“重磅消息：契稅稅率為3%～5%，之前的1%和1.5%等優惠稅率將成為歷史，2021年9月1日起施行！到時，不止房價要漲，契稅都漲了！買房要趁早啦！”

近日，伴隨《契稅法》的頒布，這一消息在朋友圈內“刷屏”。那么，這一消息是否準確？《契稅法》施行后契稅稅率是否變化？購房契稅是否會上漲？中國稅務報邀請國家稅務總局財產和行為稅司有關工作人員對相關問題進行解讀。

2020年年初，北京市民王先生看中一套90平方米，價值1200萬元的住房，因王先生家庭名下暫無住房，經向稅務機關咨詢，繳納契稅可適用1%的優惠稅率，若此時購房須繳納契稅12萬元。

但受新冠肺炎疫情影響，王先生的購房計劃一直擱置。8月11日，《中華人民共和國契稅法》（以下簡稱“《契稅法》”）發布后，房產中介告訴王先生，“契稅要漲了，買房要盡早”。此話一出，王先生非常著急。

但事實真是如此嗎？

01

法定稅率并未改變

需要明確的是，《契稅法》施行后，契稅的法定稅率并未改變。

現行《中華人民共和國契稅暫行條例》（以下簡稱“《暫行條例》”）第三條規定，契稅稅率為3%～5%。

契稅的適用稅率，由省、自治區、直轄市人民政府在前款規定的幅度內按照本地區的實際情況確定，并報財政部和國家稅務總局備案。

《契稅法》維持了《暫行條例》規定的3%～5%稅率，并未上調，只是根據稅收法定原則，對適用稅率的確定程序進行了調整：由省級人民政府確定改為省級人民政府提出并報同級人大常委會決定，再按規定備案。

值得注意的是，《契稅法》施行后，各地將按照規定程序確定并發布當地具體適用稅率，納稅人需要關注當地具體規定。

為保障居民住房需求，根據國務院有關部署，2016年，財政部、國家稅務總局、住房和城鄉建設部聯合制發《關于調整房地產交易環節契稅、營業稅優惠政策的通知》（財稅〔2016〕23號）。

該文件規定，個人購買家庭唯一住房或第二套改善性住房，可視情況享受1%、1.5%或2%的優惠稅率。目前，上述規定仍然有效。而社會各界關注的焦點在于，一年以后，也就是《契稅法》正式施行后，納稅人能否繼續享受上述優惠稅率？

《契稅法》第六條明確，根據國民經濟和社會發展的需要，國務院對居民住房需求保障、企業改制重組、災后重建等情形可以規定免征或者減征契稅，報全國人民代表大會常務委員會備案。

由此可見，在《契稅法》正式施行后，國務院仍可以針對居民住房需求保障，制定減免稅優惠政策。

02

征稅范圍略有調整

除法定稅率未變外，納稅人還需要關注，《契稅法》規定的征稅范圍略有調整，最主要的就是將“集體經營性建設用地出讓”納入征稅范圍。

2019年8月修訂的《中華人民共和國土地管理法》取消了集體經營性建設用地不能流轉的限制，規定集體經營性建設用地與國有建設用地“同等入市、同權同價”。

為與其銜接，《契稅法》將“國有土地使用權出讓”修改為“土地使用權出讓”，將集體經營性建設用地出讓納入征稅范圍。

集體經營性建設用地，是國土空間規劃確定為工業、商業等經營性用途的集體建設用地。例如鄉鎮企業生產經營用地，就屬于集體經營性建設用地。

在《契稅法》正式施行后，出讓這些集體經營性建設用地，須按規定繳納契稅。

此外，《契稅法》還將《中華人民共和國契稅暫行條例細則》中規定且征管實踐中較為常見的部分土地、房屋權屬轉移行為寫入稅法，以進一步增強稅法的系統性和完整性。這些行為主要包括以作價投資（入股）、償還債務、劃轉、獎勵等。

03

優惠對象有所擴大

為適應經濟社會發展變化，《契稅法》在原有優惠基礎上，增加了對部分非營利機構免征契稅的規定。

具體來說，非營利性的學校、醫療機構、社會福利機構承受土地、房屋權屬用于辦公、教學、醫療、科研、養老、救助，可免繳契稅。

同時，《契稅法》明確，婚姻關系存續期間夫妻之間變更土地、房屋權屬，法定繼承人通過繼承承受土地、房屋權屬可以享受免繳契稅優惠，以積極引導公序良俗。

04

申報繳稅更加便利

《契稅法》將申報期限和納稅期限合二為一，納稅人在辦理土地、房屋權屬登記手續前，可一次性完成申報繳稅。

這一改變實現了辦稅與不動產登記的順暢銜接，讓納稅人避免因申報、納稅、登記分離而多次奔走，能有效減輕其辦稅負擔。

舉例來說，假設王先生于2021年10月1日購買了一套住房，他只需在辦理不動產權屬登記時，攜帶身份證明及購房合同等材料，就能同時申報繳納契稅，跑一次就可完成申報、納稅、登記全過程。

當然，如果王先生選擇網上繳稅，還會更加方便快捷。

05

納稅人權益更有保障

《契稅法》還明確了退稅情形、強化了涉稅信息保密，這是充分保護納稅人權益的重要體現。

實務中，由于各種主客觀原因，在納稅人繳納契稅后發生合同撤銷、解除等情況時有發生。

為更好保護納稅人權益，《契稅法》在現行《財政部 國家稅務總局關于購房人辦理退房有關契稅問題的通知》（財稅〔2011〕32號）的基礎上，明確規定：“在依法辦理土地、房屋權屬登記前，權屬轉移合同、權屬轉移合同性質憑證不生效、無效、被撤銷或者被解除的，納稅人可以向稅務機關申請退還已繳納的稅款，稅務機關應當依法辦理”。納稅人如果存在這些情形，可持相關資料，向主管稅務機關提出退稅申請。

同時，《契稅法》進一步強化了涉稅信息保密工作。盡管《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則中，已有對納稅人涉稅信息保密的相關規定，但考慮到房地產交易信息可能涉及納稅人隱私及商業秘密，《契稅法》對此進一步作了強調：“稅務機關及其工作人員對稅收征收管理過程中知悉的納稅人的個人信息，應當依法予以保密，不得泄露或者非法向他人提供”。

這是首次在稅收實體法中明確涉稅信息保密規定，有利于強化涉稅信息安全，更好地保護納稅人權益。

相比《暫行條例》，《契稅法》根據稅收法定原則的要求，在征稅范圍、稅率、稅收優惠、申報繳稅、納稅人權益保障等方面都作了相應調整。

總體上看，這一系列調整更加適應經濟社會的發展變化，能夠更好保障納稅人的權益，也將為納稅人辦稅帶來更大的便利。

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