新用戶掃碼下載聊一聊房地產企業“拆遷還房”稅收政策
拆遷還房，顧名思義是房地產企業為取得土地使用權而向回遷戶支付補償的一種形式，還房按照通常分為就地安置和異地安置兩類。由于最終環節，房地產公司會交付拆遷戶房屋，那么將涉及土地增值稅、企業所得稅、增值稅、附加稅的繳納問題。
一、土地增值稅
1.政策依據
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政策文號
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政策內容
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國家稅務總局《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）
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第三條 非直接銷售和自用房地產的收入確定
（一）房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產,其收入按下列方法和順序確認：
1.按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；
2.由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。
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國家稅務總局《關于土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）
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第六條關于拆遷安置土地增值稅計算問題
（一）房地產企業用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）第三條第（一）款規定確認收入，同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。房地產開發企業支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。
（二）開發企業采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發建造的，房屋價值按國稅發[2006]187號第三條第（一）款的規定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。
（三）貨幣安置拆遷的，房地產開發企業憑合法有效憑據計入拆遷補償費。
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2.涉稅分析
土地增值稅的政策還是很明確的，按照國稅發[2006]187號文的規定確認土增清算時的收入金額，同時按照收入金額確認拆遷補償費。房地產開發企業支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款，抵減項目拆遷補償費。
二、企業所得稅
1.政策依據
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政策文號
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政策內容
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國家稅務總局關于印發《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的通知（國稅發〔2009〕31號 ）
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第七條 企業將開發產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現。確認收入（或利潤）的方法和順序為：
（一）按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格確定； （二）由主管稅務機關參照當地同類開發產品市場公允價值確定； （三）按開發產品的成本利潤率確定。開發產品的成本利潤率不得低于15%,具體比例由主管稅務機關確定。 |
2.涉稅分析
房地產企業拆遷還房，相當于拿房子換取原所有人的土地使用權的行為。這樣來看，企業所得稅和土地增值稅對房地產拆遷還房行為的規定是一致的，即要按公允價值對所安置的商品房視同銷售確認收入，同時以相同金額確認作為房地產開發計稅成本的拆遷補償費。
三、增值稅
（一）拆遷還房涉及的房屋補償能否在計算增值稅時扣除？
1.政策依據
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政策文號
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政策內容
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《國家稅務總局關于土地價款扣除時間等增值稅征管問題的公告》（國家稅務總局公告2016年第86號）
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第一條 房地產開發企業向政府部門支付的土地價款，以及向其他單位或個人支付的拆遷補償費用，按照財稅〔2016〕140號文件第七、八條規定，允許在計算銷售額時扣除但未扣除的，從2016年12月份（稅款所屬期）起按照現行規定計算扣除。
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財政部 國家稅務總局《關于明確金融 房地產開發 教育輔助服務等增值稅政策的通知》（財稅[2016]140號）
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第七條 《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》（財稅〔2016〕36號）第一條第（三）項第 10點中“向政府部門支付的土地價款”，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發費用和土地出讓收益等。
房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目（選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外），在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。納稅人按上述規定扣除拆遷補償費用時，應提供拆遷協議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。
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2.涉稅分析
依據上述政策，拆遷還房形成的拆遷補償費是可以在計算增值稅時計算扣除的。
（二）拆遷還房增值稅的應稅收入如何確定？
1.政策依據
（1）增值稅政策：
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政策文號
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政策內容
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《營業稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅【2016】36號）
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第四十四條 納稅人發生應稅行為價格明顯偏低或者偏高且不具有合理商業目的的，或者發生本辦法第十四條所列行為（視同銷售）而無銷售額的，主管稅務機關有權按照下列順序確定銷售額：
（一）按照納稅人最近時期銷售同類服務、無形資產或者不動產的平均價格確定。
（二）按照其他納稅人最近時期銷售同類服務、無形資產或者不動產的平均價格確定。
（三）按照組成計稅價格確定。組成計稅價格的公式為：
組成計稅價格=成本×（1+成本利潤率）
成本利潤率由國家稅務總局確定。
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（2）營業稅政策：
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政策文號
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政策內容
