重慶市稅務局就土地增值稅若干政策征求意見

國家稅務總局重慶市稅務局關于征求《國家稅務總局重慶市稅務局關于土地增值稅若干政策的公告(征求意見稿)》意見的通知

　　為進一步規范土地增值稅政策口徑，增加稅收政策確定性，減少稅收爭議，國家稅務總局重慶市稅務局草擬了《國家稅務總局重慶市稅務局關于土地增值稅若干政策的公告(征求意見稿)》，根據稅務規范性文件管理相關規定，現向社會公開征求意見。公眾可在11月23日前通過國家稅務總局重慶市稅務局意見征集系統或者信函方式(地址：重慶市渝北區西湖路9號國家稅務總局重慶市稅務局財產和行為稅處，郵政編碼：401121)提出意見建議。

　　附件：

　　1.《國家稅務總局重慶市稅務局關于土地增值稅若干政策的公告(征求意見稿)》

　　2.關于《國家稅務總局重慶市稅務局關于土地增值稅若干政策的公告(征求意見稿)》的政策解讀

國家稅務總局重慶市稅務局

2025年10月23日

國家稅務總局重慶市稅務局關于土地增值稅若干政策的公告(征求意見稿)

　　為進一步明確土地增值稅政策執行口徑，根據《土地增值稅暫行條例》及其實施細則以及財政部、國家稅務總局相關規定，現將土地增值稅若干政策公告如下：

　　一、清算單位

　　房地產開發經營項目，以建設用地規劃為或者建設工程規劃為清算單位，分別依據建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證為判定標準。

　　納稅人應于房地產開發經營項目開始銷售(含預售)當季前選擇確定清算單位。清算單位一經確定，不得隨意調整。納稅人在規定期限未確定清算單位的，稅務機關可按照建設用地規劃確認清算單位。

　　納稅人以建設用地規劃為清算單位的，自辦理建設用地規劃且取得土地不動產權屬后8年未達到清算條件的，稅務機關可要求納稅人按照建設工程規劃重新調整清算單位。

　　同一清算單位中建造多類房產的，應按普通住宅、非普通住宅、其他類型房地產，分別確認計稅收入、扣除項目金額，分別計算土地增值稅。

　　二、可清算條件

　　房地產開發經營項目符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：

　　(一)已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；

　　(二)取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的；

　　(三)納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；

　　(四)納稅人破產清算但未辦理土地增值稅清算手續的。

　　三、成本費用分攤方法

　　房地產開發經營項目土地增值稅清算成本費用分攤方法包括占地面積法、建筑面積法，具體適用條件如下：

　　(一)在清算單位之間分攤“取得土地使用權所支付的金額”和“土地征用及拆遷補償費”，適用占地面積法，對于各清算單位建筑面積均已確定的，納稅人也可選擇適用建筑面積法，但清算單位之間應保持分攤方法的一致性。在清算單位之間分攤房地產開發成本(不含土地征用及拆遷補償費)、利息支出，適用建筑面積法。

　　(二)在清算單位內各類房產之間分攤“取得土地使用權所支付的金額”和“土地征用及拆遷補償費”，納稅人可選擇適用占地面積法或建筑面積法。在清算單位內各類房產之間分攤房地產開發成本(不含土地征用及拆遷補償費)、利息支出，適用建筑面積法。

　　(三)不計算房地產項目容積率的可售房產直接參與分攤“取得土地使用權所支付的金額”和“土地征用及拆遷補償費”，即清算單位之間及清算單位內不同類型房產之間，按照建筑面積法分攤“取得土地使用權所支付的金額”和“土地征用及拆遷補償費”時，不計容積率的可售房產面積直接參與計算。

　　納稅人在提交清算報告時，應按本條規定選擇確定對應的成本費用分攤方法，稅務機關受理后，對納稅人提交清算報告時已選擇確認的成本費用分攤方法，原則上不再調整，但因特殊原因經主管稅務機關同意的除外。

　　四、裝修成本

　　房地產開發經營項目中，納稅人銷售已裝修的房屋，在買賣合同中明確約定房價包括裝修費用的，其實際發生的裝修費用(包括固定設備)可以計入房地產開發成本。

　　五、利息支出

　　房地產開發經營項目中，納稅人可選擇按以下方法計算房地產開發費用：

　　(一)“利息支出”能夠準確歸集、分攤并提供金融機構證明的，可據實計算；“其他房地產開發費用”按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的5%計算。

