房地產營改增來了 謀劃不當房企稅負將增加

　　房地產建筑業“營改增”即將推行。

　　1月28日，國家稅務總局通報，2015年力爭將“營改增”范圍擴大到建筑業和不動產、金融保險業、生活服務業。

　　這也是傳達了國務院的指示。去年年底，國務院辦公廳印發《關于促進內貿流通健康發展的若干意見》提出，建筑業和房地產業“營改增”最早于2015年初開始施行。

　　據國家稅務總局新聞發言人郭曉林介紹，截至2014年底，全國“營改增”試點納稅人共計410萬戶，合計減稅1918億元。因此，“營改增”被業內譽為減稅政策。那么，房地產業在實施“營改增”后，是否也能降低稅負，增加利潤？

　　對此，尤尼泰（北京）稅務師事務所合伙人李波告訴記者，房企土地成本抵扣率決定了稅負，如果地價款和建安成本都能夠按照11%增值稅率抵扣，可能會導致房企稅負略微增加，但不會太多，對房企影響偏中性。上海財經大學公共管理學院教授胡怡建則對記者表示，“現在還不好說。既要考慮房企增值稅及抵扣項，也要考慮上下游建筑業和金融業增值稅抵扣情況，以及整個行業鏈的增值稅情況。不同類型房企稅負會有增有減。”據悉，“營改增”最快將于3月份擴圍至房地產和建筑業。當務之急，房企須做好籌劃迎接“營改增”。

　　土地成本恐難抵扣

　　房企稅負可能增加

　　目前，我國房地產業營業稅稅率是5%，建筑業營業稅稅率是3%.“營改增”之后，這兩個行業的增值稅會定為多少，成為業界關注的問題。

　　“改革初期，部分現代服務業增值稅率定在6%，大多數企業減稅幅度比較大，后來把交通運輸業稅率定為11%，增稅企業開始增加，減稅企業減少了。后期來看，如果建筑業也按11%稅率征收增值稅，稅負會增多。但是如果把建筑和房地產放在一起算，稅負就不一樣了。房地產行業稅率可能情況有兩種，一種是11%，業內對此的呼聲比較高；另外一種是17%，稅率不同對房企影響不一樣。”胡怡建表示。

　　據悉，增值稅是對銷售或者進口貨物、提供加工、修理修配勞務貨物以及提供應稅服務的單位和個人就其實現的增值額征收的一個稅種。在具體操作中，在本環節征收時，允許“扣除”上一環節的已征稅款，無疑利于避免重復征稅。不過，這種“扣除”是通過專用發票抵扣的形式來實現的，憑從賣家取得的代表上一環節征稅額的增值稅專用發票，抵扣本單位應繳納的增值稅款。

　　而房地產行業的成本主要由三部分構成：土地成本，實際建筑安裝成本，財務成本。其中，土地成本占據了總成本的50%以上，建安成本約30%.據李波測算，這只是老項目，新項目的地價甚至占到總成本的60%～70%，土地出讓金能不能抵扣，怎么抵扣，就成為決定房企稅負的關鍵。

　　據平安證券測算，對于房企而言，土地購置時地方政府非企業身份，無法開具增值稅發票，利息成本則需等待金融服務業進行“營改增”試點后方能取得發票。因此，若上半年推行建筑及房地產行業“營改增”，則房地產行業的進項抵扣將主要集中于建筑安裝成本，按建安成本占總成本40%、增值稅率11%測算，相當于營業稅由目前5.5%上升至6.75%，房地產企業可能面臨稅負增加的風險，尤其是聚焦一二線城市開發商。如果政策特別規定允許房企憑財政部門監制的土地專用收據等作為抵扣憑證，則解決了房企進項抵扣的主要問題，將大幅降低其稅負（相當于營業稅率由5.5%降至3.78%）。

　　“土地獲取方式很多。如果是協議轉讓，就能開發票；如果招拍掛，預計也會對政府地價款的專用收據或非稅收入收據核定一個增值稅抵扣扣除率，大概定在11%，畢竟營改增的初衷并不是為了增稅。”李波預測，如果地價款和建安成本都能抵扣，那么房企稅負即便增加也很有限，影響不會太大。

　　但是，李波認為，房地產實行“營改增”還涉及一個問題：既有項目怎么過渡？一個房地產項目完工了，但銷售還沒結束，若突然實行“營改增”，稅率從5%增加到11%.企業基本完工了，基本上也沒有進項稅抵扣了。“理論上應該做一個簡易征收，但是哪些項目能放進來，需要等待新的政策確定。”

　　稅務規劃將倒逼房企精細化管理

　　任何一個行業施行“營改增”都有取巧空間，同樣也都面臨風險。尤其是房地產企業涉及金額比較大，收入比較高，抵扣項也比較多，如果企業“營改增”前后做好規劃，將有一定的減稅空間，但如果把控不好，則可能增加風險。

　　北京市注冊稅務師協會常務理事、久益華瑞稅務師事務所總經理孫文武表示，在2012年9月初步實施“營改增”時，很多企業就是因為沒有多少規劃而多交稅。

　　“對于房地產企業，在建項目還沒有銷售的，”營改增“之前不可能抵扣，可能稅務總局會給出一個過渡期政策。以前租賃業”營改增“時，曾給出一個簡易征收辦法，一般納稅人抵扣3%.老企業可以選擇這個，但開出的發票客戶只能抵扣3%，對方還是愿意找能抵17%的企業。房地產也一樣。如果在過渡期有其他新的房地產企業，和老項目同時完工，幾乎同時銷售，新企業開出的發票是17%，或者是11%，老企業開出3%，抵扣稅率差了8個點，相當于成本差了8個點。誰愿意買3%的？”孫文武分析道，“這主要是針對商業地產，因為住宅是出售給個人的，個人不允許抵扣，但是經營酒店、寫字樓開發商一定要考慮這些，要爭取過渡期之前把項目開發完或者是銷售完。”

　　李波則建議，項目許可情況下，開發商現在就可以著眼于以后的“營改增”了，從內部要有這個意識，能否取得足額可抵扣發票是房企面臨的首要任務。“以前是小的施工隊開不出發票，就要選擇建安承包方了。還涉及其他費用，所以能取得發票的盡量都取得。”

　　平安證券則認為，此次營改增實質是倒逼房企從原有的粗放經營轉變至精細化管理，尤其在采購環節，提高企業內控水平，杜絕在原材料采購和接受勞務過程中缺乏發票的現象，這就需要房企多與具有優良資質的大中型建筑企業合作，并使用原材料集團采購的方式避免稅負增加。同時，精裝修房銷售比例增加將有利于開發商取得更多的固定資產和物料的增值稅發票予以抵扣，提高了整體建安成本占總成本的比例，降低企業稅負，從而增加盈利空間。