營改增后房企稅點高低有別 財務說不清

從5月1日，全國范圍內全面推開了營改增試點，試點范圍擴大到建筑業、房地產業、金融業和生活服務業。目前雖然已試行了近兩周的時間，信報記者調查發現，好多房企的財務人員還在培訓營改增的相關知識，但對于營改增后，房企的稅費是增還是降，大家眾說不一。部分專家認為，營改增后房企稅點高低有別，將有利于促進商業地產的去庫存。

調查

部分房企財務說不清

5月8日，在廊坊一項目銷售處，已懷孕6個多月的財務李女士，正忙著給一，二，三期的業主們開不動產發票。每天約辦理40多戶，這個情形已經有一周多的時間了。去年就已收房的業主們，好多沒有開正式發票，或者開了正式發票但在收房時因面積變動而總房款有變動的，都要重新開不動產發票。據了解，此發票與房產商未來繳稅有關。

據介紹，截止到6月20日，如果業主沒有開不動產發票，此后再開不動產發票造成的稅費增加由業主承擔。同時，造成此房企有費用支出的，也要由該業主承擔。

當記者詢問李女士，“營改增實行以后，對房企來說，到底是稅收增加了，還是減少了。”

李女士表示，“我們也接受了一些相關培訓，但具體是漲是降，真是說不清楚。政策給一個適應期是到6月底，公司要求到6月20日以前，已購房業主購房款發票統一按以前的給弄完。”

當天，記者在此項目銷售處碰到三期15號樓的業主劉先生來開發票。劉先生介紹，收房快一年了，因人在北京工作和生活，所以房子一直沒入住也沒有裝修，在業主群里聽到這個消息后，請假來開的發票。此前他分期付的房款一直都只是收據。他表示：“我也不知道營改增后，買房時的稅費是漲還是降，反正目前換發票是什么費用也沒有交。就趕過來先辦理了。”

房企影響大小難定

據財政部和國家稅務總局發布的通知，無論是營業稅，還是增值稅，稅率都是5%，契稅稅率沒有發生變化。但事實上，有變化的是被乘數，也就是要納稅的金額。營改增之前，房地產業是按銷售額的5%征收營業稅。按財政部公布的信息，營改增鋪開試點后，房地產業將按銷項與進項的差額，按11%的增值稅稅率來繳稅。

但多家開發商表示，營改增后企業繳稅負擔是增是減，他們心里并沒有底。

“目前還看不出效果，當然房企希望減稅。”泰禾集團品牌部總經理沈力男如此說，但他也表示：“企業購置房產進成本，這對銷售是利好消息。以企業名義大宗購買的行為就會減少。”

一家中型房企高管則向記者表示，營改增試點剛開始，由于在新的稅收體系下還沒有經歷過一個完全的結轉周期，所以稅負是增是減，現在還不好說。

鴻坤集團品牌總經理孫霞表示，“對房地產企業影響很大，特別是地價可抵扣稅費，意味著北京近期拍出來的高價地直接多了3%-4%的利潤。”

克而瑞分析師林波也指出，從稅率來看，增值稅稅率看上去比營業稅稅率有所提高，但營業稅是按營業額全額征收，而增值稅是按差額來征收的。這其中的關鍵，在于獲得進項的抵扣。也正是在進項抵扣的這一環節，成為困擾不少開發商的一個問題。

分析不同企業稅點不同

也有專家表示，“營改增”后，更著急的是開發商，對于動輒百億、千億銷售額的房企來說，在稅收新背景下，如何運作好企業，就是生死問題了。

據介紹，“營改增”調整前，房企的銷售稅收=總銷售額×5%（稅率為3%-5%，暫以5%計算），以某項目1億元的銷售額為例子，調整前的稅收=1億元×5%=500萬元。也就是說，調整前，一個銷售金額為1億元的項目，房企需要繳納的稅收是500萬元。調整后，房企的銷售額稅收=（總銷售額-成本）×11%，兩者的計算基數和稅率都出現調整。通過計算可知，對于這個項目來說，如果可以扣除的成本超過5454萬元的話，那么總體來說，開發商稅負會降低，如果可扣除的成本不多的話，稅費成本可能增加。

據中原地產對上海10家房地產上市公司的財務數據測算，“營改增”后，4家公司稅賦減輕，6家公司稅賦增加，平均下來稅賦的增長率是0.8%，也就是說改成增值稅后賦稅增加還不到1%。據介紹，根據這些公司2014年的財務數據為樣本進行測算，結果顯示營改增前后的均衡毛利率約為56%，即當毛利率水平低于56%時，營改增將改善企業毛利水平，反之則情況相反。

因此，營改增后，企業只有擁有足夠可抵扣的進項稅額，才能保證稅負不上升。

專家商業地產獲利好

也有專家認為，房地產和建筑業納入營改增范圍后，商業地產將迎來重大利好。世邦魏理仕華北區研究部負責人孫祖天表示：“營改增將有利于促進商業地產的去庫存。由于企業購買不動產可以按照固定資產來進行會計核算，可分兩年進行增值稅抵扣。這將激發自用型買家對于商業和工業房地產的購買需求。”

孫霞也認為：“寫字樓和商業可抵扣增值稅，對于買房企業來說就是便宜了5%，或是11%，沖擊還是很大的。”

孫祖天認為：以辦公樓租賃為例，假設業主租戶皆為一般納稅人，可全額抵扣增值稅，則“營改增”后，總體交易成本將有所下降，亦即意味著即使在原租金保持不變情況下，實際交易雙方會有更大的贏利空間。據仲量聯行統計，去年中國商業地產的交易量達到2560億元，創下歷史新高；國內企業占到八成的比例，外資占兩成。中國共有15萬家國有企業，這其中有相當一部分是租賃寫字樓來辦公的。

業內人士告訴記者，由于金融和服務企業也被納入營改增范圍，這可能會引起這一龐大群體中由租改購的效應，進而激發相當一部分企業購買辦公樓的熱情。