2005年注冊資產評估師《資產評估》考試大綱

　　一、總論

　　（一）考試目的

　　本章的考試目的是測試考生對資產評估基礎知識的掌握情況。重點考察考生對資產評估的基本基本概念、基本假設和原則，以及資產評估與會計、審計的關系等基礎知識的掌握程度。

　　（二）考試基本要求

　　1.掌握資產評估的基本概念、基本要素、分類和特點；掌握資產的概念、分類和特點；熟悉資產評估中價值和價格的區別；了解資產評估的作用。

　　2.掌握資產評估價值類型及其劃分標準，掌握市價值與市價值以外的價值（非市場價值）的定義、兩者之間的關系；掌握明確市場價值與市價值以外的價值（非市場價值）在資產評估中的意義和作用；熟悉市場價值以外的價值（非市場價值）存在的主要價值形式。

　　3.熟悉資產評估一般目的與特定目的的內涵和兩者的關系，熟悉資產評估特定目的在資產評估中的地位和作用。

　　4.掌握交易假設、公開市場假設、持續使用假設和清算假設的內涵和實質，掌握其使用范圍及約束條件；熟悉資產評估中的獨立性、客觀性和公正性等工作原則；掌握資產評估中的預期收益原則、替代原則、供求原則、貢獻原則、評估時點原則等經濟技術原則及其應用領域。

　　5.熟悉資產評估與會計的聯系與區別，熟悉資產評估與審計的聯系與區別。

　　（三）要點說明

　　1.資產評估及其基本組成要素

　　（1）資產評估。資產評估是專業機構和人員，按照國家法律法規和資產評估準則，根據特定目的，遵循評估原則，依照相關程序，選擇適當的價值類型，運用科學方法，對資產價值進行分析、估算并發表專業意見的行為和過程。

　　（2）資產評估的基本組成要素是由以下內容組成：一是評估主體，即從事資產評估的機構和人員，他們是資產評估工作的主導者。二是評估客體，即被評估的資產，它是資產評估的具體對象，也稱為評估對象。三是評估依據，也就是資產評估工作所遵循的法律、法規、經濟行為文件、重大合同協議以及取費標準和其他參考依據。四是評估目的，即資產業務引發的經濟行為對資產評估結果的要求，或資產評估結果的具體用途。它直接或間接地決定和制約資產評估的條件，以及價值類型的選擇。五是評估原則，即資產評估的行為規范，是調節評估當事人各方關系、處理評估業務的行為準則。六是評估程序，即資產評估工作從開始準備到最后結束的工作順序。七是評估價值類型，即對評估價值的質的規定，它對資產評估參數的選擇具有約束性。八是評估方法，即資產評估所運用的特定技術，是分析和判斷資產評估價值的手段和途徑。以上基本要素構成了資產評估活動的有機整體。

　　2.資產及其基本特征

　　資產是一個具有多角度、多層面的概念，既有經濟學中的資產概念，也有其他學科的資產概念，評估人員應明確為評估對象的資產的確切含義。

　　經濟學中的資產是泛指特定經濟主體擁有或控制的，能夠給特定經濟主體帶來經濟利益的經濟資源。也有將其表述為特定經濟主體擁有或控制的，具有內在經濟價值的實物和無形權利。

　　會計學中的資產是指過去的交易或事項形成并由企業擁有或控制的資源，該資源預期會給企業帶來經濟利益。會計學中的資產主要指的是企業中的資產，這是資產評估對象中的重要組成部分，但資產評估對象或資產評估中的資產并不完全局限于企業中的資產。

　　資產評估中的資產或作為資產評估對象的資產，其內涵更接近于經濟學中的資產，即特定權利主體擁有或控制的并能給特定權利主體帶來未來經濟利益的經濟資源。而外延則包括了具有內在經濟價值，以及市場交換價值的所胡實物和無形的權利。

　　資產具有以下基本特征：

　　（1）資產必須是經濟主體擁有或者控制的。

　　（2）資產是能夠給經濟主體帶來經濟利益的資源，即可望給經濟主體帶來現金流入的資源。

　　（3）資產具有市場交換價值。

　　3.資產的分類

　　（1）按資產存在形態分類，可以分為有形資產和無形資產。

　　（2）按資產構成和是否具有綜合獲利能力分類，可以分為單項資產和整體資產。

　　（3）按資產能否獨立存在分類，可以分為可確指的資產和不可確指的資產。

　　（4）按資產與生產經營過程的關系分類，可以分為經營性資產和非經營性資產。

　　（5）按企業會計制度及其資產的流動性分類，可以分為流動資產、長期投資、固定資產和無形資產等。

　　4.資產評估的種類和特點

　　（1）資產評估的種類。資產種類的我樣化和資產業務的多樣性，以及資產評估委托方及其相關當事人對資產評估內容及其報告需求的多樣性，資產評估相應出現了多種類型。

　　從資產評估服務的對象、評估的內容和評估者承擔的責任等方面來看，目前國際上的資產評估主要分為三類，即評估、評估復核和評估咨詢。

　　從資產評估面臨的條件、資產評估執業過程中遵循資產評估準則的程度及其對評估報告披露的要求的角度，資產評估又可分為完全資產評估和限制性資產評估。

　　從資產評估對象的構成和獲利能力的角度，資產評估還可具體劃分為單項資產評估和整體資產評估。

　　（2）資產評估的特點。理解和把握資產評估的特點，有利于進一步認識資產評估的實質，對于搞好資產評估工作，提高資產評估質量具有重要意義。一般來說，資產評估具有市場性、公正性、專業性和咨詢性的特點。

　　5.資產評估中的價格與價值

　　在資產評估中資產的價格和價值是被如下定義和規定的：

　　在資產評估中，價格一般是指在特定的交易行為中，特定的買方（或）賣方對商品或服務的交換價值的認可，以及提供或支付的貨幣數額。價格是一個歷史數據或事務，是特定的交易行為中特定買方和賣方對商品或服務實際支付或收到的貨幣數額。

