解讀：國稅總局8月1日起強征二手房個稅

　　繼去年5月、7月兩次下發通知后，昨日，國稅總局再次發布關于住房轉讓需征個人所得稅的通知。相比此前的樂觀，在國稅總局第三次喊出“狼來了”時，南京不少業內人士顯得尤為謹慎。有開發商認為，此次個稅征收極有可能動真格，而這無疑將給南京房地產市場帶來巨大影響。

　　繳稅公式

　　應繳個稅=應納稅所得額×20％

　　應納稅所得額=轉讓房屋所得－房屋原值－合理費用（裝修、手續費等）

　　舉例：如果李先生在購買了一所60萬元的房屋后，將這所房屋以100萬元的價格售出。假如相關合理費用總共為5萬元，那么李先生需要繳納的個人所得稅為：（100－60－5）×20％=7萬元。

　　房屋原值的計算辦法

　　商品房

　　購置該房屋時實際支付的房價款及繳納的相關稅費。

　　自建住房

　　實際發生的建造費用及建造和取得產權時實際繳納的相關稅費。

　　經濟適用房（含集資合作建房、安居工程住房）

　　原購房人實際支付的房價款及相關稅費，以及按規定繳納的土地出讓金。

　　已購公有住房

　　原購公有住房標準面積按當地經濟適用房價格計算的房價款，加上原購公有住房超標準面積實際支付的房價款以及按規定向財政部門（或原產權單位）繳納的所得收益及相關稅費。

　　城鎮拆遷安置住房

　　（1）房屋拆遷取得貨幣補償后購置房屋的，為購置該房屋實際支付的房價款及繳納的相關稅費；

　　（2）房屋拆遷采取產權調換方式的，所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協議》注明的價款及繳納的相關稅費；

　　（3）房屋拆遷采取產權調換方式，被拆遷人除取得所調換房屋，又取得部分貨幣補償的，所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協議》注明的價款和繳納的相關稅費，減去貨幣補償后的余額；

　　（4）房屋拆遷采取產權調換方式，被拆遷人取得所調換房屋，又支付部分貨幣的，所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協議》注明的價款，加上所支付的貨幣及繳納的相關稅費。

　　國稅總局第三次重申

　　個人住房轉讓征20%個稅

　　昨日下午，一條突如其來的消息打破了樓市的沉悶。在國稅總局的網站上，《關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》再次出現。據悉，這已是國稅總局繼去年5月、10月后第三次下發類似通知。

　　房改房轉讓也需繳納個稅

　　根據通知，8月1日起對住房轉讓所得征收個人所得稅時，將以實際成交價格為轉讓收入。納稅人申報的住房成交價格明顯低于市場價格且無正當理由的，征收機關有權根據有關信息核定其轉讓收入。在征稅過程中計算征稅基數時，納稅人可憑原購房合同、發票等有效憑證，從其轉讓收入中減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用。

　　國稅總局在通知中分商品房、自建住房、經濟適用房、已購公有住房、城鎮拆遷安置房分別細化了可以減除的稅金和費用。其中已購公有住房，即平常所說的房改房，其原值計算方法為：原購公有住房標準面積按當地經濟適用房價格計算的房價款，加上原購公有住房超標準面積實際支付的房價款，以及按規定向財政部門 或原產權單位 交納的所得收益及相關稅費。對于未提供完整、準確的房屋原值憑證的，地方稅務部門可以根據當地房價等標準自行核定，其個稅征稅基數在住房轉讓收入1% 3%的幅度內確定。

　　自住滿5年僅一套房可免稅

　　通知明確，對個人轉讓自用5年以上且是家庭唯一生活用房取得的所得，可以免征個人所得稅。出售自有住房并擬在現住房出售1年內按市場價重新購房的納稅人，其出售住房所應繳納的個人所得稅，先以納稅保證金形式向主管稅務機關繳納，購房金額大于或等于原住房銷售額的，全部退還納稅保證金，購房金額小于原住房銷售額的，按照購房金額占原住房銷售額的比例退還納稅保證金，余額作為個人所得稅繳入國庫。

　　個稅、營業稅、契稅合一征收通知中，個稅、營業稅、契稅合一征收的辦法再次被鄭重提出。主管稅務機關要在房地產交易場所設置稅收征收窗口，個人轉讓住房應繳納的個人所得稅，應與轉讓環節應繳納的營業稅、契稅、土地增值稅等稅收一并辦理；地方稅務機關暫沒有條件在房地產交易場所設置稅收征收窗口的，應委托契稅征收部門一并征收個人所得稅等稅收。

