建筑房地產業籌劃案例分析

　　A房地產開發公司是主要從事居民住宅及商業用房開發，城市配套設施建設，以及歐式裝飾、園林綠化等業務的股份制企業，擁有自己的建筑施工隊、營銷公司、廣告公司、裝修公司。每年居民住宅及商業用房開發量在10萬平方米以上。公司注冊資金5億元，每年銷售收入10億元左右，屬于政府甲級房地產開發企業。

　　通過對A房地產開發公司財稅情況的分析，稅務顧問從以下方面擬訂了稅收籌劃方案：

　　1.資金籌措的納稅籌劃

　　A房地產公司對資金的需求量較大，如何籌措資金，對公司的經營發展起著至關重要的作用。從稅收的角度考察，不同的籌資方式公司所承擔的稅負是不同的。

　　（1）通過金融機構融資。A房地產公司新開發一個項目，需要資金1500萬元。如果企業選擇向銀行貸款，按年利率8%計算，每年需支付利息120萬元，該利息費用可以稅前列支，因此采用銀行貸款方式融資，對公司利潤的影響額是120萬元，即采用銀行貸款融資可以為公司節稅39.6萬元（120×33%）。

　　（2）通過發行債券融資。對于上述項目，如果A房地產公司經批準發行債券融資，債券年利率為10%，則通過債券融資對公司利潤的影響額為150萬元，即采用發行債券融資可以少繳納稅金49.5萬元（150×33%）。

　　2.收入確認的稅收籌劃

　　A房地產開發公司對外簽訂了一份分期收款銷售房產合同，合同中商品房總價款400萬元，分4次付清，首期付款40%.首期付款后，即把商品房所有權轉讓，如果此時確認收入，應交營業稅400×5%=20（萬元）。如果按分期收款確認收入，第一次應交營業稅400×40%×5%=8（萬元），以后3次分別應交營業稅400×20%×5%=4（萬元）。雖然兩種方法確認收入都是交營業稅20萬元，但采用分次確認收入可以延緩納稅時間。

　　《國家稅務總局關于房地產開發有關企業所得稅問題的通知》（國稅發[2003]83號）規定：對于采取分期付款方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定付款日確認收入的實現。付款方提前付款的，按實際付款日確認收入的實現。

　　3.土地增值稅的籌劃

　　A房地產開發公司商品房銷售收入為1.5億元，其中普通住宅的銷售額為1億元？豪華住宅的銷售額為5000萬元。稅法規定的可扣除項目金額為1.1億元，其中普通住宅的可扣除項目金額為8000萬元，豪華住宅的可扣除項目金額為3000萬元。

　　如果不分開核算，A公司應繳納土地增值稅為：

　　增值率（增值額與扣除項目金額的比例）為（15000－11000）÷11000×100%=36%，因此適用30%的稅率，應納土地增值稅=（15000－11000）×30%=1200（萬元）。

　　如果分開核算，應繳納土地增值稅計算如下：

　　普通住宅：增值率=（10000－8000）÷8000×100%=25%，適用30%的稅率，應納土地增值稅=（10000－8000）×30%=600（萬元）；

　　豪華住宅：增值率=（5000－3000）÷3000×100%=67%，適用40%的稅率，應納土地增值稅=（5000－3000）×40%－3000×5%=650（萬元）

　　應納土地增值稅合計金額=600+650=1250（萬元）

　　分開核算比不分開核算多支出稅金50萬元，因為普通住宅的增值率為25%，超過20%，還要繳納土地增值稅。進一步籌劃的關鍵就是通過適當減少銷售收入使普通住宅的增值率控制在20%以內。這樣可以獲得雙重好處：一是可以免繳土地增值稅，二是降低了房價或提高了房屋質量，改善了房屋的配套設施等，可以在目前激烈的銷售戰中取得優勢。

　　4.閑置房地產投資籌劃

　　A房地產公司在城市繁華地帶有一處空置房產，該房產有兩種不同的投資方式：出租取得租金收入；以房地產入股聯營分得利潤。這兩種投資方式所涉稅種及稅負各不相同，存在著較大的籌劃空間。假設房產原值為800萬元，實際使用面積為200平方米，出租則每年可取得租金收入180萬元；用于聯營，則預期每年的聯營企業利潤中A公司所占份額為400萬元。

　　下面我們進行一般性分析，假設房產原值為K，如果出租則每年可取得租金收入X1，用于聯營，則預期每年的聯營企業利潤中A公司所占份額為X2，出租和聯營的稅負分別為Y1、Y2.

　　（1）采取出租方式應承擔的稅負

　　營業稅：房屋租賃屬服務業，按租金收入的5%征稅，則為5%X1；

　　房產稅：房產稅依照房產租金收入計算繳納，稅率為12%，則房產稅稅負為12%X1；

　　城建稅：甲企業處于市區，城建稅稅率為7%，以其繳納的營業稅稅額為計稅依據，則城建稅稅負為7%×5%Xl＝0.35%X1；

　　教育費附加：3%×5%X1＝0.15%X1；

　　印花稅：在訂立合同時必須要繳納印花稅，《印花稅暫行條例》第3條規定：“按租賃金額1‰貼花”，因此印花稅稅負為0.1%X1；

　　所得稅：營業稅、城建稅、教育費附加可在稅前扣除，租金收入應納所得稅，因此，所得稅稅負為：33%×（X1－5%X1－0.35%X1－0.15%X1）=31%X1

　　總體稅負Y1＝營業稅＋房產稅＋城建稅＋印花稅＋所得稅＋教育費附加＝5%X1＋12%X1＋0.35%X1＋0.1%X1＋31%X1＋0.15%X1=48.6%X1

　　（2）采取聯營方式應承擔的稅負

　　房產稅：房產稅依照房產原值一次減除10%～30%的余值計稅，稅率為1.2%.減除30%，則房產稅稅負=1.2%×（1－30%）K＝0.0084K；

　　土地使用稅（此稅種從量定額計征，各地標準不一，以南京為例，假定地區單位稅額為0.7元／平方米），假設該房產使用面積為L平方米，土地使用稅稅負=0.7×L=0.7L；

　　所得稅：聯營利潤所得應繳所得稅，所得稅稅負=X2×33%=33%X2；

　　總體稅負Y2=房產稅稅負+土地使用稅稅負+所得稅稅負=0.0084K＋0.7L＋0.33X2

　　（3）尋求稅負均衡點

　　由于租金收入相對固定，而且在出租前往往可以商議確定，而聯營收入則因影響因素多，不確定性更大，所以可以用租金來預測聯營收入。當二者稅負相等時，有：

　　0.486X1=0.0084K＋0.7L＋0.33X2 X2=（48.6X1－0.84K－70L）/33

　　在利用房地產進行投資時可以利用以上的函數公式進行測算，基本結論如下：

　　若預期聯營的收入X2＞（48.6×租金收入－0.84×房產原值－70×實際使用面積）/33，則該項房產采取聯營方式稅負輕于采取租賃方式，從稅收的角度考慮宜采用聯營方式；反之，則應采取租賃方式。