　　資產評估中的價值是一個交換價值范疇，它反映了可借交易的商品、服務與其買方、賣方之間的貨幣數量關系。資產評估中的價值不是一個歷史數據或事實，它只是專業人士根據特定的價值定義在特定時間內對商品、服務價值的估計。

　　6.市場價值與市場價值以外的價值（非市場價值）及其劃分標準

　　（1）市場價值與市場價值以外的價值（非市場價值）的劃分標準。市場價值與市場價值以外的價值（非市場價值）是以資產評估時所依據的市場條件，以及被評估資產的使用狀態為標準來劃分的資產評估結果的價值類型。

　　（2）市場價值與市場價值以外的價值（非市場價值）定義。資產評估中的市場價值是指資產在評估基準日公開市場上最佳使用狀態下最有可能實現的交換價值的估計值。

　　市場價值以外的價值也稱非市場價值或其他價值。它并沒有直接的定義，它是一系列不符合資產市場價值定義條件的所有價值形式的總稱或組合，例如，在用價值、投資價值、持續經營價值、保險價值等等。

　　在用價值是指作為企業組成部分的特定資產對其所屬企業能夠帶來的價值，而并不考慮該資產的最佳用途或資產變現的情況。

　　投資價值是指資產對于具有明確投資目標的特定投資者或某一類投資者所具有的價值。資產的投資價值與投資性資產價值是兩個不同的概念，投資性資產價值是指特定主體以投資獲利為目的而持有的資產在公開市場上按其最佳用途實現的市場價值。

　　持續經營價值是指企業作為一個整體的價值。由于企業的各個組成部分對該企業整體價值都有相應的貢獻，可以將企業總的持續經營價值分配給企業的各個組成部分，即構成企業持續經營的各局部資產的在用價值。

　　保險價值是指根據保險合同或協議中規定的價值定義所確定的價值。

　　清算價值是指資產處于清算、迫售或快速變現等非正常市場條件下所具有的價值。

　　課稅價值是指根據稅法中規定的與征納稅收相關的價值定義所確定的價值。

　　（3）市場價值與市場價值以外的價值（非市場價值）在資產評估中的意義和作用。這種分類方法和概念界定有利于評估人員對其評估結果性質的認識，便于評估人員在撰寫評估報告時更清楚明了地說明其評估結果的確切涵義。這種分類方法及概念界定便于評估人員劃定其評估結果的適用范圍和使用范圍。

　　7.資產評估目的

　　資產評估的目的有資產評估一般目的和特定目的之分。資產評估一般目的包含著特定目的，而資產評估特定目的則是一般目的的具體化。

　　（1）資產評估一般目的。資產評估的一般目的或資產評估的基本目標是由資產評估的性質及其基本功能決定的。資產評估作為一種專業人士對特定時點及特定條件約束下資產價值的估計和判斷的社會中介活動，它一經產生就具有了為委托人以及資產交易當事人提供合理的資產價值咨詢意見的功能。不論是資產評估的委托人，或是與資產交易有關的當事人，他們所需要的無非是評估師對資產在一定時間及一定條件約束下資產公允價值的判斷。如果我們暫且不考慮資產交易或引起資產評估的特殊需求，資產評估所要實現的一般目的只能是資產在評估時點的公允價值。

　　（2）資產評估的特定目的。資產評估作為資產估價活動，總是為滿足特定資產業務的需要而進行的，在這里資產業務是指引起資產評估的經濟行為。通常把資產業務對評估結果用途的具體要求稱為資產評估的特定目的。

　　8.資產評估特定目的在資產評估中的地位和作用

　　資產評估特定目的是由引起資產評估的特定經濟行為（資產業務）所決定的，它對評估結果的性質、價值類型等有重要的影響。資產評估特定目的不僅是某項具體資產評估活動的起點，同時它又是資產評估活動所要達到的目標。資產評估特定目的貫穿著資產評估的全過程，影響著評估人員對評估對象界定、資產價值類型選擇等。它是評估人員在進行具體資產評估時必須首先明確的基本事項。

　　9.交易假設

　　交易假設是資產評估得以進行的一個最基本的前提假設，交易假設是假定所有待請資產已經處在交易過程中，評估師根據待評估資產的交易條件等模擬市場進行估價。

　　交易假設一方面為資產評估得以進行“創造”了條件；另一方面它明確限定了資產評估外部環境，即資產是被置于市場交易之中。資產評估不能脫離市場條件而孤立地進行。

　　10.公開市場假設

　　公開市場假設是對資產擬進入的市場的條件，以及資產在這樣的市場條件下接受何種影響的一種假定說明或限定。公開市場假設的關鍵在于認識和把握公開市場的實質和內涵。就資產評估而言，公開市場是指充分發達與完善的市場條件，指一個有自愿的買者和賣者的競爭性市場。在這個市場上，買者和賣者的地位是平等的，彼此都有獲取足夠市場住處的機會和時間，買賣雙方的交易行為都是在自愿的、理智的，而非強制或不受限制的條件下進行的。事實上，現實中的市場條件未必真能達到上述公開市場的完善程度。公開市場假設就是假定那種較為完善的公開市場存在，被評估資產將要在這樣一種公司市場中進行交易。當然公開市場假設也是基于市場客觀存在的現實，即資產在市場上可以公開買賣這樣一種客觀事實為基礎的。

　　在資產評估中，市場是有范圍的，它可以是地區性市場，也可以是車內市場，還可以是國際市場。關于假設中的公開市場可以是區域的、國內的或國際的。

　　11.持續使用假設

　　持續使用假設也是對資產擬進入的市場的條件，以及在這樣的市場條件下的資產狀態的一種子假定性描述或說明。持續使用假設又細分為三種具體情況：一是在用續用；二是轉用續用；三是移地續用。在用續用指的是處于使用中的被評估資產在產權發生變動或資產業務發生后，將按其現行正在使用的用途及方式繼續使用下去。轉用續用則是指被評估資產將在產權發生變動后或資產業務發生后，改變資產現時的使用用途，調換新的用途繼續使用下去。移地續用則是說被評估資產將在產權變動發生后或資產業務發生后，改變資產瑞在的空間位置、轉移到其他空間位置上繼續使用。

