房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅是企業(yè)經(jīng)營與個人持有不動產(chǎn)時需依法履行的納稅義務(wù)，直接關(guān)系到納稅人的經(jīng)濟成本與合規(guī)權(quán)益。然而，在實際申報過程中，不少納稅人因?qū)φ呃斫獠煌笍兀萑肓烁鞣N誤區(qū)。為有效規(guī)避風(fēng)險，幫助納稅人準確申報，本文將對房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的常見申報誤區(qū)逐一解析。

誤區(qū)一：未取得房產(chǎn)證的房產(chǎn)不用繳納房產(chǎn)稅

很多納稅人認為，只有取得房產(chǎn)證的房產(chǎn)才需要繳納房產(chǎn)稅，這種認知是錯誤的。

根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》（國發(fā)〔1986〕90 號）第二條規(guī)定：“房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，由經(jīng)營管理的單位繳納。產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納。產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。”

這意味著，無論是否取得房產(chǎn)證，只要房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸屬明確或存在實際使用人，就需要依法繳納房產(chǎn)稅。

誤區(qū)二：房產(chǎn)稅只針對地上建筑，地下室、地下停車場不用繳納房產(chǎn)稅

部分納稅人覺得地下室、地下停車場等地下建筑不屬于房產(chǎn)稅的征收范圍，這種想法是不正確的。

依據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》（財稅〔2005〕181 號）規(guī)定，凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

這里的具備房屋功能的地下建筑是指有屋面和維護結(jié)構(gòu)，能夠遮風(fēng)避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、經(jīng)營、工作、學(xué)習(xí)、娛樂、居住或儲藏物資的場所。因此，地下室、地下停車場只要具備上述功能，就需要繳納房產(chǎn)稅。

誤區(qū)三：自建或委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋只要不投入使用，就無需繳納房產(chǎn)稅

一些納稅人認為，自建或委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，只要不投入使用，就可以不繳納房產(chǎn)稅，這是一種誤解。

根據(jù)《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》（〔1986〕財稅地字第 8 號）規(guī)定，納稅人自建的房屋，自建成之次月起征收房產(chǎn)稅；納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，從辦理驗收手續(xù)之次月起征收房產(chǎn)稅。

同時，納稅人在辦理驗收手續(xù)前已使用或出租、出借的新建房屋，應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。也就是說，房屋是否投入使用并不是判斷是否繳納房產(chǎn)稅的唯一標準，而是要根據(jù)房屋的建成時間或驗收時間來確定納稅義務(wù)的發(fā)生時間。

誤區(qū)四：免稅單位的所有房產(chǎn)都不用繳納房產(chǎn)稅

不少人認為免稅單位的所有房產(chǎn)都可以享受房產(chǎn)稅免稅政策，這種觀點是片面的。

根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》（國發(fā)〔1986〕90 號）第五條規(guī)定，下列房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅：

國家機關(guān)、人民團體、軍隊自用的房產(chǎn)；

由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的房產(chǎn)；

宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)；

個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)；

經(jīng)財政部批準免稅的其他房產(chǎn)。

此外，根據(jù)《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》（〔1986〕財稅地字第 8 號）規(guī)定，關(guān)于免稅單位自用房產(chǎn)的解釋如下：

國家機關(guān)、人民團體、軍隊自用的房產(chǎn)，是指這些單位本身的辦公用房和公務(wù)用房；

事業(yè)單位自用的房產(chǎn)，是指這些單位本身的業(yè)務(wù)用房；

宗教寺廟自用的房產(chǎn)，是指舉行宗教儀式等的房屋和宗教人員使用的生活用房屋；

公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)，是指供公共參觀游覽的房屋及其管理單位的辦公用房屋。

需要注意的是，上述免稅單位出租的房產(chǎn)以及非本身業(yè)務(wù)用的生產(chǎn)、營業(yè)用房產(chǎn)不屬于免稅范圍，應(yīng)征收房產(chǎn)稅。

誤區(qū)一：無償使用免稅單位土地不需要繳納城鎮(zhèn)土地使用稅

有些納稅人認為，無償使用免稅單位的土地不需要繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，這種想法是錯誤的。

根據(jù)《國家稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)〈關(guān)于土地使用稅若干具體問題的補充規(guī)定〉的通知》（國稅地字〔1989〕140 號）規(guī)定，關(guān)于對免稅單位與納稅單位之間無償使用的土地應(yīng)否征稅問題：對免稅單位無償使用納稅單位的土地（如公安、海關(guān)等單位使用鐵路、民航等單位的土地），免征土地使用稅；對納稅單位無償使用免稅單位的土地，納稅單位應(yīng)照章繳納土地使用稅。

也就是說，納稅單位無償使用免稅單位的土地，需要依法繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

誤區(qū)二：免稅單位對外出租的土地也可以享受城鎮(zhèn)土地使用稅免稅政策

部分納稅人認為，免稅單位對外出租的土地也能享受城鎮(zhèn)土地使用稅免稅政策，這是不正確的。

根據(jù)《國家稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)〈關(guān)于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定〉的通知》（國稅地字〔1988〕15 號）規(guī)定，關(guān)于免稅單位自用土地的解釋如下：

國家機關(guān)、人民團體、軍隊自用的土地，是指這些單位本身的辦公用地和公務(wù)用地；

事業(yè)單位自用的土地，是指這些單位本身的業(yè)務(wù)用地；

宗教寺廟自用的土地，是指舉行宗教儀式等的用地和寺廟內(nèi)的宗教人員生活用地；

公園、名勝古跡自用的土地，是指供公共參觀游覽的用地及其管理單位的辦公用地。

以上單位的生產(chǎn)、營業(yè)用地和其他用地，不屬于免稅范圍，應(yīng)按規(guī)定繳納土地使用稅。因此，免稅單位對外出租的土地，不屬于自用土地，不能享受免稅政策，應(yīng)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

誤區(qū)三：企業(yè)廠區(qū)內(nèi)的綠化用地不需要繳納城鎮(zhèn)土地使用稅

一些納稅人認為企業(yè)廠區(qū)內(nèi)的綠化用地不需要繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，這種認知是錯誤的。

根據(jù)《國家稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)〈關(guān)于土地使用稅若干具體問題的補充規(guī)定〉的通知》（國稅地字〔1989〕140 號）規(guī)定，關(guān)于對企業(yè)的綠化用地可否免征土地使用稅問題：對企業(yè)廠區(qū)（包括生產(chǎn)、辦公及生活區(qū)）以內(nèi)的綠化用地，應(yīng)照章征收土地使用稅；廠區(qū)以外的公共綠化用地和向社會開放的公園用地，暫免征收土地使用稅。

因此，企業(yè)廠區(qū)內(nèi)的綠化用地需要繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，而廠區(qū)外的公共綠化用地和向社會開放的公園用地則暫免征收。

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