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《國家稅務總局關于納稅人開發回遷安置用房有關營業稅問題的公告》（國家稅務總局公告2014年第2號）
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納稅人以自己名義立項，在該納稅人不承擔土地出讓價款的土地上開發回遷安置房，并向原居民無償轉讓回遷安置房所有權的行為，按照《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》（財政部國家稅務總局令第52號）第五條之規定，視同銷售不動產征收營業稅，其計稅營業額按財政部國家稅務總局令第52號第二十條第一款第（三）項的規定予以核定，但不包括回遷安置房所處地塊的土地使用權價款。
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《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》（財政部國家稅務總局第52號令）
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第二十條 納稅人有條例第七條所稱價格明顯偏低并無正當理由或者本細則第五條所列視同發生應稅行為而無營業額的，按下列順序確定其營業額：
（一）按納稅人最近時期發生同類應稅行為的平均價格核定；
（二）按其他納稅人最近時期發生同類應稅行為的平均價格核定；
（三）按下列公式核定：
營業額=營業成本或者工程成本×（1＋成本利潤率）÷（1-營業稅稅率）
公式中的成本利潤率，由省、自治區、直轄市稅務局確定。
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拆遷安置房的營業稅和土地使用稅如何繳納？（2010-01-27安徽省地方稅務局）
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咨詢內容：某房地產開發公司通過競標取得規劃區內某塊地的綜合開發權，通過“拆一還一”的方式完成原有居民住房安置工作。請問：安置房是否要繳納營業稅？如果要繳，如何確定計稅依據？安置房占用的這塊土地是否要繳納城鎮土地使用稅？如果要繳，從何時計征，到何時停征？謝謝！
回復內容：拆遷安置房應按規定繳納營業稅。其償還面積與拆遷面積相等的部分，由當地地稅機關按同類住宅房屋的成本價格核定計征營業稅或按當地政府規定的成本價格計征營業稅，超出拆遷建筑面積的部分按市場價格計征營業稅。安置房占用的土地，應按規定繳納城鎮土地使用稅。
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2.涉稅分析
一類觀點認為增值稅的銷售額的確定應當由營業稅的規定順移；另一類觀點認為，依據財稅【2016】36號第四十四條的規定，應全部按照公允價值確定應稅銷售額。
目前，增值稅銷售額如何確定總局并沒有具體的政策，那么我們來看看地方的一些口徑吧！
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政策名稱
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政策內容
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【河南國稅】營改增問題快速處理機制專期十七 12月15日
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問題二：因為城市規劃調整或者棚戶區改造等原因，納稅人以自己名義立項，在該納稅人不承擔土地出讓價款的土地上開發回遷安置房，并向原居民無償轉讓回遷安置房所有權的行為是否征收增值稅？如何征收增值稅，計稅銷售額應該如何確定？
答復：在總局未明確之前，暫比照《國家稅務總局關于納稅人開發回遷安置用房有關營業稅問題的公告》（國家稅務總局公告2014年第2號）和各省轄市地方稅務局依據《河南省地方稅務局關于印發<河南省地方稅務局銷售不動產營業稅管理辦法>的通知》（豫地稅發〔2005〕16號）第七條第四款規定的成本利潤率執行。即納稅人以自己名義立項，在該納稅人不承擔土地出讓價款的土地上開發回遷安置房，并向原居民無償轉讓回遷安置房所有權的行為屬于視同銷售不動產征收增值稅，其計稅銷售額按組成計稅價格=成本×（1+成本利潤率）予以核定。各省轄市的成本利潤率，暫按營改增前各省轄市地方稅務局依據《河南省地方稅務局關于印發<河南省地方稅務局銷售不動產營業稅管理辦法>的通知》第七條第四款規定確定的成本利潤率執行。
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河北省國家稅務局關于全面推開營改增，有關政策問題的解答八 2017-06-06 13：56
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十一、關于房地產開發企業向被拆遷業主交付回遷房如何計稅問題
房地產開發企業以自己名義立項，開發回遷房并向被拆遷業主無償轉讓回遷房所有權的行為，按照《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第十四條之規定，視同銷售不動產征收增值稅。區分以下兩種情形：
（一）房地產開發企業在承擔土地出讓價款的土地上開發回遷房并向被拆遷業主無償轉讓回遷房所有權的，其銷售額按下列方法和順序確定：
1、按照本企業最近時期銷售同類房產的平均價格確定。
2、按照其他房地產企業最近時期銷售同類房產的平均價格確定。
（二）房地產開發企業在不承擔土地出讓價款的土地上開發回遷房并向被拆遷業主無償轉讓回遷房所有權的，其銷售額按組成計稅價格確定。組成計稅價格公式為：
組成計稅價格=成本×（1+成本利潤率）
成本利潤率在國家稅務總局未發布之前，暫按照《國家稅務總局關于印發<房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法>的通知》（國稅發〔2009〕31號）中有關房地產開發企業視同銷售成本利潤率的相關規定，開發產品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由各市國稅局確定。
公式中成本不包含土地成本。
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深圳市全面推開“營改增”試點工作指引（之四）——房地產業 （國家稅務總局深圳市稅務局2018-12-05）
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納稅人以自己名義立項，在該納稅人不承擔土地出讓價款的土地上開發回遷安置房，并向原居民無償轉讓回遷安置房所有權的行為，如開具發票的，應按照發票上注明的銷售額計算繳納增值稅；如發票上注明的銷售額明顯低于視同銷售銷售額的，或者未開具發票的，按照視同銷售不動產計算繳納增值稅。
1、確認回遷安置房面積，主要依據經城市更新部門備案的拆遷補償協議中房屋補償約定的具體補償標準或面積進行確認。
2、確定視同銷售的銷售額：
①實際回遷面積未超過拆遷補償協議約定的，銷售額按照組成計稅價格確定。組成計稅價格＝建筑工程成本×（1＋10%成本利潤率）
②實際回遷面積超過拆遷補償協議約定面積的部分，按照《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第四十四條的規定確定銷售額并計算繳納增值稅。
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湖北省營改增政策執行口徑第四輯
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房地產開發企業向被拆遷業主交付還建房，應以每套還建房為單位，分別計算繳納增值稅。
房地產開發企業向被拆遷業主交付還建房，實際面積大于拆遷還建協議約定的面積的，應以實際收取的超出部分面積的平均單價作為還建房屋的計稅價格。
房地產開發企業向被拆遷業主交付還建房，實際面積與拆遷還建協議約定的面積相同的，以同樓層相同或者類似房屋的平均單價作為計稅價格。
房地產開發企業向被拆遷業主交付還建房，實際面積小于拆遷還建協議約定的面積的，以房地產開發企業向被拆遷業主實際退還的不足部分面積的平均單價作為還建房屋的計稅價格。
還建房屋的計稅價格不得低于房屋的成本價格。
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從地方口徑來看，順移營業稅的影子還是普遍認可的，按照國家稅務總局公告2014年第2號的文件精神來看，回遷安置房與商品房性質不同，確實不宜按照同地段商品房市場價進行核定。實務中，建議納稅人參考地方口徑操作；地方口徑未明確的，建議納稅人依據國家稅務總局公告2014年第2號的文件精神、并參照已出臺的地方口徑與稅務機關溝通，以確定最終的銷售額確定方式。
| 作者：劉老師（正保會計網校答疑專家）
【我要糾錯】 責任編輯：qzz
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