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案例解讀：土地增值稅清算涉及企業所得稅退稅的問題！
您知道土地增值稅清算和企業所得稅退稅的關系嗎？您知道怎么處理嗎？快來一起看下吧！
一、政策變更（文件出臺背景）
根據《國家稅務總局關于房地產開發企業注銷前有關企業所得稅處理問題的公告》（國家稅務總局公告2010年第29號）規定，房地產開發企業由于土地增值稅清算造成的虧損，在企業注銷稅務登記時還沒有彌補的，企業可在注銷前提出申請，稅務機關將多繳的企業所得稅予以退稅。但是，由于多種原因，房地產開發企業在開發產品銷售完成后，短期內無法注銷，導致多繳的企業所得稅無法申請退稅。結合房地產開發企業和開發項目的特點，稅務總局制定《公告》，對房地產開發企業土地增值稅清算涉及企業所得稅退稅政策進行了完善。
二、土地增值稅清算后有后續開發項目的企業所得稅處理
企業按規定對開發項目進行土地增值稅清算后，當年企業所得稅匯算清繳出現虧損且有其他后續開發項目的，該虧損應按照稅法規定向以后年度結轉，用以后年度所得彌補。后續開發項目，是指正在開發以及中標的項目。
三、土地增值稅清算后無后續開發項目的企業所得稅處理
企業按規定對開發項目進行土地增值稅清算后，當年企業所得稅匯算清繳出現虧損，且沒有后續開發項目的，計算出該項目由于土地增值稅原因導致的項目開發各年度多繳企業所得稅稅款，并申請退稅。
四、企業所得稅退稅的計算方法
a.該項目繳納的土地增值稅總額，應按照該項目開發各年度實現的項目銷售收入占整個項目銷售收入總額的比例，在項目開發各年度進行分攤，具體按以下公式計算：
各年度應分攤的土地增值稅=土地增值稅總額×（項目年度銷售收入÷整個項目銷售收入總額）
本公告所稱銷售收入包括視同銷售房地產的收入，但不包括企業銷售的增值額未超過扣除項目金額20%的普通標準住宅的銷售收入。
b.該項目開發各年度應分攤的土地增值稅減去該年度已經在企業所得稅稅前扣除的土地增值稅后，余額屬于當年應補充扣除的土地增值稅；企業應調整當年度的應納稅所得額，并按規定計算當年度應退的企業所得稅稅款；當年度已繳納的企業所得稅稅款不足退稅的，應作為虧損向以后年度結轉，并調整以后年度的應納稅所得額。
c.按照上述方法進行土地增值稅分攤調整后，導致相應年度應納稅所得額出現正數的，應按規定計算繳納企業所得稅。
d.企業按上述方法計算的累計退稅額，不得超過其在該項目開發各年度累計實際繳納的企業所得稅；超過部分作為項目清算年度產生的虧損，向以后年度結轉。
案例分析
某房地產開發企業2014年1月開始開發某房地產項目，2016年10月項目全部竣工并銷售完畢，12月進行土地增值稅清算，整個項目共繳納土地增值稅1100萬元，其中2014年—2016年預繳土地增值稅分別為240萬元、300萬元、60萬元；2016年清算后補繳土地增值稅500萬元。2014年—2016年實現的項目銷售收入總計30000萬元，各年度分別為12000萬元、15000、3000萬元，繳納的企業所得稅分別為45萬元、310萬元、0萬元。該企業2016年度匯算清繳出現虧損，應納稅所得額為-400萬元。 企業沒有后續開發項目，擬申請退稅。
具體計算如下：
（1）各年度應分攤土地增值稅:
2014年：1100*（12000/30000）=440萬元
2015年：1100*（15000/30000）=550萬元
2016年：1100*（3000/30000）=110萬元
（2）2014年應調整的應納稅所得額：
240-440=-200（萬元）
應退企業所得稅=200×25%=50（萬元）
2014年僅交納企業所得稅45萬元，小于50萬元，只能申請退稅45萬元。剩余的5萬元所得稅對應的所得額20萬元作為虧損向以后年度結轉。
（3）2015年應調整的應納稅所得額：
300-550=-250（萬元）
加上2014年轉來的虧損20萬元
2015年應調減的應納稅所得額共為：
250+20=270（萬元）
應退所得稅額=270×25%=67.5（萬元）
2015年繳納企業所得稅310萬元，大于67.5萬元，67.5萬元可全額申請退稅。
（4）2016年應調整的應納稅所得額：
60+500-110=450萬元
調整前，2016年度虧損400萬元
調整后，2016年度應納稅所得額為：-400+450=50萬元
應補繳企業所得稅：50*25%=12.5萬元
該企業應申請退稅合計：
45+67.5-12.5=100萬元
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李鳳老師講解的
本課程以實戰應用與職業晉升為目標，為培養房地產開發企業專業財務人員而開設。首先對房地產開發企業的稅務政策及會計核算進行專篇講解，在此基礎上，以房地產開發流程為主線，講解公司設立、臨時設施、工程開發、房屋銷售、工程竣工、收益分配及公司注銷的全流程財稅處理，同時結合財務崗位的工作特點，進一步對房地產行業合同簽訂及票據審核要點進行解讀。除財稅理論外，本課程還包含了一定的房地產開發業務知識，佐之以三十余個精彩案例的細致剖析，以期幫助學員建立處理財稅問題的系統性、全局觀及稅務思維，使學員達到聽后即懂、學后即用、全面提升職場競爭力的效果。心動不如行動，快來一起學習吧！點擊圖片即可報名>>
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