土地增值稅的稅金計算與會計核算

　　一、稅金計算

　　土地增值稅計算的兩個要素，主要是確定轉讓房地產收入和確定扣除項目金額。應納土地增值稅稅額的具體計算步驟如下：

　　（一）計算增值額
　　　　　增值額＝轉讓房地產收入－扣除項目金額之和

　　（二）計算增值率，即增值額占扣除項目金額比例（%）
　　　　　增值率＝增值額÷扣除項目金額之和×100%

　　（三）計算土地增值稅稅額
　　　　　土地增值稅稅額＝∑（每一級距的土地增值額×適用稅率）

　　例一：某房地產開發公司在市區購買一塊土地，取得土地使用權支付金額為1000萬元，拆遷安置費為80萬元，勘察設計及前期工程準備費為80萬元，建筑安裝工程費為500萬元，管理費用為8萬元，貸款利息為80萬元（未超過規定標準）。該房地產開發公司于3年后將該項目出售，取得轉讓收入共計2150萬元。計算應納土地增值稅稅額。

　　土地增值稅的計稅依據為土地增值額，即納稅人轉讓房地產所取得的收入減去法定扣除項目金額后的余額。本例中所列各項支出均屬可扣除項目。

　　1、轉讓房地產收入＝2150（萬元）

　　2、扣除項目金額之和＝1000＋80＋80＋500＋8＋80＝1748（萬元）

　　3、土地增值額＝2150－1748＝402（萬元）

　　　　　　　　　　　402　
　　4、土地增值率＝━━━━×100%＝23%
　　　　　　　　　　　1748

　　5、根據稅率界定，對土地增值額未超過扣除項目金額50%的部分，適用稅率為30%

　　6、應納稅額＝402×30%＝120.6（萬元）

　　例二：某商場將所屬的一幢新建辦公樓全部出售，售價為4000萬元，有關新建辦公樓的資料為：①該商場在取得該土地使用權時，共支付土地出讓金500萬元；②該商場在建設該辦公樓過程中，支付有關拆遷補償費110萬元，支付前期開發費50萬元，支付建筑安裝工程費1400萬元，支付基礎設施費用130萬元，支出間接開發費用70萬元，支付貸款利息20萬元（未超過規定標準）；③該商場在出售辦公樓時支付的有關銷售稅金為220萬元。計算該商場應繳納的土地增值稅。

　　本例題與上例基本相似，只是納稅人有所變化，故解題方法與上例相同。

　　1、轉讓房地產收入＝4000（萬元）

　　2、扣除項目金額＝500＋110＋50＋1400＋130＋70＋20＋220＝2500（萬元）

　　3、土地增值額＝4000－2500＝1500（萬元）

　　　　　　　　　　　1500
　　4、土地增值率＝━━━━×100%＝60%
　　　　　　　　　　　2500

　　5、根據稅率界定，增值額未超過扣除項目金額50%的部分，適用稅率為30%，其增值額為：2500×50%＝1250（萬元）；增值額超過50%未超過100%的部分，適用稅率為40%，其增值額為1500－1250＝250（萬元）

　　6、應納土地增值稅＝1250×30%＋250×40%＝475（萬元）

　　由于上述分段計算、匯總合計的方法較為繁瑣，在計算土地增值稅稅額時，也可按增值額乘以適用稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數的簡便方法計算，具體公式如下：

　　1、增值額未超過扣除項目金額50%，速算扣除系數為0；
　　　　　　　　　土地增值稅稅額＝增值額×30%

　　2、增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的，速算扣除系數為5%；
　　　　　　　　　土地增值稅稅額＝增值額×40%－扣除項目金額×5%

　　3、增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的，速算扣除系數為15%；
　　　　　　　　　土地增值稅額＝增值額×50%－扣除項目金額×15%

　　4、增值額超過扣除項目金額200%的，速算扣除系數為35%；
　　　　　　　　　土地增值稅稅額＝增值額×60%－扣除項目金額×35%

　　對例二按速算扣除法計算如下：

　　應納稅額＝土地增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數
　　　　　　＝1500×40%－2500×5%＝475（萬元）

　　（四）非正常情況下應納稅額的計算

　　1、隱瞞、虛報房地產成交價格的，按照房地產評估價格計算應納稅額；

　　2、提供扣除項目金額不實的，按照房地產評估價格計算應納稅額；

　　3、轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格又無正當理由的，按照房地產評估價格計算應納稅額。