開發(fā)商稱，賺一億元的樓盤，可處理成只賺4000萬元或更低
開發(fā)商維持房地產高利潤的“手法”通常有以下三種：
一是做假賬、巧避稅。
一些開發(fā)商對記者說，房地產商手上往往都有獵頭公司招來的資深會計，深諳開發(fā)商做假賬的需要，可以輕車熟路地將樓盤賬目上的成本金額加大。明明賺一億元的樓盤，可以處理成只賺4000萬元或者更低，給外界造成樓盤成本越來越高、不得不提高售價的假象。
一些開發(fā)商還告訴記者，房地產商很善于利用城市高新區(qū)、開發(fā)新區(qū)的稅收優(yōu)惠政策，在銷售新的樓盤前往往都會在這些地方注冊一個新的公司，以享受高新區(qū)、開發(fā)區(qū)招商引資的新企業(yè)稅收減免等優(yōu)惠政策。據介紹，做一個樓盤也就幾年時間，恰好和新企業(yè)減免稅收的優(yōu)惠周期相一致，“僅這一項就可以省下數百萬元甚至上千萬元。”
二是調高樓盤容積率。
調高容積率是壓縮樓盤成本的重要砝碼。據一位李姓的房地產商介紹，目前規(guī)劃和城建部門批準的市區(qū)內樓盤的容積率一般不超過2（也就是說，房地產商可以開發(fā)不超過2倍于土地面積的商品房）。而有“實力”的房地產商會通過特殊的途徑，打通主管部門的關系，以“做城市標志性建筑、政府重點工程或其他多種理由”把樓盤的容積率調高到3或者 5，有的甚至調到9或10，這就意味著在同樣一塊土地上可以開發(fā)3倍、5倍甚至10倍于土地面積的商品房。“平地拔高樓，利潤馬上成倍增長。”
這位開發(fā)商對記者說，當然，能做到調高容積率的房地產商必須很有“實力”，往往都是和政府相關主管部門相當熟絡的“業(yè)內通天大腕”。其中的環(huán)節(jié)大都是暗箱操作，不為外人所知。
他說：“房地產商做得成功不成功，看他的繁忙程度就知道了，有的周末節(jié)假日也忙得見不到人，去哪兒了？很多時候陪領導干部釣魚去了，旅游去了。關系不到位、實力不夠雄厚的開發(fā)商想陪還輪不上呢。”
三是差價空轉。
按照國家的政策，土地必須先進入各地的“土地儲備中心”，然后再掛牌拍賣。有的房地產商會與當地政府事先達成私下協(xié)議，許諾如果得到這塊土地，將會如何回報，如無償替政府承擔一些公益性建設、為市民修建一個廣場、修路架橋等等，政府將給于適當比例的土地優(yōu)惠。于是，地方政府往往會在土地掛牌拍賣之前有針對性地設置門檻，以阻斷其他競拍者。
當事先做了工作的開發(fā)商如愿拿下土地標的后，賬目上按對外拍賣的價格將錢劃到地方財政，緊接著又會給地方財政打一份報告，說明自己無償修建市政公益設施，希望政府給予價差補貼或優(yōu)惠。然后就像企業(yè)出口創(chuàng)匯、外貿退稅等一樣，財政會通過土地局返還開發(fā)商約定比例的款項。這樣開發(fā)商實際上是以折扣價買到了好地塊，如果管理和控制建筑成本有效，返還的款項除了修建公益設施還可能有剩余。而房地產開發(fā)商還會以“樓盤周圍環(huán)境綠化好、公益市政設施齊全”為由抬高房價。這樣，修建市政設施的成本通過高漲的房價最終還是攤到了百姓頭上，開發(fā)商自然穩(wěn)賺不賠。
