正保會計網校編輯注：根據“財會[2015]3號”文件規定，本文件全文廢止或失效。

國務院有關部委，各省、自治區、直轄市、計劃單列市財政廳（局），新疆生產建設兵團：

        為了規范和加強物業管理企業的會計核算工作，現就物業管理企業執行《房地產開發企業會計制度》有關問題通知如下：

       一、本通知所指物業管理企業，是指經工商行政管理機關登記注冊、具有獨立法人資格的物業管理企業。

　　二、物業管理企業的會計核算，應在《房地產開發企業會計制度》的基礎上，再按照“物業管理企業會計核算補充規定（試行）”執行（見附件）。

　　三、本通知自2000年1月1日起執行。

　　附件：物業管理企業會計核算補充規定（試行）

　　一、會計科目及使用說明

      第204號科目 預收帳款

      1.本科目核算企業按合同規定向有關單位和個人預收的款項，如企業為物業產權人、使用人提供的公共衛生清潔、公用設施的維修保養和保安、綠化等預收的公共性服務費等。

　　2.企業向有關單位和個人預收的款項，借記“銀行存款”科目，貸記本科目；收入實現時，借記本科目，貸記“經營收入”、“其他業務收入”科目。有關單位和個人補付的款項，借記“銀行存款”等科目，貸記本科目；退回多付的款項，作相反會計分錄。

　　預收帳款情況不多的公司，也可以將預收的款項直接記入“應收帳款”科目的貸方，不設本科目。

　　3.本科目應按有關單位和個人設置明細帳。

　　4.本科目期末貸方余額，反映企業向有關單位和個人預收的款項；期末如為借方余額，反映應由有關單位和個人補付的款項。

　　第205號科目 代收款項

     1.本科目核算企業因代收代交有關費用等應付給有關單位的款項，如代收的水電費、煤氣費、有線電視費、電話費等。

　　企業受物業產權人委托代為收取的房租等，也在本科目核算。

　　2.企業收到代收的各種款項時，借記“銀行存款”等科目，貸記本科目；交給有關單位時，借記本科目，貸記“銀行存款”等科目。收取代辦手續費等服務收入時，借記本科目，貸記“經營收入”科目。

　　3.本科目應按代收代交費用種類設置明細帳。

　　4.本科目貸方余額，反映企業尚未支付的代收款項。

　　第209號科目 其他應付款

     1.本科目核算企業應付、暫收其他單位或個人的款項，如物業產權人、使用人入住時或入住后準備進行裝修時，企業向物業產權人、使用人收取的可能因裝修而發生的毀損修復、安全等方面費用的保證金等。

　　2.發生的各種應付、暫收款項，借記“銀行存款”等科目，貸記本科目；支付時，借記本科目，貸記“銀行存款”等科目。

　　3.本科目應按債權人或應付、暫收款項的類別設置明細帳。

　　4.本科目期末余額，反映企業尚未支付的其他應付款。

　　第281號科目 代管基金1.本科目核算企業接受委托管理的房屋共用部分、共用設施設備維修基金。

　　2.企業收到代管基金時，借記“銀行存款——代管基金存款”科目，貸記本科目。

　　企業收到銀行計息通知，屬于代管基金存款的利息收入，借記“銀行存款——代管基金存款”科目，貸記本科目。

　　企業有償使用產權屬全體業主共用的商業用房和共用設施設備，應負擔的有關費用，如租賃費、承包費、有償使用費等，應按受益對象，借記“經營成本”、“管理費用”、“其他業務支出”科目，貸記本科目。

　　代管基金按規定用途使用，應分別以下兩種情況進行處理：由本企業承接房屋共用部分、共用設施設備大修、更新、改造任務的，實際發生的工程支出，借記“物業工程”科目，貸記“銀行存款”、“庫存材料”等有關科目；工程完工，其工程款經業主委員會或者物業產權人、使用人簽證認可后進行轉帳，借記本科目，貸記“經營收入——物業大修收入”科目；結轉已完物業工程成本，借記“經營成本”科目，貸記“物業工程”科目。

　　由外單位承接大修任務的，工程完工，其工程款經業主委員會或者物業產權人、使用人簽證認可后與承接單位進行結算，借記本科目，貸記“銀行存款”等科目。

　　3.本科目應按單幢房屋設置明細帳。

　　4.本科目期末貸方余額，反映代管基金的結余。

　　第411號科目 物業工程

      1.本科目核算企業承接物業工程所發生的各項支出。

　　企業對業主委員會或者物業產權人、使用人提供的管理用房、商業用房進行裝飾裝修發生的支出，也在本科目核算。

　　2.企業承接的房屋共用部位、共用設施設備大修、更新、改造工程發生的各項支出，借記本科目，貸記“銀行存款”、“庫存材料”等科目。工程完工，其工程款經業主委員會或者物業產權人、使用人簽證認可后進行轉帳，借記“代管基金”科目，貸記“經營收入——物業大修收入”科目；結轉已完物業工程成本，借記“經營成本”科目，貸記本科目。

　　企業對業主委員會或者物業產權人、使用人提供的管理用房、商業用房進行裝飾裝修發生的支出，借記本科目，貸記“銀行存款”、“庫存材料”等有關科目，工程完工結轉成本，借記“遞延資產”科目，貸記本科目。

