10月1日前后消費者房產納稅解讀

　　置業顧問

　　隨著10月1日的臨近，北京市地稅局于7月份頒布最新的計稅價將開始實行，其中最引人關注的是《通知》中所列的106個特殊二手商品房項目，由于基準價格提高的幅度較大，這些項目的二手房交易成本在“十一”后往往增加較多。因此，為了規避出現的交易成本，最近一個星期，“鑫尊置地”店面所接到的關于特殊二手商品房的加急過戶申請和關于最低計稅價的咨詢量都有了大幅上升。

　　特殊二手商品房納稅比較

　　以CBD區域的富力城項目的一套商品房為例，該房建成年代為2004年，132平方米，業主的售價是185萬。該房產如果在10月1日之前過戶，按照5600元的最低計稅價格計稅，最低計稅房價為5600×132=739200元，需要繳納的稅金為：

　　契稅    739200×1.5%=11088元

　　印花稅  739200×0.05%=370元

　　營業稅  739200×5.5%=40656元

　　個稅    739200×1%=7392元

　　總計需要繳納的稅金為59506元

　　10月1日以后，該房產出售則按照10596元最低計稅價格計稅，最低計稅房價為10596×132=1398672元，需要繳納的稅金為：

　　契稅    1398672×1.5%=20980元

　　印花稅  1398672×0.05%=699元

　　營業稅  1398672×5.5%=76927元

　　個稅    1398672×1%=13987元

　　總計需要繳納的稅金為112593元。因此，10月之后需要繳納的稅金與10月之前相差53087元。

　　二手經濟適用房納稅比較

　　相比之下，一些經濟適用房集中區域的最新計稅標準變化區間較小。以天通苑區域西二區的一套2001年的經濟適用房為例，97平方米，業主的售價是47萬，如該房在10月1日之前過戶，按照2650元的最低計稅價格計稅，最低計稅房價為2650×97=257050（由于該房產取得房產證已經超過5年，因此不需要繳納營業稅，但不是家庭唯一生活用房，因此需要繳納個稅），需要繳納的稅金為：

　　契稅   257050×1.5%=3856元

　　印花稅   257050×0.05%=129元

　　個稅     257050×1%=2571元

　　總計需要繳納的稅金為6556元

　　10月1日以后，該房產將按照3621元最低計稅價格計稅，最低計稅房價為3621×97=351237元，需要繳納的稅金為：

　　契稅    351237×1.5%=5269元

　　印花稅  351237×0.05%=176元

　　個稅    351237×1%=3512元

　　總計需要繳納的稅金為8957元。因此，10月之后需要繳納的總稅金和10月之前相差2401元。

　　●專家預測：

　　今年先后出現了兩次稅政調整、銀行調息。鑫尊置地市場專業人士分析，隨著各大政策的塵埃落定，10月之后市場壓抑的購房需求會逐漸釋放出來，不排除由于壓抑時間過長而出現二手房交易量猛增的現象；其次，最新計稅標準再次加大了二手房的購置成本，買方的承受限度會使房價回歸理性，因此，10月之后二手房市場的房價在保持穩定的同時，一些目前價位尚偏低，而需求屬于熱點的區域房價可能會有小幅上漲，但大部分萬元以上項目的價格應該會有小幅回落。

　　京城6大板塊

　　二手房現狀

　　{1}CBD板塊：據統計，該區域的目前二手房價格為6800元/平方米，比去年上升了10%；一手商品房價格12000-16000元/平方米。最受年輕一代歡迎的戶型就是75平方米的膠泥空間。

　　{2}朝青板塊：該區域內最受買房人追捧的是小戶型，該區域內的二手房和新房，價格都分別比去年上升了18.4%和20.3%，二手房平均價格8500元/平方米，新房則高達15000-20000元/平方米，比去年上漲400-800元/平方米。

　　{3}馬家堡板塊：隨著馬家堡西路的改造，二手房均價月增長突破100元/平方米。目前在該區域內置業的人群主要是拆遷戶和普通北京市民。二手房價格與東城、北城等區域相比，有著明顯的價格優勢。

　　{4}方莊、六里橋板塊：這兩個區域內的二手房交易異常活躍。目前，這兩個區域的二手房為7500-8000元/平方米，而一手樓盤價格在8000-9000元/平方米的高位。

　　{5}五棵松板塊：目前該區域二手房是房產交易的主要資源，二手房改房的價格為7000元-9000元平方米，二手商品房價格保持在9000-11000元/平方米。

　　{6}望京板塊：一手商品房的價格在7500-12000元/平方米，二手房的價格為6500-10000元/平方米，相當于該區一手商品房的87%.一、二手房的價格差距已近似微乎。