用EXCEL計算房地產企業應交土地增值稅

    土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并收取收入的單位和個人，就其轉讓房地產所取得的增值額征收的一種稅。其稅率實行四級超率累進稅率，見下表：

    級　　增值額與扣除　　　　　　　　稅率　　　速算扣除

    數　　項目金額的比率　　　　　　　（％）　　系數（％）

    1　不超過50％的部分　　　　　　　　30　　　　　0

    2　超過50％-100％（含）的部分　　　40　　　　　5

    3　超過100％－200％（含）的部分　　50　　　　　15

    4　超過200％的 部分　　　　　　　　60　　 　　35

    土地增值稅在實際計算過程中涉及大量的數據，人工計算難免會出現失誤，用Excel則能很輕松解決這個問題，且能大大提高工作效率，下面作者將與大家共同討論一下用Excel計算房地產開發企業土地增值稅。

    在完成下面工作之前我們先假設一個前提，即財務費用中的利息支出，能夠按房地產項目計算分攤并能夠提供金融機構有效證明，且利息金額不超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。

    第一步：建立Excel工作表，取名為“土地增值稅”，在工作表的A1、B1、C1、D1、E1、F1、G1、H1、I1、J1、單元格分別輸入與房地產銷售有關的收入、與房地產開發有關的稅金、取得土地使用權所支付的費用、房地產開發成本、財務費用、房地產開發間接費用、其他扣除項目、允許扣除項目之和、土地增值額、應交土地增值稅。

    第二步：輸入公式

    在F2單元格輸入“＝（C2+D2）*5%”，代表房地產開發間接費用按取得土地使用權所支付的費用與房地產開發成本之和的5％扣除（如上述假設不存在，只需把5%變為10％，且“財務費用”變為“0”即可）；

    在G2單元格輸入“＝（C2+D2）*20％”代表房地產開發企業按取得土地使用權所支付的費用與房地產開發成本之和，加計20％扣除；

    在H2單元格輸入“=B2+C2+D2+E2+F2+G2”，此公式用于計算準予扣除項目之和；

    在I2單元格輸入“=A2-H2”，此公式用于計算土地增值額；

    在J2單元格輸入

    “=IF（I2<=H2*0.5，I2*0.3，IF（I2<=H2，I2*0.4-H2*5%，IF（I2<=2*H2，I2*0.5-H2*15%，IF（2*H2〈I2，I2*60%-H2*35%））））”。（此公式用于計算應繳的土地增值稅）

    這樣，計算增值稅的公式全部錄入完畢，下面我們舉例說明公式的運用。

    如某房地產開發公司發生如下數據，收入總額5000萬元、與收入對應的稅金為277.5萬元、購入土地使用權支付的費用為1000萬元，房地產開發成本為2500萬元、財務費利息支出100萬元，將上述數據分別輸入A2、B2、C2、D2、E2單元格，則在F2、G2、H2、I2、J2由Excel自動計算數據分別為175、700、4752.5、247.5、74.25 ，即該房地產開發公司應繳納土地增值稅74.25萬元。

    用上述數據計算的增值額為247.5萬元，占準予扣除項目金額的5.21％，小于50％，適用30％稅率，速算數為零，應繳土地增值稅等于增值額與30％的乘積，即74.25萬元，與Excel計算結果一致，有興趣的朋友還可輸入不同的數據進行驗證。

    另外，稅法對納稅人建造普通住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅。因此，上述公式適用于開發非普通住宅的房地產企業計算土地增值，而要計算普通住宅土地增值則只需將J2單元格公式變為

    “=IF（I2<=H2*20%，0，IF（I2<=H2*0.5，I2*0.3，IF（I2<=H2，I2*0.4-H2*5%，IF（I2<=2*H2，I2*0.5-H2*15%，IF（2*H2〈I2，I2*60%-H2*35%）））））”即可。將上述數據代入公式后，因增值額占扣除項目5.21％，小于20％，增值稅為“0”

    這里需要說明一點，與房地產開發有關的稅金是指轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅及教育費附加，因轉讓房地產時繳納的印花稅已計入了管理費，因此不允許單獨扣除。