專家來幫你細算賬 二手房交易個稅應如何交

　　“8月1日強征個稅”政策一出，二手房市場一片嘩然，許多業主擔憂自己出售房屋的收益將會大打折扣，買家擔心交易成本會大幅上升，市場又出現了集中過戶現象。專家認為，20％的個稅并不多，個稅落地反而會使市場前景更加明朗和樂觀，購房者其實勿須驚慌。

　　房屋性質不同稅費不同

　　為了讓業主更加清楚自己所需交納的稅費情況，“我愛我家”、“大成正嘉”分別對商品房、已購公房、經濟適用房舉例說明：

　　商品房個稅征收計算：商品房房屋原值具體為購置該房屋時實際支付的房價款及交納的相關稅費。

　　商品房轉讓住房過程中繳納的稅金是指：納稅人在轉讓住房時實際繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等稅金。

　　商品房合理費用是指：納稅人按照規定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續費、公證費等費用（商品房及其他住房裝修費用最高扣除限額為房屋原值的10％，案例中合理費用假設為原值的10％）。

　　案例分析：

　　張先生于2002年購買了一套70平方米的房子，假設房屋原值為48萬，現在以65萬元出售。由于該套房屋在營業稅征收期內，那么他需要交納營業稅、印花稅和個稅。

　　因為個稅＝（轉讓收入－房屋原值－轉讓住房過程中繳納的稅金－合理費用）×20％；

　　而轉讓房屋需要交納的營業稅＝成交額×5.5％＝65×5.5％＝3.575萬；印花稅＝成交額×0.05％＝65×0.05％＝0.0325萬；

　　所以個稅＝（65－48－3.575－0.0325－4.8）×20％萬＝1.7185萬；

　　該業主所要交納稅費總額為：營業稅＋印花稅＋個稅＝5.326萬。

　　專家分析：

　　就二手房市場而言，二手商品房處于營業稅征收范圍內的占了較大比重，雖然此番征收個稅，但實際算下來所交納的個稅金額卻不是很多，甚至低于營業稅征收稅額，因此并不影響業主出售時的利益。

　　已購公房個稅征收計算：已購公房房屋原值具體為原購公有住房標準面積按當地經濟適用房價格計算的房價款，加上原購公有住房超標準面積實際支付的房價款以及按規定向財政部門（或原產權單位）交納的所得收益及相關稅費。

　　已購公房轉讓住房過程中繳納的稅金是指：納稅人在轉讓住房時實際繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等稅金。

　　已購公房合理費用是指：納稅人按照規定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續費、公證費等費用（已購公房裝修費用最高扣除限額為房屋原值的15％，案例中合理費用假設為原值的15％）。

　　案例分析：

　　李先生于1998年在方莊地區購買了一套60平米的房子，假設房屋原值為30萬，現在以50萬元出售。由于該套房屋不在營業稅征收期內，那么他只需交納印花稅和個稅。

　　因為個稅＝（轉讓收入－房屋原值－轉讓住房過程中繳納的稅金－合理費用）×20％；

　　而轉讓房屋需要交納的印花稅＝成交額×0.05％＝50×0.05％＝0.025萬；

　　所以個稅＝（50－30－0.025－4.5）×20％萬＝3.095萬；

　　該業主所要交納的總稅費＝印花稅＋個稅＝3.12萬。專家分析：由于已購公房屬于單位給予員工的福利分房，最初購買者基本是以成本價購得的。隨著年限的增長，房價的不斷走高，其最終出售價格與原購買價格存在較大差額空間也屬正常情況，相應個稅所交金額較多也是情有可原。不過已購公房大多數都已經滿五年，不在營業稅征收范圍內，因此業主不需要交納營業稅，可以減少稅費的支出。

　　經濟適用房個稅征收計算：經濟適用房原值具體為：原購房人實際支付的房價款及相關稅費以及按規定交納的土地出讓金。

　　經濟適用房轉讓住房過程中繳納的稅金是指：納稅人在轉讓住房時實際繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等稅金。

　　經濟適用房合理費用是指：納稅人按照規定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續費、公證費等費用（經濟適用房最高扣除限額為房屋原值的15％，案例中假設合理費用為原值的15％）。

　　案例分析：

　　王先生于2000年購買了一套120平米的房子，假設房屋原值為36萬，現在以54萬元出售。由于該套房屋不在營業稅征收期內，那么他只需要交納印花稅和個稅。

　　因為個稅＝（轉讓收入－房屋原值－轉讓住房過程中繳納的稅金－合理費用）×20％；

　　而轉讓房屋需要交納的印花稅＝成交額×0.05％＝54×0.05％＝0.027萬；

　　所以個稅＝（54－36－0.027－5.4）×20％萬＝2.5146萬；

　　該業主所要交納的總稅費＝印花稅＋個稅＝2.5416萬。

　　專家分析：

　　經濟適用房是針對中低收入家庭承受能力、具有經濟性和適用性的社會保障住房。由于其房屋權屬的特殊性，因此限定購房人群必須為北京市城鎮人口居民，不過已滿五年的經濟適用房等同于商品房，外地人是可以購買的。同時，這種房屋相較于城八區內的高額房價，還是具有較強的價格優勢的，能夠滿足中低收入購房群體置業需求。

　　三種情況擁有“豁免權”

　　按照通知規定，

　　以下三種情況可以享受個稅優惠，具有“豁免權”。

　　《個稅通知》中明確規定，對于家庭唯一住房且居住滿五年后出售的房產，可以免除個人所得稅的繳納。這條規定讓絕大部分五年期后的二手商品房免征房產個稅。

　　同樣，對于出售自有住房前后1年內按市場價格購房的納稅人，其出售現住房所應繳納個人所得稅，視其購房的價值可全部或部分予以免稅。這樣一來，又縮小了房產個稅的征收范圍或征收金額，使得出售住房前后1年內再購買房產的納稅人享受房產個稅的減免優惠。

　　特別是在去年8月出臺的《關于個人銷售已購住房有關稅收征管問題的補充通知》，對已購公房購房時間的認定為：憑原購房發票或合法付款票據證明的第一筆購房款繳納時間作為購房時間。根據原《個稅通知》規定，對于家庭唯一住房且居住滿五年后出售的房產便可免除個人所得稅的繳納，而絕大多數公房的購房時間都會在五年以上，這樣就使得二手房成交主體之一的已購公房取得了豁免權，刨除在征繳個稅范圍之外。

　　因此，從現有政策來看，國家給予“個稅”的豁免空間還是較大的，真正會征稅的房屋并不多。

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　　實行個稅后二手房市場走勢分析

　　據擅長二手商品房交易的鑫尊置地統計，目前北京整體存量房交易中次新房的比例高達50％以上，這些房產取得產權證的時間一般在5年以內，在交易時既受個稅政策的影響也受營業稅政策影響。面對由于轉嫁而進一步增加的購置成本，買方承擔的總購房價將越來越高。

　　從整個下半年來講，由于個稅幅度不是很大，而且10月份執行上調的二手房交易最低計稅標準，因此八九月份二手房市場成交將依然活躍。進入10月后，由于交易的提前透支，所以二手房交易會進入低谷，11月、12月由于新購房需求的出現市場會逐漸反彈。另外由于年代較早（取得房產證超過5年）的商品房、已購公房和早期的部分經濟適用房由于時間的原因將可以避免個稅政策的影響，因此，業內人士分析認為，下半年年代較早的房產交易量會有上升，其中建筑年代為2000年前后剛過5年大限的房產會尤其搶手，同時經紀公房的交易量也將增加。整體二手房市場將呈現先抑后揚的態勢。