2017年資產評估師《建筑工程》知識點：凈收益的含義
2017年資產評估師考試的備考工作已經開始，為了幫助考試的學員鞏固知識，提高備考效果，中華會計網校精心整理了資產評估師考試《建筑工程評估》科目的預習階段知識點，希望對廣大考生有所幫助。
知識點：凈收益的含義
凈收益（以年為單位）
1.含義
凈收益＝總收益－總費用
1）實際凈收益
現狀下被估房地產實際取得的凈收益。不能直接用于評估。
【舉例】
◆收益權利人經營不善，導致虧損，凈收益為零甚至為負值；
◆土地處于待開發狀態，無當前收益，還必須支付有關稅費，凈收益為負值。
2）客觀凈收益
正常的市場條件下用于法律上允許的最佳利用方向上的收益值，應包含對未來收益和風險的合理預期。
◆必須對存在偏差的實際凈收益進行修正，剔除其中特殊的、偶然的因素。
◆客觀凈收益作為評估的依據。
2.客觀總收益
以收益為目的的房地產和與之有關的各種設施、勞動力及經營管理者要素結合產生的利益。
（1）以客觀收益為基礎
（2）所產生的正常收益必須是其處于最佳利用狀態
（3）收益值以類似房地產的收益作比較；需對市場走勢作準確的預測；必須考慮收益的風險性和可實現性。
（4）有租約限制的，租約期內的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金應采用正常客觀的租金，并在評估報告中恰當披露租約情況。
3.客觀總費用
取得該收益所必需的各項支出，如維修費、管理費等。也就是為創造總收益所必須投入的正常支出。
◆總費用也應該是客觀費用，需要剔除不正常的費用。
◆房地產的總費用不包括折舊費，通常包含：管理費、維修費、保險費、稅金等。
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