　　12.清算假設

　　清算假設是對資產擬進入的市場條件的一種假定說明或限定。具體而言，是對資產在非公開市場條件下被迫出售或快速變現條件的假定說明。清算假設首先是基于被評估資產面臨清算或具有潛在的被清算的事實或可能性，再根據相應的數據資料推定被評估資產處于被迫出售或快速變現的狀態。

　　13.預期收益原則

　　預期收益原則是以技術原則的形式概括出資產及其資產價值的最基本的決定因素。資產之所以有價值是因為它能為其擁有者或控制者帶來未來經濟利益，資產價值的高低主要取決于它能為其所有者或控制者帶來的預期收益量的多少。預期收益原則是評估人員判斷資產價值的一個最基本的依據。

　　14.供求原則

　　供求原則是經濟學中關于供求關系影響商品價格原理的概括。假定在其他條件不變的前提下，商品的價格隨著需求的增長而上升，隨著供給的增加而下降。盡管商品價格隨借求變化并不成固定比例變化，但變化的方向都有規律性。供求規律對商品價格形形成的作用力同樣適用于資產價值的評估，評估人員在判斷資產價值時也應充分考慮和依據供求原則。

　　15.貢獻原則

　　從一定意義上講，貢獻原則是預期收益原則的一種具體化原則。它也要求資產價值的高低要由該資產的貢獻來決定的。貢獻原則主要適用于構成某整體資產的各組成要素資產的貢獻，或者是當整體資產缺少該項要素資產將蒙受的損失。

　　16.替代原則

　　作為一種市場規律，在同一市場上，具有相同使用價值和質量的商品，應有大致相同的交換價值。如果具有相同使用價值和質量的商品，具有不同的交換價值或價格，買者會選擇價格較低者。當然，作為賣者，如果可以將商品賣到更高的價格水平上，他會在較高的價位上出售商品。在資產評估中確實存在著評估數據、評估方法等的合理替代問題，正確運用替代原則是公正進行資產評估的重要保證。

　　17.評估時點原則

　　市場是變化的，資產的價值會隨著市場條件的變化而不斷改變。為了使資產評估得以操作，同時，又能保證資產評估結果可以被市場檢驗。在資產評估時，必須假定市場條件固定在某一時點，這一時點就是評估基準日，或稱估價日期，它為資產評估提供了一個時間基準。資產評估的評估時點原則要求資產評估必須有評估基準日，而且評估值就是評估基準日的資產價值。

　　18.獨立性原則

　　資產評估中的獨立性原則包含有兩層含義，其一是評估機構本身應該是一個獨立的、不依附于他人的社會公正性中價組織（法人），在利益及利害關系上與資產業務各當事人沒有任何聯系。其二是評估機構及其評估人員在執業過程中應始終堅持獨立的第三者地位，評估工作不受委托人及外界的意圖及壓力的影響，進行獨立公正的評估。

　　19.客觀公正性原則

　　客觀公正性原則要求資產評估工作實事求是，尊重客觀實際。資產評估機構及其評估人員在評估工作中必須以實際材料為基礎，以確鑿的事實和事物發展的內在規律為依據，以求實的態度為指針，實事求是地得出評估結果，而不可以以自己的好惡或其他個人的情感進行評估。資產評估結果是評估人員認真調查研究，通過合乎邏輯的分析、推理得出的、具有客觀公正性的評估結論。

　　20.科學性原則

　　科學性原則要求資產評估機構和評估人員必須遵循科學的評估標準，以科學的態度制定評估方案，并采用科學的評估方法進行資產評估。在整個評估工作中必須把主觀評價與客觀測算，靜態分析與動態分析，定性分析與定量分析有機結合起來，使評估工作做到科學合理，真實可信。

　　二、資產評估的基本方法

　　（一）考試目的

　　評估方法是資產評估的重要基礎。本章的考試目的是測試考生對資產評估基本方法內涵、使用前提、具體方法運用的掌握情況，從而考察考生對資產評估各類基本方法和具體方法的應用能力。

　　（二）考試基本要求

　　1.掌握市場法的基本涵義與基本前提；掌握市場法運用的基本步驟；熟悉市場法中可比因素及其內在要求；掌握市場法中的直接比較法和類比調整法中的具體方法，如現行市價法、功能價值類比法、價格指數法、成新率價格調整法、市價折扣法、成本市價法、市場售價類比法和市盈率乘（倍）數法等的運用及其適用條件和使用要求。

　　2.掌握收益法的基本涵義和基本前提；熟悉收益法的實施步驟；掌握收益法中收益額、折現率和收益期限三基本參數的內涵、實質和估測方法；掌握收益法中各種具體方法的運用及其適用條件和使用要求。

　　3.掌握成本法的基本涵義、基本前提和運用要領；掌握成本法是重置成本、實體性貶值、功能性貶值和經濟性貶值的涵義、相互關系；掌握重置核算法、價格指數法、功能價值類比法、規模經濟效益指數法等具體估算重置成本的方法的運用；掌握測算實體性貶值、功能性貶值和經濟性貶值的各種方法的運用及其結果屬性。

　　4.掌握市場法、收益法和成本法之間的邏輯關系和應用關系；掌握每類評估方法中各種具體方法之間的邏輯關系和應用關系；掌握選擇和運用各種評估方法基本要求和需要考慮的各種條件及參數。

　　（三）要點說明

　　1.市場法的基本涵義與基本前提

　　（1）市場法的基本涵義。市場法是指利用市場上同樣或類似資產的近期交易價格，經過直接比較或類比分析以估測資產價值的各種評估技術方法的總稱。

　　（2）市場法的基本前提。通過市場法進行資產評估需要滿足兩個最基本的前提條件：其一是要有一個活躍的公開市場；其二是公開市場上要有可比的資產及其交易活動。

　　2.市場法運用的基本步驟

　　（1）選擇參照物；

　　（2）在評估對象與參照物之間選擇比較因素；

　　（3）指標對比、量化差異；

　　（4）在各參照物成交價格的基礎上調整已經量化的對比指標差異；

　　（5）綜合分析確定評估結果。

　　3.市場法中的直接比較法

　　市場法是中的直接比較法是指利用參照物的交易價格及參照物的某一基本特征直接與評估對象的同一基本特征進行比較而判斷評估對象價值的一類方法。它包括現行市價法、功能價值類比法、價格指數法、成新率價格調整法、市價折扣法等若干具體評估方法。

