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【政策解析】房地產企業土地返還款的管控！
土地出讓金返還獲獎勵款，就是在土地出讓過程中，企業按照招拍掛的土地競拍金額全額繳納土地出讓金并取得了土地出讓票據以后，根據地方政府的規定，政府給予的土地出讓金一定比例的返還或者獎勵。那您知道土地返還款如何進行監控嗎？快來一起看下吧！
一、增值稅——總局層面
（1）房地產企業中一般納稅人銷售自行開發房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按取得全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應土地價款后余額計算銷售額。
支付土地價款，指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款單位直接付的土地價款。 （稅務總局公告2016年第18號 第4條）
計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應取得省級以上（含省級）財政部門監（印）制的財政票據。（稅務總局公告2016年第18號 第6條）
一般納稅人應建立臺賬登記土地價款扣除情況，扣除土地價款不得超過納稅人實際付的土地價款。（稅務總局公告2016年第18號 第7條）
（2）按上述公式計算出的允許扣除土地價款要按項目清算，且其總額不得超過支付的土地出讓金總額。（稅務 總局公告2016年第18號 ）
各地對出讓金返還的政策：
湖北：
從政府部門取得的土地出讓金返還款，可不從支付的土地價款中扣除。
大連：
按凈支出額計算允許抵扣的土地價款，土地返還款部分不允許抵扣。
二、企業所得稅
財稅[2011]70號：
企業從縣級以上各級人民政府財政部門及其他部門取得應計入收入總額的財政性資金，凡同時符合以下條件，可作不征稅收入，在計算應納稅所得額時從收入總額中減除：
①企業能提供規定資金專項用途的資金撥付文件；
②財政部門或其他撥付資金政府部門對該資金有專門資金管理辦法或具體管理要求；
③企業對該資金及以該資金發生支出單獨核算。
三、土地增值稅
（1）房地產企業從政府部門取得各種形式的返還款，地方稅務機關在土地增值稅清算時，其返還款不允許扣除，直接沖減土地成本。
（2）納稅人應憑政府或政府有關部門下發的《土地批件》、《土地出讓金繳費證明》及財政、土地管理等部門出具的土地出讓金繳納收據、土地使用權購置發票、政府或政府部門出具的相關證明等合法有效憑據，計算取得土地使用權所支付的金額。凡取得票據或其他資料，但未實際支付土地出讓金或購置土地使用權價款或支付土地出讓金、購置土地使用權價款后又返還的，不允許計入扣除項目。（大地稅函[2008]188號）
案例：投資建項目外基礎設施為代價低價獲拍賣土地
操作要點：
①簽土地出讓合同時，須按市場招掛拍價簽。
②要求地方政府給地產公司土地返還款，下一個“關于土地返還款專門用于建設某公共基礎設施的
專款專用文件”。文件中指明土地返還款使用管理辦法。
A地甲地產公司與B政府通過招掛拍獲一市價2億元土地，B政府對地公司附一條件：比市價低4000萬元價即16,000萬元將該國有土地賣給甲，甲須在B市運河上建一大橋。甲與B政府簽16,000萬元土地出讓合同，甲付16,000萬元資金取得土地出讓金票據。甲另投資4,000萬元按B政府意愿在與該土地距離2000米外（紅線外）建一大橋。
分析：甲與B政府簽的土地出讓合同稅收風險及如何簽合同可使地產公司稅收最低。
甲稅收風險：
甲與B政府國土部門簽的出讓合同中土地價只有16,000萬元，投資4,000萬元建大橋屬該拍賣土地外公共基礎設施項目，或稱紅線外建設項目，不可將4,000萬元投資成本作開發成本計入甲獲得土地的開發成本。
因此，4000萬元建設投入不僅不可在該項目土地增值稅和所得稅前扣除，也不可在增值稅銷售額中扣除。
節稅規劃：
甲拍地時，須與B政府溝通，按市場拍賣價20,000萬元獲該土地，要求B政府土地返還款4,000萬元給地產企業，合同簽訂：
第一、甲與B國土部門簽20,000萬元土地出讓合同，合同中特別約定B政府向甲公司土地返還款4,000萬元，且返還款專項用于大橋建設。
第二、要求B政府或B國土部門出一個土地返還款專門用于項目外建大橋文件或通知。
根據合同簽訂，B政府國土部門給甲開20,000萬元出讓金票據，甲土地成本20,000萬元，土地成本增加4,000萬元，甲少繳土地增值稅和企業所地稅。
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