新用戶掃碼下載房地產企業委托物業公司出租房屋如何繳納增值稅？
房地產企業有時會將商業用房委托物業公司對外出租，由物業公司收取款項，雙方如何繳納增值稅呢？
實務中存在兩種模式，一種是房地產企業將商業用房出租給物業公司，再由物業公司對外轉租；一種是房地產企業委托物業公司出租，以房地產企業名義租賃，物業公司代為收取租金同時向房地產企業收取手續費。
一、房地產企業將商業用房出租給物業公司，再由物業公司對外轉租
房地產企業將商業用房出租給物業公司，按“經營租賃—不動產經營租賃”繳納增值稅，一般納稅適用9%的增值稅稅率，如屬于老項目，可以選擇適用簡易計稅方法，按5%的征收率計算繳納增值稅；由房地產企業向物業公司開具增值稅專用發票。
物業公司租入房地產企業的商業用房后對外轉租，也按“經營租賃—不動產經營租賃”繳納增值稅，一般納稅人適用9%的增值稅稅率；如果租入時間在2016年4月30日之前，根據《國家稅務總局納稅服務司關于下發營改增熱點問題答復口徑和營改增培訓參考材料的函》（稅總納便函〔2016〕71號）的規定，可以選擇簡易計稅方法，按照5%的征收率計算繳納增值稅；由物業公司向客戶開具增值稅發票，物業公司取得房地產企業的專用發票，用于一般計稅方法計稅項目的，可以抵扣進項稅。
二、房地產企業委托物業公司出租，以房地產企業名義租賃，物業公司代為收取租金同時向房地產企業收取手續費
以房地產企業名義對外出租，房地產企業按“經營租賃—不動產經營租賃”繳納增值稅，一般納稅人適用9%的增值稅稅率，如屬于老項目，可以選擇適用簡易計稅方法，按5%的征收率計算繳納增值稅；由房地產企業直接向客戶開具增值稅發票。
物業公司收取租金后轉交給房地產企業，向房地產企業收取的手續費按“經紀代理服務”繳納增值稅，一般納稅人適用6%的增值稅稅率。代收轉付給房地產企業的租金，不屬于增值稅價外費用，不需要繳納增值稅。參考《財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件1《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第三十七條的規定。
銷售額，是指納稅人發生應稅行為取得的全部價款和價外費用，財政部和國家稅務總局另有規定的除外。
價外費用，是指價外收取的各種性質的收費，但不包括以下項目：
（一）代為收取并符合本辦法第十條規定的政府性基金或者行政事業性收費。
（二）以委托方名義開具發票代委托方收取的款項。
作者：李老師（正保會計網校答疑專家）
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