　　(二)“利息支出”不能準確歸集、分攤或不能提供金融機構證明的，“房地產開發費用”按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的10%計算。

　　房地產企業向商業銀行支付的委托貸款利息視為金融機構借款利息，按規定予以扣除。

　　六、與轉讓房地產有關的稅金

　　房地產開發經營項目中，土地增值稅扣除項目的“與轉讓房地產有關的稅金”包括：轉讓房地產所繳納的城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加、印花稅以及營業稅。

　　七、在建工程(土地)轉讓

　　納稅人轉讓土地、在建工程，其“取得土地使用權所支付的金額”不能加計扣除；承受方承受土地、在建工程后完成房地產經營項目的開發，在進行土地增值稅清算時，其取得土地、在建工程所支付的款項，作為“取得土地使用權所支付的金額”，并適用加計扣除。納稅人轉讓土地及地上建筑物(附作物)時，其扣除項目中不予確認“房地產開發費用”。

　　八、清算后轉讓房產

　　(一)土地增值稅清算后轉讓房產，依據房產類型確定單位建筑面積成本費用額，并以此計算清算后轉讓扣除項目金額。具體公式如下：

　　單位建筑面積成本費用額=清算時的扣除項目總金額÷清算的總可售建筑面積

　　清算后轉讓扣除項目金額=單位建筑面積成本費用額×本期轉讓面積

　　(二)在土地增值稅清算時，因未取得合法有效憑證或未實際支付，而未能認定的成本(簡稱未定成本)，清算后取得合法有效憑證或完成支付的，應分房產類型歸集“后續成本額”，可在計算當期清算后轉讓房產應納稅額時，按以下公式重新確定單位建筑面積成本費用額，但之前的清算后轉讓房產單位建筑面積成本費用額不作調整。具體公式如下：

　　重新確定的單位建筑面積成本費用額=清算認定(或上期累計)“單位建筑面積成本費用額”+本期“后續成本額”÷清算的總可售建筑面積。

　　九、舊房轉讓

　　(一)舊房轉讓認定范圍

　　以下情形房產，再轉讓屬于轉讓舊房：

　　1.對外取得(購置、接收投資、抵債、受贈、交換等)的房產。

　　2.非房地產開發經營行為中建造的房產。

　　3.房地產開發經營行為中建造的，但轉為固定資產或投資性房地產五年以上且在土地增值稅清算后轉讓的房產。

　　(二)計稅單位

　　納稅人轉讓土地、舊房應按照權屬登記規定的基本登記單位為計稅單位，計算土地增值稅。特殊原因，可按照稅務機關確定的計稅單位，計算土地增值稅。

本公告至**年*月*日起施行。截止施行之日稅務機關未受理的清算項目均按本公告執行。本公告施行前，稅務機關已受理的清算項目，仍按原政策執行，已出清算審核結論的，不作調整。《重慶市地方稅務局關于土地增值稅若干政策執行問題的公告》(重慶市地方稅務局公告2014年第9號公告)同時廢止。

關于《國家稅務總局重慶市稅務局關于土地增值稅若干政策的公告(征求意見稿)》的政策解讀

　　根據土地增值稅暫行條例及其實施細則以及財政部、國家稅務總局的有關規定，為解決納稅人和基層稅務機關反映的土地增值稅相關政策口徑問題，國家稅務總局重慶市稅務局下發了《國家稅務總局重慶市稅務局關于土地增值稅若干政策的公告》(以下簡稱公告)。為便于政策理解和執行，現對公告解讀如下：

　　一、清算單位

　　《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發〔2006〕187號)規定，“土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算?！?/p>

