別忽視房產(chǎn)變化和建房方式

    城市房地產(chǎn)稅收籌劃除應(yīng)考慮附屬設(shè)備和公共設(shè)施外，改擴建與修理、合資合股建房也是籌劃的重要內(nèi)容。

    分清改擴建與修理京財稅字[1998]795號通知規(guī)定：“企業(yè)將房屋進行更新改造或裝飾裝修而發(fā)生的費用，凡屬按規(guī)定應(yīng)計入房產(chǎn)原值的，則對其征收城市房地產(chǎn)稅。”那么，進行更新改造或裝飾裝修而發(fā)生的相關(guān)費用，是否應(yīng)計入房產(chǎn)原值則非常關(guān)鍵。

    有關(guān)國際會計準(zhǔn)則規(guī)定：為擴大固定資產(chǎn)規(guī)模或提高固定資產(chǎn)性能而發(fā)生的支出，符合使固定資產(chǎn)的預(yù)計使用年限延長；使固定資產(chǎn)的生產(chǎn)能力增加；使產(chǎn)品質(zhì)量提高；使企業(yè)的生產(chǎn)成本降低條件之一的，應(yīng)確認為改擴建支出，計入固定資產(chǎn)原值。發(fā)生改擴建房產(chǎn)行為的，應(yīng)將房產(chǎn)改擴建支出減去改擴建過程中發(fā)生的變價收入計入房產(chǎn)原值。

    有關(guān)會計準(zhǔn)則規(guī)定：為了維護固定資產(chǎn)的現(xiàn)有工作狀態(tài)或用在固定資產(chǎn)性能恢復(fù)的支出確認為修理支出。《企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》（國稅發(fā)[2000]84號）規(guī)定：納稅人的固定資產(chǎn)修理支出可在發(fā)生當(dāng)期直接在稅前扣除。納稅人的固定資產(chǎn)改良支出，如有關(guān)固定資產(chǎn)尚未提足折舊，可增加固定資產(chǎn)價值；如有關(guān)固定資產(chǎn)已提足折舊，可作為遞延費用，在不短于5年的期間內(nèi)平均攤銷。

    這里，就有一個如何確認改擴建支出與修理支出的問題，前者計入房產(chǎn)原值計征城市房地產(chǎn)稅；后者不計入房產(chǎn)原值，不計征城市房地產(chǎn)稅。尤其是對裝飾裝修的費用，應(yīng)按照會計準(zhǔn)則與財務(wù)規(guī)定正確劃分，進行不同的會計處理，即資本化或費用化，從而確定是否對該費用計征城市房地產(chǎn)稅。

    分清合資、合股建房稅法規(guī)定城市房地產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人，是在我國境內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和外籍個人以及華僑、港、澳、臺同胞。《關(guān)于外商投資企業(yè)征收城市房地產(chǎn)稅若干問題的通知》（國稅發(fā)[2000]44號）規(guī)定：外籍個人（包括華僑，港、澳、臺同胞）購置的非營業(yè)用房產(chǎn)，可比照《房產(chǎn)稅暫行條例》第五條的有關(guān)規(guī)定，暫免征收城市房地產(chǎn)稅。

    在京財稅字[1998]795號通知中，對以下兩種情況作了進一步明確：“對于中方出地，外商投資企業(yè)和外國企業(yè)出資，在城市房地產(chǎn)稅征稅范圍內(nèi)聯(lián)合建房的，為了便于征管，暫對出資方在使用期限內(nèi)比照房屋產(chǎn)權(quán)人就其分得的部分征收房地產(chǎn)稅。”“對于中方以房產(chǎn)入股，外方以資金入股合辦企業(yè)，如果房屋的產(chǎn)權(quán)已過戶到外商投資企業(yè)，則對外商投資企業(yè)征收房地產(chǎn)稅。”

    第一種情況，實際上明確了中外方聯(lián)合建房時，外方投資者應(yīng)按照產(chǎn)權(quán)比例獲得的收入或住房的價值作為計稅依據(jù)。因為在此情況下，房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸中外方共同擁有，無法分割，而城市房地產(chǎn)稅的納稅人只對外方而不對中方，所以對外方只能就其在整個房產(chǎn)中的投資比例，視同取得該比例的產(chǎn)權(quán)，并依此征稅。以前沒有如此具體的要求。

    第二種情況，實際上是明確中方用以投資的房屋只有等產(chǎn)權(quán)過戶到外商投資企業(yè)時，外商投資企業(yè)才納稅。換一句話說，在房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)未辦妥前，可暫不繳稅。但是，后來北京市作了新的補充規(guī)定：中方以房產(chǎn)作價入股與外方合辦外商投資企業(yè)的，如果房屋產(chǎn)權(quán)尚未過戶到外商投資企業(yè)，但房產(chǎn)已作為外商投資企業(yè)的固定資產(chǎn)入賬，則對外商投資企業(yè)視同產(chǎn)權(quán)所有人征收城市房地產(chǎn)稅。因此，雖然房屋產(chǎn)權(quán)尚未過戶，如果已計入外商投資企業(yè)的固定資產(chǎn)，也應(yīng)繳納城市房地產(chǎn)稅，納稅人在操作中應(yīng)特別注意。

    值得注意的是，在合資、合股建房中，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的認定十分重要。不擁有產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)企業(yè)沒有繳納城市房地產(chǎn)稅的義務(wù)。例如回遷工程支出、地下人防工程使用費和補償費等項支出，由于企業(yè)對回遷戶（商場）、地下人防工程并不擁有產(chǎn)權(quán)，因此，此部分支出不應(yīng)計入房產(chǎn)原值。

    從以上分析可知，稅法與財務(wù)、會計規(guī)定對房屋的劃歸及其原值的認定基本上是一致的，但是也存在一定的差異，總體上說，稅法要比財會規(guī)定嚴格得多，因此企業(yè)要研究和把握這種差異，合法、合理籌劃，積極與稅務(wù)機關(guān)聯(lián)系，力爭最合理地繳稅。