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干貨 | 二手房交易的那些稅事兒
二手房交易涉及的稅費種主要有增值稅、城市維護建設稅、教育費附加和地方教育附加、個人所得稅、印花稅、土地增值稅及契稅。那么具體如何征收呢？今天跟大家一起總結歸納一下。
一、增值稅
（一）個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅。
（二）個人銷售其取得的不動產(不含其購買的住房)，按照其轉讓不動產取得的全部價款和價外費用扣除房屋購置原價后按照5%的征收率全額繳納增值稅。
免征情形：
（一）個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。
（二）個人銷售自建自用住房，免征增值稅。
（三）家庭財產分割的個人無償轉讓不動產免征增值稅。
二、城市維護建設稅、教育費附加和地方教育附加
城市維護建設稅、教育費附加和地方教育附加隨同增值稅一并征免。
適用稅（費）率為：
城市維護建設稅：按市區7% ，縣城、鎮５％，不在市區、縣城或鎮的，稅率為１％計征；
教育費附加：按3% 的征收率計征；
地方教育附加：按 2% 的征收率計征。
三、個人所得稅
（一）通過稅收征管房屋、登記等歷史信息能核實房屋原值的，對轉讓二手房收入計算個人所得稅應納稅所得額時，納稅人可憑原購房合同、發票等有效憑證，經稅務機關審核后，允許從其轉讓收入中減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用后，按20%的稅率征收個人所得稅；
（二）不能核實原值的，按收入全額（不含增值稅）的1.5％計征。
特別提醒：個人轉讓自用達五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暫免征收個人所得稅。
不征情形：
（一）以下情形的房屋產權無償贈與和轉移，對當事雙方不征收個人所得稅：
①房屋產權所有人將房屋產權無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；
②房屋產權所有人將房屋產權無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人；
③房屋產權所有人死亡，依法取得房屋產權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。
（二）通過離婚析產的方式分割房屋產權是夫妻雙方對共同共有財產的處置，個人因離婚辦理房屋產權過戶手續，不征收個人所得稅。
四、印花稅
（一）個人買賣非住房的印花稅，按合同金額與計稅評估價格孰高確認計稅依據，稅率萬分之五。
（二）房產繼承、贈與應按產權轉移書據繳納印花稅的由征收機關參照房屋買賣的市場價格核定，稅率萬分之五。
減免情形：
個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。
對增值稅小規模納稅人按50%幅度減征城市維護建設稅、印花稅和教育費附加、地方教育附加。
五、土地增值稅
個人轉讓非住房等存量房的，按轉讓收入全額的5%核定征收土地增值稅。
免征情形：
（一）個人銷售住房暫免征收土地增值稅。
（二）以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為不征收土地增值稅。
（三）對個人之間互換自有居住用房地產的，經當地的稅務機關核實，可以免征土地增值稅。
六、契稅
個人購買的二手房，凡不符合減免稅規定的，應按3%征收契稅。
減征情形：
（一）對個人購買家庭唯一住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。
（二）對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。
免征情形：
（一）對于《中華人民共和國繼承法》規定的法定繼承人繼承土地、房屋權屬，不征契稅。
（二）在婚姻關系存續期間，房屋、土地權屬變更免征契稅。夫妻離婚，對共有房產重新分割或歸屬一方的，不征收契稅。
案例：
我市居民小楊購買了家庭唯一住房，看中老朱位于市區的一套50平方二手房，經協商后以200萬的價格成交，老朱這套住房不能核實原值，且購入這套住房不滿2年。
老朱需繳納的稅費：
增值稅：2000000÷1.05×5%=95238.10元
城市維護建設稅、教育費附加和地方教育附加：
95238.10×（7%+3%+2%）*50%=5714.29元
土地增值稅、印花稅暫免
個人所得稅：2000000÷1.05Х1.5%=28571.43元
老朱需繳納的稅費合計129523.82元
小楊需繳納的稅費：
印花稅暫免
契稅：2000000÷1.05Х1%=19047.62元。
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