　　為進一步明確認定口徑，公告規定，以規劃部門審批的建設用地規劃或建設工程規劃為依據劃分清算單位，具體表現為規劃部門發放的建設用地或建設工程規劃許可證?！秶叶悇湛偩株P于簡并稅費申報有關事項的公告》(國家稅務總局公告2021年9號)文件規定，“從事房地產開發的納稅人，在立項后及每次轉讓時填報《土地增值稅項目登記表》”，故納稅人應于房地產開發經營項目首次轉讓時，以清算單位為范圍報送《土地增值稅項目登記表》，主管稅務機關根據納稅人報送的《土地增值稅項目登記表》作為納稅人確定清算單位的依據。納稅人未按規定報送的，稅務機關可按建設用地規劃許可證作為清算單位。清算單位一經確定，不得隨意調整。

　　為了有效降低企業長期不清算帶來的土地增值稅管理風險，公告賦予了主管稅務機關在一定條件下對清算單位由建設用地規劃調整為建設工程規劃的權限，該權限僅適用于建設工程規劃小于建設用地規劃的情形，其中在稅務機關要求調整之日存在多個建設工程規劃達到清算條件的，納稅人可選擇將其合并為一個清算單位，剩余的仍按建設工程規劃分別單獨作為清算單位。若建設用地規劃小于建設工程規劃，可以參照本規定將清算單位由建設工程規劃調整為建設用地規劃。

　　第一條中，“房地產開發經營”，指按照《城市房地產開發經營管理條例》(中華人民共和國國務院第248號令)第二條規定“在城市規劃區內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，并轉讓房地產開發項目或銷售、出租商品房的行為”，即在城市規劃區內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，以轉讓房地產開發項目或銷售、出租商品房為目的而建造的房產，應認定為房地產開發經營建造的房產，反之則為非房地產開發經營建造的房產。本公告其他條款中所稱的“房地產開發經營”也適用上述解釋。

　　二、可清算條件

　　《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發〔2006〕187號)文件對清算條件進行了規定，本公告對清算條件進行了進一步補充。

　　第二條第一項中，“該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的”，指已轉讓的比例雖未超過85%，但已轉讓、出租、自用的房地產可售建筑面積之和占整個清算單位可售建筑面積的比例在85%以上的，也為達可清算條件。

　　第二條第二項中，“取得銷售(預售)許可證滿三年”，指清算單位已竣工驗收，且清算單位最后一個銷售(預售)許可證滿三年。若相關部門未發放許可證的，將銷售(預售)許可時間作為計算滿三年的起始時間，無法確定銷售(預售)許可時間的，按首個銷售(預售)合同簽訂時間作為計算滿三年的起始時間。

　　第二條第三項中，符合該項可清算條件的項目，應在納稅人注銷前完成清算審核。

　　三、成本費用分攤方法

　　第三條中，因“土地征用及拆遷補償費”與建筑面積無關聯性，其發生該項支出主要為獲取達到開發條件的土地，故將“土地征用及拆遷補償費”按照“取得土地使用權所支付的金額”的分攤方法進行處理。

　　第三條第一項中，“對于各清算單位建筑面積均已確定的”，指清算單位已經實際竣工，建筑面積能夠通過測量實際確定，若未實際竣工，也可按照規劃建筑面積進行分攤。本項中所稱的占地面積法指按清算單位占有土地面積在實際取得總土地面積(土地面積按照不動產權證、規劃許可證、實際測量、其他方式確認的順序確定)的占比計算成本的方法，本項所稱的建筑面積法指按清算單位可售建筑面積在總可售建筑面積的占比，計算成本的方法。例如：

　　A房開企業以1.2億元取得土地100畝，分為了甲乙兩個清算單位，其中甲占地40畝，修建可售建筑面積5萬㎡(其中不計容建筑面積1萬㎡)，乙占地60畝，修建可售建筑面積10萬㎡(其中不計容建筑面積2萬㎡)。按照占地面積法分攤土地成本，甲分攤的土地成本的比例為：40÷100=40%，甲分攤的土地成本為：40%×1.2=0.48億元；按照建筑面積法分攤土地成本，甲分攤的土地成本的比例為：5÷(5+10)=33.33%，甲分攤的土地成本為：33.33%×1.2=0.4億元。

　　第三條第一項中“清算單位之間應保持分攤方法的一致性”，指一個土地出讓合同，包括甲乙丙清算單位，在清算甲單位時，適用占地面積法分攤確認了甲單位的土地成本，后期清算乙單位時，應適用占地面積法在乙丙之間分攤確認土地成本。采用建筑面積法分攤房地產開發成本和利息支出時，原則上應選擇測量的實際面積進行分攤。

