土地增值稅的會計處理——土地增值稅的征收

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　　一、納稅期限和納稅地點

　　納稅人應當從房地產合同簽訂日起七日之內向房地產所在地的主管稅務機關進行納稅申報，并提交房屋及建筑物產權、土地使用權證書，土地轉讓、房產買賣合同，房地產評估報告和其他有關資料，然后按照主管稅務機關核定的稅額和規定的期限繳納土地增值稅。這里所說的房地產所在地，是指房地產的坐落地。如果納稅人轉讓房地產坐落在兩個或兩個以上地區的，應按房地產所在地分別納稅。

　　如果納稅人經常取得房地產轉讓收入而難以在每次轉讓后申報納稅，經過主管稅務機關批準，可以定期申報納稅，具體期限由主管稅務機關根據實際情況確定。

　　納稅人在項目全部竣工結算之前轉讓房地產取得的收入，由于各種原因無法據實計算土地增值稅的，可以按照省級地方稅務局的規定實行預征，待項目全部竣工、辦理結算后清算，多退少補。

　　如果納稅人未按照規定繳納土地增值稅，土地管理部門和房產管理部門不能辦理有關權屬變更登記。

　　二、免稅、減稅項目

　　下列項目經過納稅人申請，當地主管稅務機關審批，可以免征土地增值稅：

　　1.建造普通標準住宅（指按照當地一般民用住宅標準建造的居住用住宅）出售，增值稅未超過各項規定扣除項目金額20%的。

　　2.由于城市實施規劃、國家建設需要依法征用、收回的房地產。

　　3.由于城市實施規劃、國家建設需要而搬遷，由納稅人自行轉讓的房地產。

　　4.個人之間互換自有居住用房地產的。

　　5.個人因工作調動或者改善居住條件而轉讓原自用住房，經過主管稅務機關批準，在原住房居住滿5年的，免稅；居住滿3年不滿5年的，減半征稅。

　　下列項目暫免征收土地增值稅：

　　1.以房地產進行投資、聯營，聯營一方以房地產作價入股或者作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中的。

　　2.合作建房，一方出土地，一方出資金，建成后按照比例分房自用的。

　　3.企業兼并，被兼并企業將房地產轉讓到兼并企業中的。

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