為進一步做好我區土地增值稅征收管理工作，規范土地增值稅核定征收，國家稅務總局廣西壯族自治區稅務局根據《中華人民共和國稅收征收管理法》《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）、《國家稅務總局關于印發<土地增值稅清算管理規程>的通知》（國稅發[2009]91號）、《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發[2010]53號）等有關規定，結合廣西實際，草擬了《國家稅務總局廣西壯族自治區土地增值稅核定征收管理辦法（征求意見稿）》（詳見附件），現公開征求社會各界和納稅人的意見，請通過以下途徑和方式提出反饋意見。
　　一、郵件反饋：gxswcxs@126.com
　　二、信函反饋：南寧市民族大道105號國家稅務總局廣西壯族自治區稅務局財產和行為稅處郵編：530022
　　意見反饋截止日期為2019年11月8日。
國家稅務總局廣西壯族自治區稅務局
2019年11月1日

國家稅務總局廣西壯族自治區土地增值稅核定征收管理辦法（試行征求意見稿）

　　第一章 總則
　　第一條 為進一步加強土地增值稅征收管理工作，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）、《國家稅務總局關于印發<土地增值稅清算管理規程>的通知》（國稅發[2009]91號）、《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發[2010]53號）等有關規定，結合廣西實際情況，制定本管理辦法。
　　第二條 土地增值稅清算應堅持查賬征收為原則，核定征收為例外。
　　第三條 符合稅收法律法規規定的核定征收條件，需進行土地增值稅核定征收的，適用本辦法。
　　第四條 各市土地增值稅適用核定征收率實行報批制度。土地增值稅核定征收率原則上不得低于5%，各市稅務機關要結合本地實際，區分不同房地產類型制定核定征收率并報國家稅務總局廣西壯族自治區稅務局批準。
　　第五條 納稅人轉讓房地產的收入包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益。土地增值稅納稅人轉讓房地產取得的應稅收入為不含增值稅收入。
　　第六條 對房地產轉讓價格明顯偏低的以下情形，可視為有正當理由：
　　（一）法院判決或裁定的轉讓價格；
　　（二）以公開拍賣方式轉讓房地產的價格；
　　（三）有相關資料證明轉讓價格符合獨立交易原則，買賣雙方不存在關聯關系；
　　（四）主管稅務機關認可的其他合理情形。
　　第七條 本辦法所稱主管稅務機關，是指房地產所在地的縣（區、市）稅務局、稅務分局（所）。
　　第二章 房地產開發項目核定征收
　　第八條 從事房地產開發的納稅人有下列情形之一的，主管稅務機關可實行核定征收土地增值稅：
　　（一）依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的。
　　（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的。
　　（三）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的。
　　（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規定的期限辦理清算申報手續，經主管稅務機關責令限期清算申報，逾期仍不清算申報的。
　　（五）申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。
　　第九條 在土地增值稅清算過程中，發現納稅人符合核定征收條件的，應按核定征收方式對房地產項目進行清算，不得在清算前核定。
　　第十條 稅務機關采用核定征收率方式清算土地增值稅的，按照轉讓房地產應稅收入和核定征收率計算土地增值稅應納稅額。
　　（一）轉讓房地產應稅收入能準確計算的，按以下公式計算土地增值稅應納稅額：
　　土地增值稅應納稅額＝轉讓房地產應稅收入&times;適用核定征收率。
　　其中：轉讓房地產應稅收入=營改增前轉讓房地產取得的收入+營改增后轉讓房地產取得的不含增值稅收入。
　　（二）轉讓房地產應稅收入不能準確計算（或查實）或提供的收入依據明顯偏低且無正當理由的，按下列方法和順序確認：
　　1.按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；
