土地出讓金返還時，如何繳納房產稅？

來源: 正保會計網校編輯：qizhenzhen 2023/09/08 10:58:47　字體：大小

近日，有會員咨詢，企業競拍一塊土地3500萬元，也全額取得政府的政府土地出讓金專用收據！取得土地后，收到了政府的土地出讓金返還金額1000萬元。現在房子已經建好打算投入使用了，在繳納房產稅時，能否按照扣除土地出讓金返還后的金額繳納房產稅呢？

一、觀點分析

觀點：可以扣除。

《關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》財稅(2010]121號，以下簡稱121號文)明確，無論納稅人在會計上如何處理，計征房產稅的房屋原價必須包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。企業實際取得土地使用權支付的價款為扣除土地出讓金返還后的金額2500萬元。未支付就無需計入，類似于劃撥方式取得土地使用權的，計入房產原值的地價就為零。從土地增值稅政策執行情況來看，目前各地一般不允許將政府已經返還的地價計入“取得土地使用權支付金額”，即返還的地價必須沖減土地成本。例如《江蘇省地方稅務局關于土地增值稅有關業務問題的公告》（蘇地稅規〔2012〕1號）規定，納稅人為取得土地使用權所支付的地價款，在計算土地增值稅時，應以納稅人實際支付土地出讓金（包括后期補繳的土地出讓金），減去因受讓該宗土地政府以各種形式支付給納稅人的經濟利益后予以確認。本著各稅種的政策趨同，房產稅也應該按照扣減后的土地價值確定。根據《財政部、國家稅務總局關于房產稅、城鎮土地使用稅有關問題的通知》（財稅[2008]152號）的規定，“對依照房產原值計稅的房產，不論是否記載在會計賬簿固定資產科目中，均應按照房屋原價計算繳納房產稅。房屋原價應根據國家有關會計制度規定進行核算。”從土地出讓業務實質來看，企業按照招拍掛金額全額繳納的土地出讓金已經取得全額票據，3500萬元計入土地受讓成本，政府給予的返還是政府補助，如果選擇凈額法核算，是沖減土地受讓成本，最終土地受讓成本為2500萬元。

觀點：不可以扣除。

政府補助準則是2017年新修訂的，財稅[2008]152號文出臺時，并未考慮凈額法的情形，舊政府補助準則中并無凈額法，而是均計入當期損益。從企業所得稅上看，《關于財政性資金行政事業性收費政府性基金有關企業所得稅政策問題的通知》(財稅〔2008〕151號)規定，企業取得的各類財政性資金，除屬于國家投資和資金使用后要求歸還本金的以外，均應計入企業當年收入總額。《關于專項用途財政性資金企業所得稅處理問題的通知》(財稅[2011]70號)規定，同時符合以下條件可以作為不征稅收入:(一)企業能夠提供規定資金專項用途的資金撥付文件;(二)財政部門或其他撥付資金的政府部門對該資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求;(三)企業對該資金以及以該資金發生的支出單獨進行核算。企業取得政府土地返還款不符合不征稅收入條件，因此，其取得的政府土地返還款應作為收入總額處理，而不是作為土地成本的抵減。

二、總結