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房地產開發成本項目構成與成本分配的具體方法！財務人都在看！
房地產開發企業進行經營活動的時候前期投入是十分巨大的，如果做不好成本規劃處理很有可能在前期工程正在進行的時候公司就會支撐不住負債的壓力導致破產，生活中這種例子很常見。那房地產開發企業成本項目是如何構成的呢？怎么分配才是最好的呢？快來一起看下吧！
一、房地產開發成本項目構成
1）土地征用及拆遷補償費
是指為取得土地開發使用權（或開發權）而發生的各項費用，包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、農作物補償費、危房補償費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償費用、安置及動遷費用、回遷房建造費用等。
2）前期工程費
是指項目開發前期發生的政府許可規費、招標代理費、臨時設施費以及水文地質勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究、咨詢論證費、籌建、場地通平等前期費用。
3）建筑安裝工程費
是指開發項目開發過程中發生的各項主體建筑的建筑工程費、安裝工程費及精裝修費等。
4）基礎設施建設費
是指開發項目在開發過程中發生的道路、供水、供電、供氣、供暖、排污、排洪、消防、通訊、照明、有線電視、寬帶網絡、智能化等社區管網工程費和環境衛生、園林綠化等園林、景觀環境工程費用等。
5）公共配套設施費
是指開發項目內發生的、獨立的、非營利性的且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、政府公共事業單位的公共配套設施費用等。
6）開發間接費
指企業為直接組織和管理開發項目所發生的，且不能將其直接歸屬于成本核算對象的工程監理費、造價審核費、結算審核費、工程保險費等。為業主代扣代繳的公共維修基金等不得計入產品成本。
7）借款費用
是指符合資本化條件的借款費用。
二、成本分配的具體方法
《國家稅務總局關于印發<房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法>的通知》（國稅發〔2009〕31號）：
第二十九條 企業開發、建造的開發產品應按制造成本法進行計量與核算。其中，應計入開發產品成本中的費用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象，共同成本和不分清負擔對象的間接成本，應按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法可按以下規定選擇其一：
（一）占地面積法 按已動工開發成本對象占地面積占開發用地總面積的比例進行分配。
1、一次性開發的，按其一成本對象占地面積占開發用地總面積的比例進行分配。
2、分期開發的，首先按本期全部成本對象占地面積占開發用地總面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象占地面積占期內全部成本對象占地總面積的比例進行分配。
期內全部成本對象應負擔的占地面積為期內開發用地占地面積減除應由各期成本對象共同負擔的占地面積。
（二）建筑面積法
指按已動工開發成本對象建筑面積占開發用地總建筑面積的比例進行分配。
1、一次性開發的，按某一成本對象面積占全部成本對象建筑面積的比例進行分配。
2、分期開發的，首先按期內成本對象建筑面積占開發用地計劃建筑面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象建筑面積占期內成本對象總建筑面積的比例進行分配。
（三）直接成本法 按期內某一成本對象的直接開發成本占期內全部成本對象直接開發成本的比例進行分配。
（四）預算成本法 按期內某一成本對象預算造價占期內全部成本對象造價的比例進行分配。
一般來講，在滿足成本分配大原則的前提下，成本分配方法是可以合理選擇的，但是，稅法也對幾種成本的分配給予了特殊規定：
200931號文第三十條 企業下列成本應按以下方法進行分配。
（一）土地成本一般按占地面積法進行分配。如果確需結合其他方法進行分配的，應經稅務機關同意。
（二）單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設施開發成本，應按建筑面積法進行分配。
（三）借款費用屬于不同成本對象共同負擔的，按直接成本法或按預算造價法進行分配。
（四）其他成本項目的分配法由企業自行確定。
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