　　（1）現行市價法。當評估對象本身具有現行市場價格或與評估對象基本相同的參照穩操勝券具有現行市場價格的時候，可以直接利用評估對象或參照物在評估日的現行市場價格作為評估對象的評估價值。

　　（2）市價折扣法。市價折扣法是以參照物成交價格為基礎，考慮到評估對象在銷售條件、銷售時限等方面的不利因素，憑評估人員的經驗或有關部門的規定，設定一個價格折扣率來估算評估對象價值的方法。用數學式表達為：資產評估價值=參照物成交價格×（1－價格折扣率）

　　（3）功能價值類比法（類比估價法）。功能價值類比法是以參照物的成交價格為基礎，考慮參照物與評估對象之間的功能差異進行調整來估算評估對象價值的方法。根據資產的功能與其價值之間的線性關系和指數關系的區別，其計算公式分別為：

　　資產價值與其功能呈線性關系的情況，通常被稱作生產能力比例法：

　　資產評估價值=參照物成交價格×（評估對象生產能力÷參照物生產能力）

　　資產價值與其功能呈指數關系的情況，通常被稱作規模經濟效益指數法：

　　資產評估價值=參照物成交價格×（評估對象生產能力÷參照物生產能力）X

　　（4）價格指數調整法（物價指數法）。價格指數調整法是以參照物成交價格為基礎，考慮參照物的成交時間與評估對象的評估基準日之間的時間間隔對資產價值的影響，利用價值指數調整估算評估對象價值的方法。其計算公式為：

　　資產評估價值=參照物成交價格×（1+物價變動指數）

　　或：資產評估價值=參照物成交價格×價格指數

　　（5）成新率價格調整法。成新率價格調整法是以參照物的成交價格為基礎，考慮參照物與評估對象新舊程度上的差異，通過成新率調整估算出評估對象的價值。共計算公式為：

　　資產評估價值=參照物成交價格×（評估對象成新率÷對照物成新率）

　　直接比較法直觀簡捷，便于操作，但通常對參照物與評估對象之間的可比性要求較高。參照物與評估對象要達到相同或基本相同的程度，或參照物與評估對象的差異主要體現在某一明顯的因素上，例如新舊程度時間先后等。

　　4.市場法中的類比調整法

　　類比調整法是市場法中最基本的評估方法。該法并不要求參照物與評估對象必須一樣或者基本一樣。只要參照物與評估對象在大的方面基本相同或相似，該法通過對比分析調整參照物與評估對象之間的差異，在參照物成交價格的基礎上調整估算評估對象的價值。

　　類比調整法具有適用性強，應有廣泛的特點。但該法對信息資料的數量和質量要求較高，而且要求評估人員要有較豐富的評估經驗、市場閱歷和評估技巧。因為，類比調整法可能要對參照物與評估對象的若干可比因素進行對比分析和差異調整。沒有足夠的數據資料，以及對資產功能、市場行情的充分了解手把握，很難準確地評定估算出評估對象的價值。

　　在具體操作過程中，類比調整法中使用頻率較高的胡成本市價法、市場售價類比法和市盈率乘數法等具體評估方法。

　　（1）成本市價法。成本市價法是以評估對象的現行合理成本為基礎，利用參照物的成本市價比率來估算評估對象的價值主方法。用數學式表達為：

　　資產評估價值=評估對象現行合理成本×（參照物成交價格÷參照物現行合理成本）

　　（2）市場售價類比法。市場售價類比法是以參照物的成交價格為基礎，考慮參照物與評估對象在功能、市場條件和銷售時間等方面的差異，通過對比分析和量化差異，調整估算出評估對象價值的各種方法，其基本數學表達式為：

　　資產評估價值=參照物售價+功能差異值+時間差異值+……+交易情況差異值

　　或：資產評估價值=參照物售價×功能差異修正系數×……時間差異修正系數

　　（3）市盈率乘（倍）數法。市盈率乘數法則主要適用于整體企業的評估。市盈率乘數法是以參照物（企業）的市盈率作為乘數（倍數），以此乘數與評估對象（企業）的收益額相乘估算評估對象（企業）價值的方法。用數學式表達為：

　　資產評估價值=評估對象（企業）收益額×參照物（企業）市盈率

　　5.收益法基本的涵義與基本前提

　　收益法是指通過估測被評估資產未來預期收益的現值來判斷資產價值的各種評估方法的總稱。它服從資產評估中將利求本的思路，采用資本化和折現的途徑及其方法來判斷和估算資產價值。它涉及三個基本要素：一是被評估資產的預期收益；二是折現率或資本化率；三是被評估資產取得預期收益的持續時間。因此，能否清晰地把握上述三要素就成為能否運用收益法的基本前提。從這個意義上講，應用收益法必須具備的前提條件是：

　　（1）被評估資產的未來預期收益可以預測并可以用貨幣衡量；

　　（2）資產擁有者獲得預期收益所承擔的風險也可以預測并可以用貨幣衡量；

　　（3）被評估資產預期獲利年限可以預測。

　　6.收益法中收益額

　　收益額是適用收益法評估資產價值的基本參數之一。在資產評估中，資產的收益額是指根據投資回報的原理，資產在政黨情況下所能得到的歸其產權主體的所得額。資產評估中的收益額有兩個比明確的特點，其一，收益額是資產未來預期收益額，而不是資產的歷史收益額或現實收益額；其二，用于資產評估的收益額是資產的客觀收益，而不是資產的實際收益。收益額的上述兩個特點是非常重要的，評估人員在執業過程中應切實注意收益額的特點，。以便合理運用收益法來估測資產的價值。

　　7.收益法中的折現率

　　收益法中的折現率，從本質上講是一種期望投資報酬率，是投資者在投資風險一定的情況下，對投資所期望的回報率。折現率就其構成而言，它是由無風險報酬率和風險報酬率組成的。無風險報酬率，亦稱安全利率，一般是參照同期國庫券利率。風險報酬率是指超過無風險報酬率以上部分的投資回報率。

