天津地稅：個人（自然人）出租住房如何征稅

一、增值稅及附加稅費：依據《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)增值稅應納稅額=含稅銷售額/(1+5%)*1.5%;按增值稅稅額的7%、3%、2%、1%分別計算繳納城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加和防洪費。優惠政策規定：對月租金收入不超過3萬元(含3萬元)的增值稅小規模納稅人，免征增值稅;自2016年2月1日起對月租金收入不超過100000元的免征教育費附加、水利建設基金(即防洪費)和地方教育附加;

二、個人所得稅：依據《天津市地方稅務局關于調整我市個人出租房屋個人所得稅政策的公告》（天津市地方稅務局公告 2016年第12號）個人出租住房，暫減按10%的稅率征收個人所得稅。

個人出租房屋取得的租賃收入計算繳納個人所得稅時，稅前依次扣除以下稅、費：

（一）財產租賃過程中繳納的稅費；

（二）向出租方支付的租金；

（三）由納稅人負擔的租賃財產實際開支的修繕費用；

（四）稅法規定的費用扣除標準。

三、房產稅：依據《關于修改《天津市實施〈中華人民共和國房產稅暫行條例〉的細則》的通知》(津政發〔1999〕43號)按租金收入4%征收房產稅。個人出租房屋應納房產稅的計稅依據，不包含增值稅，價稅未分列時，按如下公式計算：不含稅租金收入=租金收入—增值稅稅額，應納房產稅=不含稅租金收入*房產稅稅率。

個人出租住房免征印花稅、城鎮土地使用稅。

依據：1、《關于調整我市個人出租房屋稅收政策的公告》(地稅公告〔2011〕19號)規定：為貫徹落實營業稅起征點調整的稅收政策，充分體現國家對個人的稅收優惠，進一步規范我市個人出租房屋的稅收征管，現將有關個人出租房屋稅收政策調整如下：

一、對個人出租住房的稅收政策

對個人取得月租金收入不足20000元的，按4%稅率征收房產稅，按0.5%征收率征收個人所得稅。

對個人取得月租金收入超過20000元的，按4%稅率征收房產稅，按1.5%稅率征收營業稅并按規定征收附加稅、費，按0.5%征收率征收個人所得稅。

二、對個人出租非居住用房稅收政策

個人取得月租金收入不足20000元的，按12%稅率征收房產稅，按10%稅率征收個人所得稅，免征營業稅。

個人取得月租金收入超過20000元的，按12%稅率征收房產稅，按10%稅率征收個人所得稅，按5%稅率征收營業稅并按規定征收附加稅、費。

三、本公告自2011年11月1日起施行。

2、《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)附件2 《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》第一條第九款：“5.其他個人出租其取得的不動產(不含住房)，應按照5%的征收率計算應納稅額。6.個人出租住房，應按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額。”

3、《關于營改增后契稅 房產稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據問題的通知》(財稅〔2016〕43號)規定：“四、…… 個人出租房屋的個人所得稅應稅收入不含增值稅，計算房屋出租所得可扣除的稅費不包括本次出租繳納的增值稅。個人轉租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值稅額，在計算轉租所得時予以扣除。”

4、《關于修改《天津市實施〈中華人民共和國房產稅暫行條例〉的細則》的通知》(津政發〔1999〕43號)文件所附的《天津市實施〈中華人民共和國房產稅暫行條例〉的細則(修正)》第六條規定 國家機關、人民團體、軍隊、事業單位出租的房產，個人自有出租的房產及房地產管理部門經營的房產(公產、代管產、托管產等)，均應按房屋租金收入計征。

5、《中華人民共和國印花稅暫行條例》(國務院令〔1988〕第11號)第三條規定：納稅人根據應納稅憑證的性質，分別按比例稅率或者按件定額計算應納稅額。具體稅率、稅額的確定，依照本條例所附《印花稅稅目稅率表》執行，財產租賃合同按租賃金額千分之一貼花。

6、《天津市實施《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》辦法》(津政令第119號)第二條規定：在本市范圍內使用城鎮土地的單位和個人為城鎮土地使用稅(以下簡稱土地使用稅)的納稅人，應當依照本辦法的規定繳納土地使用稅。

7、《財政部 國家稅務總局關于廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》(財稅〔2008〕24號)第二條第二款規定：對個人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅。

第二條第三款規定：對個人出租住房，不區分用途，在3%稅率的基礎上減半征收營業稅，按4%的稅率征收房產稅，免征城鎮土地使用稅。

8、《國家稅務總局關于小微企業免征增值稅和營業稅有關問題的公告》稅務總局公告(2014)57號第一條規定：增值稅小規模納稅人和營業稅納稅人，月銷售額或營業額不超過3萬元(含3萬元，下同)的，按照上述文件規定免征增值稅或營業稅。其中，以1個季度為納稅期限的增值稅小規模納稅人和營業稅納稅人，季度銷售額或營業額不超過9萬元的，按照上述文件規定免征增值稅或營業稅。

9、《財政部 國家稅務總局關于擴大有關政府性基金免征范圍的通知》(財稅〔2016〕12號)第一條之規定：一、將免征教育費附加、地方教育附加、水利建設基金的范圍，由現行按月納稅的月銷售額或營業額不超過3萬元(按季度納稅的季度銷售額或營業額不超過9萬元)的繳納義務人，擴大到按月納稅的月銷售額或營業額不超過10萬元(按季度納稅的季度銷售額或營業額不超過30萬元)的繳納義務人。本通知自2016年2月1日起執行。

10、《天津市地方稅務局關于調整我市個人出租房屋個人所得稅政策的公告》（天津市地方稅務局公告 2016年第12號）一、允許扣除的稅費 個人出租房屋取得的租賃收入計算繳納個人所得稅時，稅前依次扣除以下稅、費：

（一）財產租賃過程中繳納的稅費；

（二）向出租方支付的租金；

（三）由納稅人負擔的租賃財產實際開支的修繕費用；

（四）稅法規定的費用扣除標準。

二、適用稅率

個人出租住房，暫減按10%的稅率征收個人所得稅；個人出租非居住用房按20%的稅率征收個人所得稅。

本公告自2016年8月1日起施行，《關于調整我市個人出租房屋稅收政策的公告》（地稅公告2011年第19號）第一條、第二條中涉及個人所得稅相關規定同時廢止。