　　3.本科目應按工程項目設置明細帳。

　　4.本科目期末借方余額，反映在建工程的實際成本。

　　5.企業可以根據實際業務需要，增設相應的科目。

　　第501號科目 經營收入

      1.本科目核算企業在物業管理（主營業務）活動中，為物業產權人、使用人提供維修、管理和服務等勞務而取得的各項收入，包括物業管理收入、物業經營收入和物業大修收入。

　　物業管理收入是指企業向物業產權人、使用人收取的公共性服務費收入、公眾代辦性服務費收入和特約服務收入。

　　物業經營收入是指企業經營業主委員會或者物業產權人、使用人提供的房屋、建筑物和共用設施取得的收入，如房屋出租收入和經營停車場、游泳池、各類球場等共用設施收入。

　　物業大修收入是指企業接受業主委員會或者物業產權人、使用人的委托，對房屋共用部位、共用設施設備進行大修取得的收入。

　　2.企業取得的各項收入，應按下列原則確認：企業應當在勞務已經提供，同時收訖價款或取得收取價款的憑證時確認為營業收入的實現。

　　物業大修收入應當經業主委員會或者物業產權人、使用人簽證認可后，確認為營業收入的實現；企業與業主委員會或者物業產權人、使用人雙方簽訂付款合同或協議的，應當根據合同或者協議所規定的付款日期確認為營業收入的實現。

　　3.企業為物業產權人、使用人提供公共性服務、公眾代辦性服務以及特約服務而取得的物業管理收入，借記“銀行存款”、“應收帳款”等科目，貸記本科目。

　　企業經營業主委員會或者物業產權人、使用人提供的房屋、建筑物和共用設施取得的物業經營收入，借記“銀行存款”、“應收賬款”等科目，貸記本科目。

　　企業承接房屋共用部位、共用設施設備大修工程，工程完工，其工程款經業主委員會或者物業產權人、使用人簽證認可后進行轉帳，借記“代管基金”科目，貸記本科目。

　　4.本科目應按經營收入的種類設置明細帳，如“物業管理收入”、“物業經營收入”、“物業大修收入”等，其中“物業管理收入”，企業可以根據實際管理需要，按照物業管理收入的組成內容（如來源渠道等）設置明細帳，進行明細核算。

　　5.期末，應將本科目的余額轉入“本年利潤”科目，結轉后本科目應無余額。

　　第502號科目 經營成本

      1.本科目核算企業物業管理、物業經營、物業大修等應結轉的經營成本。

　　企業所屬物業管理單位在經營中發生的管理人員的工資、獎金及職工福利費、固定資產折舊費及修理費、水電費、取暖費、辦公費、差旅費、郵電通訊費、交通運輸費、租賃費、財產保險費、勞動保護費、保安費、綠化維護費、低值易耗品攤銷及其他費用等間接費用，記入“管理費用”科目，不在本科目核算。

　　2.企業為物業產權人、使用人提供公共性服務、公眾代辦性服務及特約服務所發生的直接費用，直接記入本科目，借記本科目，貸記“銀行存款”、“庫存材料”、“應付賬款”等科目。

　　企業經營物業應付給物業產權人、使用人的租賃費、承包費等，直接記入本科目，借記本科目，貸記“代管基金”或“應付賬款”科目。

　　月份終了，企業應及時結轉已完物業工程成本，借記本科目，貸記“物業工程”科目。

　　3.本科目的明細核算應與經營收入的明細核算相對應。

　　4.期末，應將本科目的余額轉入“本年利潤”科目，結轉后，本科目應無余額。

　　第511號科目 其他業務收入

          1.本科目核算企業除主營業務以外的其他業務活動所取得的收入，包括房屋中介代銷手續費收入、材料物資銷售收入、廢品回收收入、商業用房經營收入及無形資產轉讓收入等。

　　商業用房經營收入是指企業利用業主委員會或者物業產權人、使用人提供的商業用房，從事經營活動取得的收入，如開辦健身房、歌舞廳、美容美發商店、飲食店等經營收入。

　　其他業務收入的確認原則，與主營業務收入確認原則相同。

　　2.企業取得的各項其他業務收入，借記“銀行存款”、“應收帳款”等科目，貸記本科目。

　　3.本科目應按其他業務的種類設置明細賬，如“房屋中介代銷手續費收入”、“物資銷售收入”、“廢品回收收入”、“商業用房經營收入”等。

　　4.期末，應將本科目的余額轉入“本年利潤”科目，結轉后本科目應無余額。

　　第512號科目 其他業務支出

       1.本科目核算企業除主營業務以外的其他業務所發生的各項支出，包括為銷售商品、提供勞務而發生的相關成本、費用、以及相關稅金及附加等。

　　2.企業發生的其他業務支出，借記本科目，貸記“應付工資”、“銀行存款”、“應交稅金”、“其他應交款”、“代管基金”等科目。

　　3.本科目應按其他業務的種類設置明細賬，如“房屋中介代銷手續費支出”、“物資銷售成本”、“廢品回收成本”、“商業用房經營支出”等。

　　4.期末，應將本科目的余額轉入“本年利潤”科目，結轉后本科目應無余額。

　　二、會計報表的編制說明

        1.在資產負債表“住房周轉金”項目下增設“代管基金”項目，反映企業接受委托管理的房屋共用部位、共用設施設備維修基金的結余。本項目應根據“代管基金”科目的期末貸方余額填列。

　　2.“物業工程”科目的期末余額在資產負債表“存貸”項目中反映。

　　3.“代收款項”科目的期末余額，在資產負債表“其他流動負債”項目中反映。