　　8.收益法中的收益期限

　　收益期限是指資產具有獲利能力持續的時間，它由評估人員根據被評估資產自身效能及相關條件，以及有關法律、法規、契約、合同等加以測定。

　　9.收益法中的主要技術方法

　　收益法實際上是在預期收益還原思路下若干具體方法的集合。從大的方面來看，收益法中的具體方法可以分為若干類，其一是針對評估對象未來預期收益有無限期的情況劃分，分為有限期和無限期的評估方法；其二是針對評估對象預期收益額的情況劃分，又可分為等額收益評估方法、非等額收益方法等等。對于收益法中的主要技術方法，考生應掌握各種具體方法的運用及其適用條件和使用要求。

　　（1）在收益永續，各因素不變的條件下，有以下計算式：

　　P=A/r

　　其成立條件是：①純收益每年不變；②資本化率固定且大于零；③收益年期無限。

　　（2）在收益年期有限，資本化率大于零的條件下，胡以下計算式：

　　P=

　　這是一個在估價實務中經常運用的計算公式，其成立條件是：①純收益每年變；②資本化率固定且大于零；③收益年期有限

　　為n.

　　（3）無限年期收益，純收益在若干年后保持不變，其基本公式為：

　　P=

　　其成立條件是：①純收益在n年（含第n年）以前有變化；②純收益在n年（不含n年）以后保持不變；③收益年期無限；④r大于零。

　　（4）有限年期收益。其計算公式為：

　　其成立條件是：①純收益在t年（含第t年）以前有變化；②純收益在t年（不含第t年）以保持不變；③收益年期有限為n；④r大于零。

　　這里要注意的是，純收益A的收益年期是（n－t）而不是n.

　　10.成本法的基本涵義

　　成本法也是資產評估的基本方法之一。成本法是指首先估測被評估資產的重置成本，然后估測被評估資產業已存在的各種貶損因素，并將其從重置成本中予以扣除而得到被評估資產價值的各種評估方法的總稱。

　　11.成本法中的基本要素

　　就一般意義上講，成本法的運用涉及四個基本要素，即資產的重置成本、資產的實體性貶值、資產的功能性貶值和資產的經濟性貶值。

　　（1）資產的重置成本。簡單地說，資產的重置成本就是資產的現行再取得成本。具體來說，重置成本又分為復原重置成本和更新重置成本兩種。

　　①復原重置成本是指采用與評估對象相同的材料、建筑或制造標準、設計、規格及技術等，以現時價格水平重新購建與評估對象相同的全新資產所發生的費用。

　　②更新重置成本是指采用新型材料、現代建筑或制造標準、新型設計、規格和技術等，以現行價格水平購建與評估對象具有同等功能的全新資產所需的費用。

　　（2）資產的實體貶值。資產的實體性貶值亦稱有形損耗，是指資產由于使用及自然力的作用導致的資產的物理性能的損耗或下降而引起的資產的價值損失。

　　（3）資產的功能性貶值。資產的功能性貶值是指由于技術進步引起的資產功能相對落后而造成的資產價值損失。它包括由于新工藝、新材料和新技術的采用，而使原有的資產的建造成本超過現行建造成本的超支額，以及原有資產的超過體現技術進步的同類資產的運營成本的超支額。

　　（4）資產的經濟性貶值。資產的經濟性貶值是指由于外部條件的變化引起資產閑置、收益下降等而造成的資產價值損失。

　　12.評估方法之間的關系

　　（1）資產評估方法之間聯系。評估方法是實現評估目的析手段。對于特定經濟行為，在相同的市場條件下，對處在相同狀態下的同一資產進行評估，其評估值應該是客觀的。這個客觀的評估值不會因評估人員所選用的評估方法的不同而出現截然不同的結果。可以認為正是評估基本目的的決定了評估方法間的內在聯系。而這種內在聯系為評估人員運用多種評估方法評估同一條件下的同一資產，并作相互驗證提供了理論根據。但需要指出的是，運用不同的評估方法評估同一資產，必須保證評估目的、評估前提、被評估對象狀態的一致，以及運用不同評估方法所選擇的經濟技術參數合理。

　　（2）資產評估方法之間的區別。各種評估方法獨立存在本身就說明各種評估方法之間存在差異。各種評估方法都是從不同的角度去表現資產的價值。不論是通過與市場參照物比較獲得評估對象的價值，還是根據評估對象預期收益折現獲得其評估價值，抑或是按照資產的再取得途徑尋求評估對象的價值，都是對評估對象在一定條件下的價值的描述，它們之間是有內存聯系并可相互替代的。但是，每一種評估方法都有其自成一體的運用過程，都要求具備相應的信息基礎，評估結論也都是從某一角度反映資產的價值。因此，各種評估方法又是有區別的。

　　三、資產評估程序

　　（一）考試目的

　　本章的考試目的是測試考生對資產評估程序相關知識的掌握情況。重點考察考生資產評估程序基本概念、資產評估程序的重要性、資產評估具體程序的主要內容等基礎知識的掌握程序。