　　2.由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價格確定；
　　3.主管稅務機關可以委托有資質的第三方評估機構參照同類房地產的市場交易價格進行評估，稅務機關根據有資質的第三方評估機構的評估價格確定轉讓房地產的應稅收入。
　　第十一條 稅務機關清算審核過程中，發現納稅人提供的房地產轉讓收入或部分扣除項目金額不實的，可進行單項核定，并據以計算土地增值稅。
　　（一）房地產轉讓收入的核定。主管稅務機關根據納稅人申報的收入資料和從主管房屋銷售備案的政府部門取得該房地產項目全部轉讓合同金額等，核定轉讓房地產取得的銷售收入。對房地產轉讓價格明顯偏低且無正當理由的，按本辦法第十條第（二）款進行調整。
　　（二）房地產開發成本的核定。房地產開發前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用（以下簡稱“四項成本”）的憑證或資料不符合清算要求或不實的，主管稅務機關應要求納稅人提供書面說明，納稅人拒不提供或無正當理由的，可進行單項核定，并據以計算扣除。按照以下方法處理：
　　1.主管稅務機關可參照當地建設工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區位等因素，核定上述四項開發成本的單位面積金額標準，并據以計算扣除。
　　2.主管稅務機關可委托當地建設工程造價管理部門進行評估，根據建設工程造價管理部門出具的建安造價評估報告確認的四項開發成本單位面積金額標準，并據以計算扣除。
　　第十二條 對房地產工程造價明顯偏高具有以下情形之一的，可視為有正當理由：
　　（一）地質勘察不充分造成實際地基承載力與設計的結構物不符、施工過程中發現地下溶洞造成結構物基礎類型改變，或者造成安全事故。
　　（二）設計改變、工程變更、材料價格上漲造成工程造價大幅增加。
　　（三）因風、火、水、地震等嚴重自然災害或其他不可抗力因素造成已建工程及工程材料、設備的毀損。
　　（四）主管稅務機關認可的其他情形。
　　第十三條 對符合核定征收土地增值稅的房地產開發項目，按照以下流程進行：
　　（一）稅務人員填制《土地增值稅清算核定征收方式認定表》（附件），附送符合土地增值稅核定征收的說明和依據等材料，由縣（區、市）稅務局批準；
　　（二）主管稅務機關向納稅人送達《稅務事項通知書》，告知納稅人進行核定征收的理由和依據，充分聽取納稅人的有關陳述和意見；
　　（三）主管稅務機關組織人員對房地產開發項目開展土地增值稅核定征收核查，撰寫核查報告；
　　（四）主管稅務機關對核定征收事項進行集體合議，并形成會議紀要，出具初審報告；
　　（五）由縣（市、區）稅務機關根據初審報告和相關資料出具最終審定結論。
　　（六）主管稅務機關向納稅人送達《稅務事項通知書》，通知納稅人辦理補（退）稅手續。
　　第三章 轉讓舊房及建筑物、土地使用權核定征收
　　第十四條 納稅人轉讓舊房及建筑物，計算增值額的扣除項目既沒有評估價格，又不能提供購房發票的，稅務機關可以根據《中華人民共和國稅收征管法》第三十五條的規定實行土地增值稅核定征收，采用核定征收率方式計算征收土地增值稅。
　　第十五條 納稅人轉讓土地使用權，應按查賬征收方式據實清算（計算）土地增值稅，確實無法提供有關資料進行清算（計算）的，可采取核定征收率方式核定征收土地增值稅。
　　第十六條 轉讓舊房及建筑物、土地使用權的土地增值稅核定征收應納稅額的計算按照本辦法第十一條規定執行。
　　第十七條 對符合核定征收土地增值稅的轉讓舊房及建筑物（個人轉讓除外）、土地使用權，按照以下流程進行：
　　（一）稅務人員填制《土地增值稅核定征收認定表》（附件），報主管稅務機關負責人批準；
　　（二）稅務人員對納稅人提供的相關資料進行審核，提出初步核定意見。
　　（三）主管稅務機關負責人對初步核定意見進行審批，并簽署意見。
　　（四）主管稅務機關向納稅人送達《稅務事項通知書》，通知納稅人辦理繳稅手續。
　　第十八條 個人轉讓舊房及建筑物符合核定征收條件的，按各市核定征收管理規定執行。
　　第四章 附則
　　第十九條 納稅人應當向主管稅務機關如實提供相關資料，對土地增值稅申報的真實性、完整性、合法性負責。
　　第二十條 稅務人員對不符合核定征收情形采取弄虛作假，違規實行核定征收土地增值稅，造成少征稅款的，根據《中華人民共和國稅收征管法》的有關規定追究相關責任人的法律責任。
　　第二十一條 主管稅務機關應加強對土地增值稅核定征收的后續管理。
　　第二十二條 本辦法由國家稅務總局廣西壯族自治區稅務局負責解釋。
　　第二十三條 本辦法自2020年1月1日起執行。