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2021年3月，甲公司與乙公司簽訂的租賃合同約定：甲公司將其面積為500平方米的辦公用房出租給乙公司；租期25年；租金每月1萬。合同簽訂后，乙公司依約支付租金，甲公司依約交付了該房屋。2021年6月，乙公司為改善條件，未經(jīng)甲公司同意，在該房屋內(nèi)改建一間休息室，并安裝了整體櫥柜等設(shè)施。甲公司得知后要求乙公司拆除該休息室及設(shè)施，乙公司拒絕。其后該地區(qū)房屋價(jià)格飆升，租金大漲，甲公司要求提高租金，乙公司拒絕。甲公司遂欲出售該房屋，并通知了乙公司，乙公司表示不購買，甲公司于2021年9月將該房屋出售給丙公司，并辦理了所有權(quán)變更登記手續(xù)。要求： (1)租賃合同約定的25年租期效力如何？簡要說明理由。 (2)甲公司是否有權(quán)要求乙公司拆除休息室及設(shè)施？簡要說明理由。 (3)甲公司將房屋出售給丙公司后，租賃合同是否繼續(xù)有效？簡要說明理由。
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(1)租賃期限不得超過20年，超過20年的，超過部分無效。本題中租賃合同約定25年租期，只有20年的部分有效，剩余5年無效。
(2)甲公司有權(quán)要求乙公司拆除休息室及設(shè)施。根據(jù)規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意，可以對租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物，承租人未經(jīng)出租人同意，出租人（甲公司）可以要求承租人（乙公司）恢復(fù)原狀或者賠償損失。
(3)租賃合同繼續(xù)有效。根據(jù)規(guī)定，租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。本題中，甲公司與乙公司先簽訂的租賃合同，后續(xù)甲公司再出售房屋。
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2022 05/08 10:40
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