　　（二）考試基本要求

　　1.掌握資產評估程序的基本概念；掌握廣義與狹義資產評估程序的區別。

　　2.掌握資產評估程序的重要性。

　　3.掌握資產評估具體程序的主要內容。

　　4.熟悉執行資產評估程序的基本要求。

　　5.熟悉資產評估中的信息收集與分析方法。

　　（三）要點說明

　　1.資產評估程序的定義

　　資產評估程序是指資產評估機構和人員執行資產評估業務、形成資產評估結論所履行的系統性工作步驟。

　　2.廣義與狹義資產評估程序的區別

　　狹義的資產評估開始于資產評估機構和售貨員接受委托，終止于向委手人或相關當事人提交資產評估報告書。

　　廣義的資產評估程序開始對不起承接資產評估業務前的明確資產評估基本事項環節，終止于資產評估報告書提交后的資產評估文件歸檔管理。

　　3.資產評估基本程序

　　資產評估基本程序主要包括

　　（1）明確資產評估業務基本事項：

　　（2）簽訂資產評估業務約定書；

　　（3）編制資產評估計劃；

　　（4）資產勘查與現場調查；

　　（5）懼資產評估資料；

　　（6）評定估算；

　　（7）編制和提交資產評估報告書；

　　（8）資產評估工作檔案歸當。

　　4.資產評估程序的重要性

　　資產評估程序的重要性體現在：

　　（1）資產評估程序是規范資產評估行為、提高資產評估業務質量和維護資產評估服務公信力的重要保證；

　　（2）資產評估程序是相當事方評估資產評估服務的重要依據；

　　（3）恰當執行資產評估程序是資產評估機構和人員防范執業風險、保護自身合法權益、合理抗辯的重要手段之一。

　　5.執行資產評估程序的基本要求

　　（1）資產評估機構和人員應當在國家和資產評估行業規定的范圍內，建立、健全資產評估程序制度。

　　（2）資產評估機構和人員執行資產評估業務，應當根據具體資產評估項目的情況和資產評估程序制度，確定并履行適當的資產評估程序，不得隨意簡化或刪減資產評估程序。

　　（3）資產評估機構應當建立相關工作制度，指導和監督資產評估項目經辦人員及助理人員實施資產評估程序。

　　（4）如果由于資產評估項目的特殊性，資產評估機構和人員無法或沒有履行資產評估程序中的某個基本環節，資產評估機構和人員應當考慮這種狀況是否會影響到資產評估結論的合理性，并在資產評估報告書中明確披露這種狀況及其繹資產評估結論可能具有的影響，必要時應當拒絕接受委托或終止資產評估工作。

　　（5）資產評估機構和人員應當將資產評估程序的組織實施情況記錄于工作底稿，并將主要資產評估程序執行情況在資產評估報告書中予以披露。

　　四、機器設備評估

　　（一）考試目的

　　機器設備評估是資產評估的重要組成部分。通過對機器設備評估內容的考試，測試考生對機器設備評估的基本原理與方法的掌握和運用情況。重點測試考生對機器設備評估有關的基本概念、評估原則，以及成本法在機器設備評估中的應用能力，考核考生分析和解決機器設備評估問題的能力。

　　（二）考試基本要求

　　1.了解機器設備定義；了解機器設備的分類。

　　2.掌握成本法在機器設備評估中的技術思路；熟悉重置成本的基本概念，掌握重置成本計算中常用的直接法、物價指數法、成本核算法、綜合估價法、重量估價法及類比估價法；掌握設備運雜費、安裝費、基礎費的計算方法；掌握進口設備從屬費用的計算方法；熟悉實體性貶值的基本概念、類型、產生原因；掌握估算實體性貶值常用的觀察法、年限法、修復費用法；熟悉功能性貶值的基本概念、類型、產生原因，掌握超額投資成本形成的功能性貶值和超額運營成本形成的功能性貶值的估算方法；熟悉經濟性貶值的基本概念、產生原因，掌握經濟性貶值的估算方法。

　　3.熟悉運用市場法評估機器設備的技術思路；掌握市場法中機器設備的比較因素；掌握直接匹配法的使用及特點；掌握因素調整法的特點及應用；熟悉成本比率調整法的應用；掌握市場比較法用于機器設備評估的適用條件。

　　4.熟悉收益法在機器設備評估中的技術思路；熟悉使用收益法的前提條件及使用范圍，熟悉收益法評估中機器設備預期收益的計算；掌握收益年金資產化法的應用。

　　（三）要點說明

　　1.機器設備

　　（1）機器設備是指將機械能或非機械能轉換成為便于從們利用的機械能，以及將機械能轉換為某種非機械能，或利用機械能來做一定工作的裝備或器具。

　　。（2）機器設備的分類

　　按工作原理：可分階段為熱力機械、流體機械、蒸汽動力機械、往復機械等；

　　按服務行業：可分為冶金機械、礦山機械、紡織機械、化工機械、農業機械、發電設備等；

　　按功能：可分為起重機械、運輸機械、動力機械、粉碎機械等；

　　按國家分類標準：可分為通用設備、專用設備、交通運輸設備、電氣設備、電子產品及通信設備（儀器儀表、計量標準器具及量具、衡器）、文藝體育設備；

　　按會計核算標準、：可分為生產用機器設備、非生產機器設備、租出機器設備、未使用機器設備、不需用機器設備、融資租入機器設備。

　　2. 成本法

　　成本法是通過估算被評估機器設備的重置成本和各種貶值，用重置成本扣減各種貶值作為資產評估價值的一種方法，它是機器設備評估中最常使用的方法之一。

　　成本法的計算公式為：

P=RC－D_p－D_f－D_e

　　式中：P-評估值；

　　PC-重置成本；

　　D_p-實體性貶值

　　D_f-功能性貶值；

　　D_e-經濟性貶值。

　　（1）重置成本計算。機器設備的重置成本包括購置或購建設備所發生的必要的、合理的直接成本費用、間接成本費用和因資金占用所發生的資金成本。設備的直接成本一般包括：設備凈價，即購買或建造費用、運雜費、安裝費、基礎費及其他合理成本；間接成本一般包括：管理費用、設計費、工程監理費、保險費等。

