注評考試《建筑工程評估基礎》復習：建筑工程功能評價的方法

第九章 建設工程財務評價與功能評價

　　知識點五、建筑工程功能評價的方法

　　常用的評價方法有：專家評議法和綜合評分法。

　?。ㄒ唬＜以u議法

　　這種方法實際上是一種定性的評價方法，其優點是評價過程簡單、評價時間短，雖然能深入地聽取各方面的意見，但由于沒有進行量化評定和比較，評價的科學性較差。

　　（二）綜合評分法

　　采用綜合評分法時，首先對建筑工程功能評價的各指標進行評分，其中定性指標采取專家打分的方法確定分值，定量指標按照其實現功能的滿足程度轉化為相應的評分，最后將各項指標的得分累加，求出該建筑功能評價的綜合得分。即：

　　式中：V——功能評價綜合得分；Vi——各評價指標得分。

　　若評價指標較多時，應對各指標的重要程度有所區分，首先應結合各指標對實現建筑工程功能貢獻大小的不同，由專家確定指標權重；其次用這些指標對建筑工程功能進行衡量，視其符合程度確定指標得分；最后將每項指標權數與指標分值相乘，累計求出綜合評價分。即：

　　式中：Wi——各指標權重系數。

　　確定指標權重的方法有：直接打分法、對比求和評分法、環比評分法、邏輯判斷評分法和功能系統評分法等。

　?。?）直接打分法。打分可采用百分制或十分制，最后使所有指標權重之和為1.

　　適用評價對象功能重要程度差別不大的情況，若差別較大，或可比性較差，則這種方法的評分結果不夠準確。

　?。?）對比求和評分法。對比求和評分法，是指把某個評價指標同其他評價指標逐個進行對比，根據功能重要程度，按對比分值和一定限值評分，然后計算該指標同其他指標兩兩比較時的評分之和，即得該評價指標功能評分的方法。根據指標比較時評分值規定的不同，對比求和法可分為01法、04法和多比例評分法三種。

　　① Ol法。將每個評價指標同其他評價指標逐個進行比較，根據指標重要程度，對比較重要的指標評為l分，較次要的指標評為0分，然后計算該指標同其他指標兩兩比較時的評分之和，為防止出現指標得分為0的情況，對所有指標總得分加1進行修正，最后用各指標修正得分除以所有指標得分之和即為該指標的權重值。這種方法準確性較差，主要用于評價指標重要程度排序。

　　01法指標權重值的確定

　?、?4法。由于01法難以反映指標重要程度量的差別，為了提高評分準確度，可采用04法。04法評分中，對功能非常重要的指標得4分，比較重要的得3分，兩個指標同樣重要的得2分，不太重要的得l分。

　　04法指標權重值的確定

　　③多比例評分法。僅用上兩種方法仍不能充分反映指標重要性量的差別，因此，運用9：l，8：2，7：3，6：4，5：5和O：10等多種比例，拉開評分差距，提高比分伸縮性，使評分結果更客觀。這種方法規定，功能重要性相等記為5：5，一方比另一方略微重要就記為6：4，差距很大就記為l0：0.

　　比例評分法指標權重信確定

　?。?）環比評分法。環比評分法先從上至下依次比較相鄰兩個指標的重要程度，給出功能重要度值，然后令最后一個被比較的指標的重要度值為1（作為基數），依次修正重要性比值，以排列在下面的指標的修正重要度比值乘以與其相鄰的上一個指標的重要度比值，得出上一指標修正重要度比值。用各指標修正重要度比值除以功能修正值總和，即得各指標權重。這種方法適用于各個評價對象之間有明顯的可比關系，能直接對比，并能準確地評定功能重要度比值的情況。

　　環比評分法指標權重值確定

　　（4）邏輯判斷評分法。邏輯判斷評分法是根據各評價指標之間功能重要程度的邏輯判斷而評定指標權重的方法。先將評價指標按功能重要性上大下小的順序排列在表中，然后選定基準評價指標，規定其評分值，最后根據邏輯判斷，自下而上地找出各評價指標重要性之間的數量關系，推算出評價指標的得分。該方法適用于功能邏輯關系明顯可比的情況，具體做法參見表9-12.

　　邏輯流評分法指標權重值確定

　　（5）功能系統評分法。當評價指標體系構成復雜、指標之間有內在聯系時，可將功能整理為等級層次，居于上層的具有目的性和控制性的指標稱為上位指標，居于下層的作為實現上一功能的手段和表述內容的指標稱為下位指標。上位指標與下位指標具有直接依存關系，如適用性指標為上位指標，滿足適用性的平面指標、空間布置、廚衛布置、物理性能等為下位指標。

　　功能系統評分法指標權重值確定

　　指標得分=指標分值×該指標權重

　　綜合得分=∑指標得分

　　將綜合評價得分與事先確定的最低分數比較或與其他建筑工程得分進行比較，來判斷該建筑物的功能滿足人們需要的程度，進而作為評估作價的主要依據之一。