老師答疑：物業公司共有產權收益處理

來源: 牟祖華編輯：阿卡 2019/07/18 11:03:53　　字體：大小

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近期，在牟祖華老師的物業財務交流群中，有學員提出了一個關于成立業主委員會，財務上需要做哪些準備的問題。

相信在物業公司做財務的小伙伴，或多或少都會遇到。而為了讓大家清晰地掌握這個知識點，牟老師系統地梳理了一下參考建議：

1
首先需要關注可能存在的風險

如民事方面、涉稅方面、經營方面，至于是否要審計需公司與業委會之間進行協商處理。

2
了解相關政策文件

如全國與當地政府下發的《物業管理條例》及當地地方政府有關業委會成立的相關文件，并綜合參考有關小區成立業委會的條件和注意事項，結合項目的具體實情做出相應判斷。

3
知悉相關法律法規

如結合《物權法》《物業管理條例》及當地的相關法律法規了解利用公共區域、共用部位與共用設施設備進行經營所產生的收益的歸屬問題及當地有關的處理規定，查看公司與業主之間所簽訂的物業管理服務合同里是否有相關約定。

4
確認共有產權區域及分析收益點

與公司領導、開發商一起確認公司所管理的項目里哪些是屬于業主共有產權的公共區域、共用部位與共用設施設備，以下簡稱公共區域。并分析公司收入中現在已有的及以后將要發生的利用公共區域所產生的收益有哪些。

5
分別從物業公司與業委會的角度分析

從涉稅方面將業務分細到每一個步驟，從增值稅的銷項、進項，企業所得稅稅前扣除的發票等分別去分析公共收益部分的處理方式對增值稅、企業所得稅的影響。

●從業委會的角度：

是否能在當地辦理民間團體的登記證（民政部門），是否能去稅局登記辦理稅務登記證，是否能在稅局購買發票并開具給交款人。是否能去銀行開設帳戶專門收取收益所產生的現金。如果能做到，建議公共收益部分業務與物業公司之經營收支業務分離由業委會自行收取并管理（業務的主體是業委會，以業委會的名義與供應商簽訂供銷合同及其他經營合同并履行）以規避物業公司由本部分收益業務所產生的涉稅風險。

●從物業公司的角度（如果公共收益業務不能與物業公司的經營收支業務分離）：

A.收到的收益如果作為物業的收入處理，則可直接開發票給交款人，可以物業公司的名義與供應商簽訂供銷合同并履行，支出作為成本費用處理，業務的主體是物業公司。

但這種處理方式需要考慮到時向業委會分成時對方能否提供增值稅的專用發票給公司，這會影響到公司增值稅的進項與企業所得稅稅前扣除，增加公司稅負。

B.收到的收益如果作為代收轉付處理，建議參照36號文的代收轉付及北京市地稅局2011年8號公告文的精神處理。建議處理前與主管稅務機關溝通一下。

附：《北京市地方稅務局關于酬金制物業管理服務有關營業稅政策問題的公告》文號：北京市地方稅務局公告2011年第8號實施日期： 2011-06-13 時效性：有效（要關注營改增后的政策變化），根據《中華人民共和國營業稅暫行條例》的規定，現將物業管理企業以酬金制方式開展物業服務業務有關營業稅適用政策公告如下：

1. 對物業管理企業開設單獨賬戶專項存放為業主委員會代管資金的行為，不征收營業稅。

2. 業主委員會直接與提供勞務的單位或個人簽訂合同，且該提供勞務的單位或個人直接為業主委員會開具結算發票，對物業管理企業從代管資金賬戶代付勞務價款的行為不征收營業稅。

綜合上述情況的收集與分析，分別對現在已有的或將要發生的公共區域收益整理出處理方案即可。

最后牟老師溫馨提示：及早準備及早受益。