票，但能夠提供房地產評估機構按照重置成本評估法評定的房屋及建筑物價格評估報告的，其扣除項目的金額則包括取得國有土地使用權時所支付的金額證明、中介機構評定的房屋及建筑物價格（不包括土地評估價值）等費用。第三，對既不能夠提供購房發票證明，又不能提供房屋及建筑物價格評估報告的，稅務機關可采取核定征收辦法，按轉讓二手房交易價格全額1%征收土地增值稅。

    二、稅率計算公式：

    ◆營業稅：營業稅應納稅額＝營業收入額×營業稅率（5.5%）；

    ◆個　稅：應納稅額＝（銷售額-購買價款-合理費用）×20％；

    或者，應納稅額＝銷售額×核定稅率1%；（目前市場實際交易按此計稅方式）

    ◆土地增值稅：累進抵扣計算征收（計算方式較為復雜）

    一般按照，應納稅額＝交易價格全額×核定稅率1%來計算；

    三、案例分析：

    個案1：王老師2003年5月份，購買了一套128㎡的二居室，當時購買總價61.44萬元。由于王老師的兒女均在國外，因此，今年他也決定去國外定居。打算將這套房屋賣掉。按照現在的二手房市場價，王老師的這套房屋大概能賣到93萬元。恰好趕上了土地增值稅，那么王老師的這套房屋需不需要交這個稅呢？營業稅、個稅又該交多少？

    專家解析：

    根據今年11月份國稅總局下發的《通知》規定，下調了“普通標準住宅”征收范圍的標準，即要同時滿足“住宅小區建筑容積率在1.0（含）以上、單套建筑面積在120平方米（含）以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下”三個條件才可視為普通住宅。按照此規定，王老師的這套房屋為128㎡屬于非普通住宅范疇，因此需要繳納土地增值稅。另據土地增值稅征收標準，對于居民轉讓非普通住宅的，居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅，因此，王老師的這套房屋在繳納土地增值稅時可以減半征收。其應繳稅費如下：

    （1）土地增值稅：93萬×1%=9300元；

    減半征收為：4650元；

    （2）營業稅：93萬×5.5%＝51150元；

    （3）個稅：93萬×1%=9300元；

    合計共繳納稅費為：4650＋51150＋9300＝65100元。

    （以上案例稅率：個稅按核定總價的1%計算、土地增值稅按交易價格全額的1%計算）

    個案2：2004年，李女士購買了一套137.1㎡的三居室，當時購買總價為93.23萬元現在二手房市場均價14000元/平方米，李女士的這套房屋出售能夠賣到191.94萬元。李女士的丈夫在深圳做生意，由于資金周轉困難，她想將這套房屋出售套現。應該繳納多少稅費呢？

    專家解析：

    首先，李女士的這套房屋面積為137.1㎡，已經超出普通住宅標準，因此需要繳納土地增值稅。由于這套房屋未滿三年更未滿五年，因此，出售時需要全額繳納土地增值稅。營業稅，個稅亦是如此。其應繳稅費為：

    （1）土地增值稅：191.94萬×1%=19194元；

    （2）營業稅：191.94萬×5.5%＝105567元；

    （3）個稅：191.94萬×1%=19194元；

    合計共繳納稅費為：19194＋105567＋19194＝143955元。

    （以上案例稅率：個稅按核定總價的1%計算、土地增值稅按交易價格全額的1%計算）