　　①設備凈價。設備凈價的計算方法包括：直接法、物價指數法、重置核算法、綜合估價法、重量估價法、類比估價法（指數估價法）。

　　A.直接法，獲得市場價格的渠道有市場詢價、使用價格資料。

　　B.物價指數法，物價指數可以分為定基本物價指數和環比物價指數。

　　采用定基物價指數計算重置成本的公式為：

　　重置成本=歷史成本×（當前年份指數/基年指數）

　　采用環比物價指數計算重置成本的公式為：

　　設備重置成本=原始成本×（P^0₁×P_2¹×......×P_n^n-1）

　　其中P_{n^{n-1代表n年對n－1年的環比物價指數。}}

　　C.重置核算法，常用于確定非標、自制設備重置成本，重置成本是由生產成本、銷售費用、利潤、稅金組成。

　　D.綜合估價法，根據設備的主材費和主要外購件費與設備成本費用有一定的比例關系，并考慮企業利潤、稅金和設計費用，確定設備的重置成本。

計算公式為：正保會計網校 http://www.sgjweuf.cn

　　式中：R_C——設備價格；

　　 M_rm——主材費；

　　 K_m——成本主材費率；

　　 M_pm——主要外購件費；

　　 K_p——成本利潤率；

　　 r_t——綜合稅率；

　　 K_d——非標準設備設計費率；

　　 n——非標準設備的生產數量。

　　 E.重量估價法，以設備的重置乘以綜合費率，并考慮利潤和稅金，確定設備的重置成本。

　　 計算公式：

　　　　或：　　

　　式中：RC——設備重置成本；

　　　　　W——設備的凈重；

　　　　　RW——綜合費率；

　　　　　K——調整系數；

　　　　　P——合理利潤；

　　　　　T ——稅金；

　　　　　rP——利潤率；

　　　　　rt ——綜合稅率。

　　F.類比估價法（指數估價法），對于某些特定設備，根據同一系列設備不同生產能力的重置成本變化與生產能力變化呈某種指數關系，確定設備的重置成本。

　　 　　計算公式：

式中：A₁——被評估設備的生產能力；

A₂——參照物設備的生產能力；

PC——被評估設備的重置成本；

S₂——參照物設備的價格；

X——規模指數。

　　②運雜費。

　　計算公式：國產設備運雜費=國產設備原價×國產運雜費率進口設備國內運雜費=進口設備到岸價×進口設備國內運雜費率

　　③安裝費。

　　計算公式：國產設備安裝費=設備原價×設備安裝費率

　　進口設備安裝費=相似國產設備原價×國產設備安裝費率

　　進口設備安裝費=進口設備到岸價×進口設備安裝費率

　　④基礎費。

　　計算公式：

　　國產設備基礎費=國產設備原價×國產設備基礎費率

　　進口設備基礎費=相似國產設備原價×國產設備基礎費率

　　進口設備基礎費=進口設備到岸價×進口設備基礎費率

　　（2）進口設備從屬費用。進口設備的從屬費用包括國外運費、國外運輸保險費、關稅、消費稅、增值稅、銀行手續費、公司代理手續費，對車輛還包括車輛購置附加費等。其中：

　　①國外運費可按設備的重量、體積及海運公司的收費標準計算，也可按一定比例計取，取費基數為設備的貨價。

　　計算公式為：

　　海運費=FOB價×海運費率

　　②國外運輸保險費的取費基數為：貨價+海運費

　　計算公式為：國外運輸保險費=（貨價+海運費）×保險費率

　　③關稅的取費基數為設備到岸價，計算公式為：

　　關稅=到岸價×關稅稅率

　　④消費稅的計稅基數為：關稅完稅價×關稅

　　計算公式為：

　　消費稅=（關稅完稅價+關稅）×消費稅率/（1－消費稅率）

　　⑤增值稅的取費基數為：關稅完稅價+關稅+消費稅

　　計算公式為：

　　增值稅=（關稅完稅價+關稅+消費稅）×增值稅率

　　⑥銀行財務費的取費基數為貨價人民幣數，計算公式為：

　　銀行財務費用=貨價×費率

　　⑦外貿手續費也稱為公司手續費，取費基數為到岸價人民幣數，計算公式為：

　　外貿手續費=到岸價×外貿手續費率

　　⑧車輛購置附加費的取費基數=到岸價人民幣數+關稅+消費稅

　　計算公式為：

　　車輛購置附加費=（到岸價人民幣數+關稅+消費稅）×費率

　　（3）實體性貶值。設備的有形磨損分為兩種。設備在使用過程中產生的有形磨損稱為第Ⅰ種有形磨損；設備在閑置存放過程中產生的磨損稱為第Ⅱ種有形磨損。由此引起的貶值稱為實體性貶值（D_P），或物理性貶值。設備實體性貶值的程度可以用實體性貶值率來反映。實體性貶值率公式：

　　實體性貶值的確定方法：觀察法、年限法、修復費用法。

　　①觀察法。觀察法是評估師通過觀察，憑借視覺、聽覺、觸覺，或借助少量的檢測工

　　具，對設備進行檢查，根據經驗對鑒定對象的狀態、損耗程度做出判斷。在不具備測試條件的情況下，這種方法是最常使用的方法。

　　大型設備可以采用專家會議方式，為了避免個人主觀判斷的誤差，可以采用特爾斐法或模糊綜合判斷法。特爾斐法是在個人判斷和專家會議的基礎上形成的另一種直觀判斷方法，它是采取匿名方式征求專家的意見，并將他們的意見綜合、歸納、整理，然后反饋給各個專家，作下一輪分析判斷的依據。通過幾輪反饋，意見逐步趨于一致為止；模糊綜合判斷法是利用模糊數學原理，對各種模糊住處進行處理，量化損耗狀態的方法。

　　②年限法。年限法是從使用壽命角度來估算貶值，也稱為壽命比率法，壽命比率法是從使用壽命角度來估算貶值，它假設機器設備有一定的使用壽命，設備的價值與使用壽命成正比關系。設備在使用過程中，由于物理磨損使得設備的使用壽命逐步消耗，直至壽命耗盡退出使用。因此設備的貶值可以用使用壽命的消耗量表示，實體性貶值率也可以用使用壽命脈消耗量與使用壽命之比來表示。公式為：

式中：L₁——使用壽命消耗量

L——總使用壽命。

復雜設備，各個組成部件的使用壽命是不同的，如果每個部件可以獨立更換，整個機器的貶值率可以用以下公式表示：

式中：K_i——第ⅰ個部件所占的成本權重；

a_p1——第ⅰ個部件的實體性損耗率。

　　③修復費用法。修復費用法是假設設備所發生的實體性損耗是可補償性的，則設備的實體性貶值就應該等于用補償實體性損耗所發生的費用。所用的實償手段一般是通過修理或更換損壞部分。使用修復費用法，要注意區分可補償性損耗和不可補償性損耗。可補償性損耗是指可以用經濟上可行的方法修復的損耗，即修復這些損耗在經濟上是合理的，而不是指在技術方面是否可以修復。有些損耗盡管在技術上可以修復，但在經濟上是不劃算的，這種損耗則不可修復性損耗。不可修復性損耗不能用修復費用法計算貶值。對于大多數情況，設備的可修復性損耗和不可修復性損耗是并存的，應分別計算它們貶值。