　　第三條第二項中，占地面積法指按可售三類房產分別占用土地面積，在總土地面積的占比，計算成本費用的方法；建筑面積占比法指按三類房產的可售建筑面積在總可售建筑面積的占比，計算成本費用的方法。例如：

　　甲清算單位中，占地面積1萬㎡。普通住宅一棟(基底面積1000㎡)，建筑面積5萬㎡。商住混合一棟(基底面積4000㎡)，商住混合為商業裙樓加普通住宅，其中非住宅2萬㎡、普通住宅3萬㎡。不計容非住宅一棟(基底面積2000㎡)，建筑面積1萬㎡。單獨不計容地下車庫4萬㎡。上述建筑面積均可售。按照占地面積法分攤土地成本，普通住宅分攤土地成本的比例為：[1000+4000×3/(3+2)+(10000-1000-4000-2000)×(5+3)/(5+3+2+1+4)]÷10000=50%，非住宅分攤土地成本的比例為：[2000+4000×2/(3+2)+(10000-1000-4000-2000)×(2+1+4)/(5+3+2+1+4)]÷10000=50%；按照建筑面積法分攤土地成本，普通住宅分攤的土地成本的比例為：(5+3)/(5+3+2+1+4)=53.33%，非住宅分攤的土地成本的比例為：(2+1+4)/(5+3+2+1+4)=46.67%。

　　上述例子中的基底面積為垂直投影占用的土地面積，按照樓棟基底測繪面積確認，因架空層導致基底測繪面積失真的，可用第二層面積替代。如上述方法均無法準確確認投影面積的，以實際測繪的垂直投影面積確認。

　　第三條第三項中，明確將不計容的建筑參與“取得土地使用權所支付的金額”和“土地征用及拆遷補償費”的分攤，故在選擇用建筑面積法計算非住宅應分攤的“取得土地使用權所支付的金額”和“土地征用及拆遷補償費”時，應將不計算房地產項目容積率的可售房產作為計算基數。

　　在清算單位內的分攤過程中，只應在三類房產中直接進行成本費用分攤，不能將已經明確分攤給某一類房產類型的成本費用在同一房產類型內再次進行分攤，如不能將土地成本分攤至“獨立分區”后再分攤至各類房產、不能將建筑成本在車庫和商業之間分攤、不能將裝修成本在公寓和商業之間分攤等。

　　本條所列舉的“成本費用分攤方法”不適用已明確對象化的成本費用等支出，“已明確對象化的成本等支出”僅包括房地產開發經營項目中的設施、設備、裝修成本，范圍為房屋室內及公區裝修費用、固定安裝(或專門建造)且使用功能專屬于某類房產的附屬設施設備(僅限于固定空調系統、升降系統、供暖系統、新風系統)的購買及其安裝工程費用。除已明確對象化的成本等支出外，其他成本費用原則上均不對象化。

　　四、裝修成本

　　第四條中，“裝修費用”是指以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，上述裝修費用不包括納稅人自行采購或委托裝修企業購買的家用電器、家具、日用品、裝飾用品等可隨意移動的物品以及移動后不損壞房屋墻體且不影響其本身使用的物品所發生的支出。

　　已在相關部門辦理全裝修銷售備案或預售許可，其配備的設施設備包含在商品房銷售合同總價中且未單獨列明價款，未單獨向客戶收費，并統一開具不動產交易發票的，可將銷售合同約定交付標準內，所有的購買和安裝的附屬設備、配套設施(含可移動物品)發生的支出，認定為裝修費用并計入房地產開發成本。

　　五、利息支出

　　《國家稅務總局關于地增值稅清算有關問題的通知》(國稅函〔2010〕220號)規定了“房地產開發費用”計算的兩種方式。依照“利息支出”是否能據實計算扣除為劃分標準，“房地產開發費用”計算，納稅人可選擇適用公告規定的兩種方式。其中，“利息支出”據實計算扣除的，應確保支付金融機構利息的真實性、合法性，以及分攤計算的合理性。

