小股東起訴要求萬科公開土增稅 未及時清算說法不屬實

　　2014年1月3日，北京長歌律師事務所律師劉亞軍將起訴書整理好，寄給了深圳鹽田區法院。這次，他要起訴的，是國內最大的房地產企業—萬科，而他的身份，也從律師，轉變成為萬科的小股東。

　　劉亞軍說，他的訴求很簡單—作為萬科的小股東，希望萬科公開全國162個項目土地增值稅的征繳情況。在他看來，這里面涉及到的數十億資金，對他以及其他萬科小股東來說，意味著股票收益的多寡。

　　這是房地產企業被央視點名欠繳土地增值稅之后，第一次有個人將矛頭指向了單個企業。

　　而萬科方面則回應稱劉亞軍不懂土地增值稅的具體征收程序，并在公告末注明“有興趣深入了解的人士可向專業會計師咨詢”，對外表明萬科作為稅務繳納大戶的底氣。時代周報記者就此事聯系萬科，萬科方面表示，目前公司未接到來自法院的任何相關訴訟文書。“公司一直遵照相關法律、法規進行信息披露。”

　　而一位知情人士開始懷疑劉亞軍的動機，稱其是為了起訴而購買了萬科的股票。

　　小股東要求公開土增稅清算情況

　　根據時代周報記者獲得的起訴書顯示，北京市長歌律師事務所律師劉亞軍在起訴書中請求法院判令：萬科公開2012年12月31日之前已完工的162個項目的應清算補繳的土地增值稅金額；162個項目已經預提的土地增值稅準備金金額；162個項目的分期銷售比例和162個項目的各期毛利率。

　　劉亞軍在接受時代周報記者采訪時表示，作為律師，自己曾經多次代理類似業主和房地產商之間的糾紛，每次都有一種雙方信息不對稱的強烈感受。早前的經歷，加上先前央視公開表述國內房企欠繳土地增值稅的消息，讓他對房地產企業的資金透明度產生了極大的懷疑。而作為萬科小股東的他，則更希望自己的投資，能夠在公平、公正、透明的情況下，獲得應有的回報。所以，才一紙訴狀，將萬科告至法庭。“我不是一時興起，而且我從2009年就持有萬科的股票。”劉亞軍說。

　　而在起訴之前，萬科方面曾對劉亞軍的質疑有過回應。作為萬科信息發布平臺之一的萬科周刊，也通過微博進行了直接回應。萬科方面表示，對于劉亞軍所說的，房地產公司計提土地增值稅準備金，可能導致少報稅前利潤、少交企業所得稅，達到所謂“兩頭占便宜”的目的。“此類質疑，源于相關人士對會計處理和稅收實務缺乏了解。”并在公告末尾直接表示，會計記賬與稅收核算不可完全混為一談，二者之間各有側重但不矛盾。有興趣深入了解的人士可向專業會計師咨詢。

　　1月6日，劉亞軍就萬科回應接受時代周報記者采訪時表示，萬科的回應更多的是引開話題，“萬科的回應歪曲了我的原意。”同時，劉亞軍亦表示，他真正的訴求，其實是為了讓萬科公布土地增值稅的征繳及具體使用情況，至于欠不欠稅，“那是稅務部門的事情，我也干涉不了。”

　　萬科回應：不存在任何問題

　　時代周報記者就此事件聯系萬科，對方回應稱，目前公司未接到來自法院的任何相關訴訟文書。“公司一直遵照相關法律、法規進行信息披露。”

　　萬科方面進一步表示，近日有媒體報道稱，萬科在2012年年報中，計提的土地增值稅清算準備金人民幣44.34億元，為應付未付的土地增值稅，并稱萬科下屬企業開發的吉林萬科城、廣州金域藍灣、廣州柏悅灣、廣州金域華庭等四個項目，存在未及時清算土地增值稅的問題，并不屬實。萬科方面表示，金域華庭項目目前銷售比例僅為49%，遠未達到土地增值稅清算條件；吉林萬科城項目，根據經審計的實際成本及收入測算，目前項目毛利率僅為16%，預計清算后實際應繳納的土地增值稅少于預繳金額，屬于應退稅項目。而廣州金域藍灣項目、柏悅灣項目，均未全部完成銷售，最近交付時間均為2013年12月。

　　萬科廣州項目方面人士表示，金域華庭項目很小，只有兩期，在具體操作上，是按照整個項目來進行土地增值稅的繳納，而從目前銷售來看，銷售面積比例的確并未達到土地增值稅清算的比例。對于時代周報記者關于預售許可證是否已經滿三年的疑問，對方表示，這個并不清楚。其同時亦透露，可能在實際操作中，會存在各種變通的情況。“萬科這么大的公司，每年光繳稅都幾百億元，土地增值稅這點錢，不可能有問題的。”

　　而萬科在廣州的另外一個大盤—金域藍灣，有熟悉其的人士表示，該盤從2007年正式動工以來，直至2013年12月底銷售完畢，至今并未對土地增值稅進行清算。萬科方面對此的解釋依然是，“雖然均未達到應清算條件，但項目公司已經在整理相關材料，為清算工作做準備。”

　　業內：清算時間或人為掌控

　　劉亞軍表示，自己承認對稅務方面的知識不太了解，但是他同時亦表示“我把它說出來，總會有懂的人看得明白”。

　　那么，土地增值稅到底該如何繳納？按照國家稅務總局的相關規定，土地增值稅目前分兩種繳納方式，先是預繳，最后清算。預繳是指在房地產項目銷售或預售的過程中按照核定稅率征收，各地稅率略有不同。

　　而對于清算的條件，國稅總局187號文中土地增值稅清算條件的兩種規定，即“房地產開發項目全部竣工、完成銷售的”納稅人“應清算”及“已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的”，稅務機關“可要求納稅人清算”。除此之外，如果取得預售許可證三年及以上的，也在清算范圍之列。

　　盡管此前在央視曝光后，關于土地增值稅的輿論呈現一邊倒的局面，但也有業內人士表示，引起央視和開發商爭議的分期項目和轉讓85%，其討論并不在一個概念層面上。有財稅專家表示，如果要指責開發商欠繳土地增值稅，惟有證明開發商在達到應清算條件后未向稅務部門申報納稅，當然不排除在應清算的情形下有納稅人未主動申請清算或主管稅務機關未要求清算，“但千萬不能以開發商年報上應繳稅金為依據判斷開發商欠繳稅金。”惠州某稅務所負責人同樣表示，關于分期清算的具體期數，不是以開發商認定的銷售期數，而應該是發改委在項目批復時的分期為準。

　　不過，對于清算中存在的實際掌握，業內大多認為存在一定的隨意性。深圳南方宏立稅務師事務所負責人表示，在所規定的集中清算條件當中，其中全部竣工銷售完成及完全轉讓屬于必須清算的范疇，其他條件都在稅務機關可要求清算范圍。“也就是說，可以清算，也可以不清算。”而這里面的時間把握，稅務機關與房地產企業之間的關系，就可以起到很大的作用。

　　萬科方面在回復時代周報記者采訪時亦表示，在很多時候，稅務結算方面在可清算與可以不清算之間時，往往會選擇項目整體清算，而不會根據項目中的分期進行清算。“因為錢都已經上交了，而且很多時候可能存在要退的情況，因此按照規定，非強制性清算的情況下，都可能存在滯后的情況。”