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個人出租住房如何繳納稅款
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅2016 36號）的規(guī)定，自2016年5月1日起營業(yè)稅全面改征增值稅，其他個人出租不動產(chǎn)征收增值稅。
現(xiàn)行計征個人出租房屋稅費的方式為兩種：（個人可選擇綜合征收率計征方式或分稅種計征方式計算繳納稅款）
一、 分稅種計征方式：按照現(xiàn)行各稅種政策規(guī)定，分別計算繳納各項稅費。
二、 綜合征收率計征方式：
征收率分為住房與非住房兩種
個人出租住房綜合征收率為5%。月租金收入在31500元以上的，稅務(wù)機(jī)關(guān)向納稅人填開包括增值稅、房產(chǎn)稅和個人所得稅的完稅證明；月租金收入在31500元（含）以下的，稅務(wù)機(jī)關(guān)征收稅款后，想納稅人填開包括房產(chǎn)稅和個人所得稅的完稅證明。因為月收入小于9萬的免增值稅。
個人出租非住房房屋與租金收入在31500元以上的，綜合征收率為12%稅務(wù)機(jī)關(guān)向納稅人填開包括增值稅、房產(chǎn)稅和個人所得稅的完稅證明；月租金收入在31500元（含）以下的，綜合征收率為7%。稅務(wù)機(jī)關(guān)征收稅款后，想納稅人填開包括房產(chǎn)稅和個人所得稅的完稅證明。
說明：
1. 個人出租房屋（住房），按照5%的征收率減按1.5%計算應(yīng)納稅額
1) 不含稅銷售額=租金收入/（1+5%）
2) 不含稅銷售額>3萬元，應(yīng)納稅額=不含稅銷售額*1.5%
3) 不含稅銷售額<=3萬元時，應(yīng)納稅額=0
2. 個人出租房屋（非住房），按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額
1) 不含稅銷售額=租金收入/（1+5%）
2) 不含稅銷售額>3萬元，應(yīng)納稅額=不含稅銷售額*5%
3) 不含稅銷售額<=3萬元時，應(yīng)納稅額=0
3. 按“財產(chǎn)租賃所得”項目計算繳納個人所得稅的具體方法：
每次（月）收入不超過4000元（含）的：應(yīng)納稅額=[每次（月）收入-準(zhǔn)予扣除項800元]*10%
每次（月）收入超過4000元的：應(yīng)納稅額=[每次（月）收入-準(zhǔn)予扣除項]*（1-20%）*10%
準(zhǔn)予扣除項目包括：
1) 財產(chǎn)租賃過程中繳納的稅費（不包括本次出租繳納的增值稅）
2) 由納稅人負(fù)擔(dān)的租賃財產(chǎn)實際開支的修繕費用：是指能夠提供有效、準(zhǔn)確憑證，證明由納稅義務(wù)人負(fù)擔(dān)的該出租財產(chǎn)實際開支的修繕費用。以每次800元為限，一次扣除不完的，準(zhǔn)予在下次繼續(xù)扣除，直至扣完為止。
4. 如何區(qū)分住房和非住房：
按照房本登記的房屋類型進(jìn)行區(qū)分，房本的房屋類型為居住類用房如住宅、公寓的即為住房；其他類型均為非住房。
例如張三出租一套在北京的公寓，月租金為28000元，租期半年，那么按照兩種不同方法應(yīng)如何計稅呢？
如果選擇綜合征收率方式，由于租金<31500元，張三應(yīng)納稅款=28000*5%=1400元。
如果選擇分稅種方式：
不含稅收入=28000/（1+5%）=26666.67元<30000元，故增值稅及其附加稅=0
個人所得稅=26666.67*（1-20%）*10%=2133.33元
房產(chǎn)稅=26666.67*4%=1066.67元
城鎮(zhèn)土地使用稅=0
采用分稅種計算張三應(yīng)納稅款=2133.33+1066.67=3200元
例如李四出租一套在北京的商鋪100平米，月租金50000元，那么按照兩種不同方法應(yīng)如何計稅呢？
如果選擇綜合征收率方式，由于租金>31500元，李四應(yīng)納稅款=50000*12%=6000元
如果選擇分稅種方式：
不含稅收入=50000/（1+5%）=47619.05元
增值稅=47619.05*5%=2380.95元
城建稅=2380.95*7%=166.67元
附加稅=2380.95*（3%+2%）=119.05元
房產(chǎn)稅=47619.05*12%=5714.29元
城鎮(zhèn)土地使用稅=100*30*6/12=1500元
個人所得稅=（47619.05-166.67-119.05-5714.29-1500）*（1-20%）*10%=3209.52元
采用分稅種計算李四應(yīng)納稅款=2380.95+166.67+119.05+5714.29+1500+3209.52=13909.4元
李四選擇綜合征收率方式最劃算。
本文是正保會計網(wǎng)校原創(chuàng)文章，轉(zhuǎn)載請注明來自正保會計網(wǎng)校。
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