　　第五條中，“能夠準確歸集、分攤”指貸款為房地產開發經營項目專項貸款，即形式上和實質上均專門用于房地產開發經營項目的貸款?！敖鹑跈C構”包括納入人民銀行金融機構編碼的商業銀行、非銀行金融機構等各類金融單位。金融機構實際執行利率符合國家規定標準，向其支付的利息可予以扣除，但不包括支付的咨詢費、代理費、手續費等。

　　六、與轉讓房地產有關的稅金

　　根據《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規定的公告》(國家稅務總局公告2016年第70號)規定，“營改增后，房地產開發企業實際繳納的城建稅、教育費附加，凡能夠按清算項目準確計算的，允許據實扣除。凡不能按清算項目準確計算的，則按該清算項目預繳增值稅時實際繳納的城建稅、教育費附加扣除”。

　　第六條中，“印花稅”是指納稅人轉讓房地產時發生的，按企業會計準則或企業會計制度規定計入“稅金及附加”科目的印花稅。納稅人繳納的印花稅列入管理費用科目核算的，按照房地產開發費用的有關規定扣除。不屬于轉讓房地產時發生的稅金及附加，不得作為清算扣除項目。

　　繳納與轉讓房地產有關的稅金(后稱稅金附加)能按國家稅務總局公告2016年第70號文件規定在清算單位間確認的，稅金附加應據實確認到對應清算單位，否則對于項目繳納總的稅金附加能準確計算的，按清算收入占比法分攤計算；清算單位內包括普通住宅、非普通住宅、其他類型房地產中兩個以上房產類型的，稅金附加能夠按房產類型準確計算的(按照據實繳納、預繳增值稅時繳納的順序確認計算)，應據實計算確認到對應房產類型，否則按清算收入占比法分攤。

　　七、在建項目(土地)轉讓

　　第七條中，“在建工程”是指已取得規劃許可、施工許可等完備的開動工手續并進行了實質性建筑體施工建造(鋼混、磚混等結構建筑體建造，不包括修建臨時建筑、土地整治等施工建造)且未竣工的在建項目。未取得完備的開動工手續(包含整個建設用地規劃許可或建設工程規劃許可為范圍)，不作為在建工程轉讓，應作為轉讓土地及地上建筑物(附作物)處理。

　　房地產開發項目在建工程，不包含以建設用地規劃許可或建設工程規劃許可為范圍，已全部竣工的部分(公共配套設施除外)。

　　八、清算后轉讓房產

　　第八條第一項、第二項的規定，僅適用于按照查賬征收或核定四項成本征收的方式進行土地增值稅清算后，再轉讓房產的情形。其中清算時的扣除項目總金額、清算的總可售建筑面積、后續成本額均以清算審核時稅務機關審核后的數據為準，清算時的扣除項目總金額包括取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、房地產開發費用、與轉讓房地產有關的稅金等、財政部規定的其他扣除項目等所有的扣除項目金額。

　　所稱的“合法有效憑證”指發票、財政票據、完稅憑證等。納稅人在清算申報時應對本項所稱的“未定成本”進行附加說明，主管稅務機關在清算審核時一并核實確認(但核定的四項成本中包含的未定成本，稅務機關不予確認)，否則相關成本不予后續扣除。

　　九、舊房轉讓

　　第九條中，“轉為固定資產或投資性房地產五年以上且在土地增值稅清算后轉讓的房產”，指在會計核算中轉為固定資產或投資性房地產五年以上，主管稅務機關出具土地增值稅清算審核結論后轉讓的房產。如2020年1月1日會計核算將A房產轉為固定資產，2025年12月31日稅務機關出具A房產所在項目的土地增值稅清算審核結論，則A房產在2026年1月1日后轉讓應認定為舊房。

　　項目房產全部出租或自用的，房產全部轉為固定資產或投資性房地產五年以上，則認定為舊房。

　　土地、舊房轉讓應按照房產基本登記單元為計稅單位，同一項轉讓合同(協議)，包括多個不動產登記單元的，應分別計算稅款。

　　十、《公告》的施行時間

　　本公告自20**年*月*日起施行，《重慶市地方稅務局關于土地增值稅若干政策執行問題的公告》(重慶市地方稅務局公告2014年第9號公告)同時廢止。