　　（4）功能性貶值。功能性貶值（D_f）是由于無形磨損而引起資產價值的損失稱為機器設備的功能性貶值。與第Ⅰ種無形磨損、第Ⅱ種無形磨損相對應，設備的功能貶值主要體現在超額投資成本和超運營成本兩方面。

　　①第Ⅰ種功能性貶值。第Ⅰ種功能性貶值反映在超額投資成本上，由于技術進步，新技術、新材料、新工藝不斷出現，使得相同功能新設備的制造成本比過去降低，它主要反映為更新重置成本低于復原重置成本。復原重置成本與更新重置成本之差即為第Ⅰ種功能性貶值，也稱為超額投資成本。

　　②第Ⅱ種功能性貶值。超額運營成本由于新技術的發展，便利新設備在運營費用上低于老設備。超額運營成本引起的功能性貶值也就是設備未來超額運營成本引起的功能性貶值。計算超額運營成本引起的功能性貶值的步驟：

　　A.分析比較超額運營成本因素；

　　B.確定尚可使用壽命，計算每年的超額運營成本；

　　C.計算凈超額運營成本；

　　D.確定折現率、計算超額運營成本的折現值。

　　（5）經濟性貶值。機器設備的經濟性貶值（D_e）由于外部因素引起的貶值。這些因素包括：由于市場競爭的加劇，產品需求減少，導致設備開工不足，生產能力相對過乘；原材料、能源等提價，造成成本提高，而生產的產品售價沒有相應提高；國家有關能源、環境保護等限制或削弱產權的法律、法規產品生產成本的提高或者使設備強制報廢，縮短了設備的正常使用壽命等提高、市場競爭的加劇。

　　3.市場比較法

　　市場比較法是根據公開市場上與被評估對象相似的或可比的參照物的價格來確定被評估對象的價格。如果參照物與被評估對象不是完全相同，需要根據評對象與參照物之間的差異對值的影響做出調整。比較因素影響機器設備市場價值。常用的調整方法有：直接匹配法、因素調整法、成本比率調整法。

　　（1）比較因素。可能影響機器設備市場價值的比較因素分類四大類：個別因素、交易因素、時間因素、地域因素。

　　①個別因素。設備的個別因素一般指反映設備在結構、形狀、尺寸、性能、生產能力、安裝、質量、經濟性等差異的因素。不同的設備，差異因素也不同。

　　②交易因素。設備的交易因素是指交易動機、背景地價格的影響，不同的交易動機和交易背景都會對設備的出售價格產生影響。另外，交易數量也是影響設備售價的一個重要因素。

　　③時間因素。不同交易時間的市場供求關系、物價水平等都會不同，評估人員，應選擇與評估期基準日最接近的交易案例，并對參照物的時間影響因素做出調整。

　　④地域因素。由于不同地區市場供求條件等因素的不同，設備的交易價格也愛到影響。評估參照物應盡可能與評估對象在同一地區。如評估對象與參照物存在地區差異，則需要做了調整。

　　（2）直接匹配法。這種方法是根據與評估對象基本相同的市場參照物，通過直接比較來確定評估對象的價值。直接匹配法相對比較簡單，但它對市場的反映最為客觀，能最精確定反映設備的市場價值。可用以下公式表示：

　　式中：V——評估值；

　　 V′——參照物的市場價值；

　　 ⊿i——差異調整。

　　（3）因素調整法。這種方法是通過比較分析相似的市場參照物與被評估設備的可比因素差異，并對這些因素逐項做出調整，由此確定被評估設備的價值。這種方法是在無法獲得基本相同的市場參照物的情況下，以相似的參照物作為分析調整的基礎。

　　（4）成本比率高調整法。這種方法是通過對大量市場交易數據的統計分析，掌握想念的市場參照物的交易價格與全新設備售價的比率關系，用此比率作為確定被評估機器設備價值的依據。正保會計網校 http://www.sgjweuf.cn

　　4.收益法

　　收益法是通過預測被評估機器設備未來的獲利能力，對其在未來帶來的凈利潤或凈現金流按一定的折現率折為現值的一種評估方法，使用收益法的前提條件：能夠確定獲得能力并且能夠確定合理的折現率。

　　用收益年金資本比法評估租賃設備的價值，該方法是假設預期的收益或現金流是穩定的，并且資本化率也沒有變化。那么，

　　公式中，稱為投資回收系數，用r_A表示。因此，上式可以表示為：

P=A/r_A

　　如果收益是永續的，則該公式可以簡化為

P=A/r

　　對于租賃設備的評估，資本化率可以通過租金除以設備的市場銷售價格獲得。公式為：

r_A=A/P

　　對于使用壽命為n年的機器設備，該設備的年收益租金與市場售價之比為投資回收系數，評估師在計算出投資回收系數r_A后，可以使用復利系數表（見附表）查出所對應的本金化率r，即折現率，進而最終求出評估值。

　　五、房地產評估

　　（一）考試目的

　　房地產評估是資產評估的重要組成部分。通過對房地產評估內容的考核，測試考生對房地產評估的基本原理與方法的掌握和運用情況。重點測試考生對房地產評估中的基本概念、評估原則以及收益法、市場法、成本法、剩余法等主要方法的掌握和運用情況，考核考生分析和解決房地產評估問題的能力。

　　（二）考試基本要求

　　1.熟悉土地及其自然供給和經濟供給的涵義；了解土地的自然特性和經濟特性；熟悉我國土地使用權的基本特性；熟悉地租與地價的基本內涵及地價的待征；熟悉房地產的概念、特性；掌握僉原則和最有效使用原則對房地產評估的影響；熟悉房地產評估程序。

　　2.熟悉房地產價格的各種類型；掌握影響房地產價格的一般因素、區域因素和個別因素的具體內容。正保會計網校 http://www.sgjweuf.cn