房地產(chǎn)企業(yè)土地使用權(quán)出讓，該怎么賬務(wù)處理？

來(lái)源: 正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校編輯：yushaungsw 2020/04/20 10:10:12　　字體：大小

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案例分析

2016年9月，大成房地產(chǎn)公司參與甲市國(guó)有土地使用權(quán)競(jìng)拍,取得一宗住宅用地的土地使用權(quán),該宗地的容積率為3 ,面積為100000平方米,拍賣成交價(jià)為6億元。當(dāng)月按合同約定辦理了土地交接手續(xù)。《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》明確約定:大成公司取得該宗地的土地使用權(quán)，除支付拍賣確認(rèn)的土地價(jià)款外,還須在開發(fā)的住宅項(xiàng)目?jī)?nèi)按開發(fā)住宅總建筑面積的15%配套建設(shè)一批單套面積在60平方米以下的房屋,并于建成后無(wú)償移交給政府部門用于補(bǔ)充該市廉租房房源。

2018年11月,該住宅項(xiàng)目竣工備案,開發(fā)的住宅總建筑面積為500000平方米。大成公司當(dāng)月將其配套建設(shè)的廉租房1100套(總建筑面積60000平方米)移交政府部門。廉租房不含地價(jià)(含契稅)的建造成本為1600元/平方米,包含地價(jià)的建造成本為2800元/平方米( 1600元+ 60000萬(wàn)元/500000平方米)。

請(qǐng)分析大成房地產(chǎn)公司如何進(jìn)行稅務(wù)處理。

分析其經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)：大成公司以其建造的廉租房抵償其取得該宗地土地使用權(quán)所應(yīng)支付的土地價(jià)款的一部分。即大成公司取得該宗土地的使用權(quán)應(yīng)支付的價(jià)款一部分是以現(xiàn)金(拍賣成交價(jià)款)方式支荷,另一部分是以開發(fā)產(chǎn)品(無(wú)償移交的廉租房)抵償。

大成公司以其建造的廉租房抵償其取得該宗土地使用權(quán)所應(yīng)支付的土地價(jià)款的一部分，不屬于用于公益事業(yè)的行為,屬于視同銷售行為。

稅務(wù)處理

契稅：在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受單位和個(gè)人為契稅的納稅人。

出讓國(guó)有土地使用權(quán)，其計(jì)稅價(jià)格為承受人取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。

所以大成公司通過(guò)競(jìng)價(jià)方式取得國(guó)有土地使用權(quán),其支付的全部經(jīng)濟(jì)利益不僅包括以現(xiàn)金支付的6億元,還包括在拍賣時(shí)并未確定具體金額的廉租房建造支出。兩項(xiàng)支出是該宗土地成交價(jià)格的組成部分,共同構(gòu)成契稅的計(jì)稅價(jià)格。

第一，大成公司應(yīng)于簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》之日起10日內(nèi),申報(bào)拍賣時(shí)已經(jīng)確定支付的6億元地價(jià)款對(duì)應(yīng)的契稅= 60000*4%=2400萬(wàn)元。( 假設(shè)當(dāng)?shù)仄醵惗惵蕿?% )

第二,大成公司應(yīng)于項(xiàng)目廉租房建造支出確定具體金額之日起10日內(nèi),申報(bào)廉租房建造支出對(duì)應(yīng)的契稅。0.28*6=1.68億元， 契稅=16800/ ( 1+11% ) *4%=605.41萬(wàn)元。

注意：契稅成交價(jià)格不含增值稅

增值稅

大成公司建造的廉租房無(wú)償移交給政府部門應(yīng)視同銷售，按照納稅人最近時(shí)期銷售同類服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格確定銷售額；按照其他納稅人最近時(shí)期銷售同類服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格確定銷售額；按組成計(jì)稅價(jià)格確定，組成計(jì)稅價(jià)格=成本*（1+成本利潤(rùn)率）

假設(shè)該地區(qū)確定的銷售不動(dòng)產(chǎn)成本利潤(rùn)率為20%，因此，大成公司無(wú)償移交廉租房應(yīng)繳納增值稅=0.28*60000/（1+11%）*（1+20%）*11%=1997.84萬(wàn)元

土地增值稅

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的產(chǎn)品用于抵償債務(wù)，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定收入；由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。

大成公司將廉租房建造完畢移交政府部門，實(shí)質(zhì)是以廉租房抵償部分土地款,應(yīng)視同銷售確認(rèn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入的同時(shí),按相同金額確認(rèn)“ 取得土地使用權(quán)所支付的價(jià)款”。大成公司該項(xiàng)目中沒(méi)有建造與廉租房相同類型的開發(fā)產(chǎn)品,假設(shè)廉租房的評(píng)估價(jià)值為1.7億元。

應(yīng)確認(rèn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入=17000/（1+11%）=15315.32萬(wàn)元，同時(shí)，增加取得土地使用權(quán)所支付的價(jià)款1.7億元

注意：土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含稅增值稅收入

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