　　業內人士分析

　　稅收政策對百姓影響不大

　　“還是看嚴重一點好。”南京網尚研究機構副總經理邢煒說，從國家宏觀調控的趨勢看，最近征收個人所得稅的幾率比較大。從今年5月開始，一系列宏觀調控還是從嚴進行的，包括近期出臺的“國十五條”以及對外國人在華購買房屋的限制，均表明加強對房產調控的信心和力度。

　　一位不愿透露姓名的專家表示，從目前的調控趨勢來看，即便個稅強制征收政策在8月1日不能如期實施，但年內肯定將嚴格執行。該專家認為，目前南京本地的實施細則還未出臺，在國稅總局的通知中個稅、營業稅、契稅三稅合一征收被提出，不排除地方政府在落實政策中出面協調，通過合一征稅強制征收個人所得稅。

　　南京三得益房地產置換有限公司經理劉秀萍認為，從目前市場情況來看，此前的一系列宏觀調控政策并沒將樓市完全降溫，所以才有了前幾天有關對外國人在華買房的限制政策，而國家在此時強制征收個人所得稅也并非全無可能。

　　南京另外一家知名中介的負責人表示，從老百姓的反應看，去年說征收營業稅、個人所得稅時人們反應特別強烈，但今年將營業稅征收年限延長到5年，老百姓反應并不大。“個人所得稅也一樣，現在反對的客戶并不多。”該負責人表示，總的來說，稅收政策還是沖著炒房者去的，對于自住購房者而言影響不大。

　　辦稅人員認為

　　三稅合一征收不太現實

　　個人所得稅到底會不會真的強制征收？昨晚記者電話采訪了南京市地稅局一位負責人，該負責人明確表示，對個人轉讓住房征收個人所得稅，并不是這次國家穩定住房價格的一項稅收新政策，而是早有明文規定，稅務機關多年來一直在征收。

　　“我們在房產交易中心三樓也有繳稅窗口。”該負責人介紹，個人轉讓住房應該交納20％所得稅，從南京目前實行的情況來看，個人所得稅仍是自行申報，會否強制征收該負責人表示還得等省稅務部門的最終通知。

　　對于國稅總局此次通知中提到的“營業稅、個稅、契稅合一征收”和“契稅部門代征個稅”問題，南京財政局契稅所一位負責人表示，在此之前南京從未提到過個稅、契稅合一征收。有關人士認為，從目前看契稅、個稅、營業稅三稅合一征收并不現實。

　　開發商多認為

　　受政策影響樓市將進一步降溫

　　盡管從各部門目前的表態看，南京會否強制征收個稅還未有明確說法，不過南京開發商、中介對此卻尤為擔心。南京三得益房產劉秀萍認為，相比其他政策，個稅政策對二手房市場的影響明顯要大。征收個稅后，二手房的交易量有可能進一步減少。城東一位開發商介紹，本來在他看來，在“國十五條”后今年的相關宏觀調控政策就已經見底了，可沒想到此時又出來一個個稅征收政策，這將改變他們對下半年市場的判斷。業內人士分析，個稅征收后，投機或投資者將進一步減少，甚至絕跡，整個市場的活躍程度將降低。

　　南京農業大學不動產研究中心有關專家認為，比實際影響更為可怕的是，個稅政策的出臺會進一步改變購房者心理預期，從而使得需求在一定程度受到抑止。在采訪中，多數開發商均承認此觀點。他們認為，個稅政策出臺后，樓市將進一步降溫，市場有可能再進入一段適應期。

　　特別提醒

　　房屋裝修按揭付利息別忘留證明

　　今后大家在裝修房屋的時候可不要忘記索要發票。國家稅務總局明確了購房合理費用包括：納稅人按照規定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續費、公證費等費用。這些費用在計稅時能被減除。

　　國家稅務總局這份文件規定，納稅人能提供實際支付裝修費用的稅務統一發票，并且發票上所列付款人姓名與轉讓房屋產權人一致的，經稅務機關審核，其轉讓的住房在轉讓前實際發生的裝修費用，可在以下規定比例內扣除：已購公有住房、經濟適用房：最高扣除限額為房屋原值的15%；商品房及其他住房：最高扣除限額為房屋原值的10%.納稅人原購房為裝修房，即合同注明房價款中含有裝修費 鋪裝了地板，裝配了潔具、廚具等 的，不得再重復扣除裝修費用。

　　另外，納稅人出售以按揭貸款方式購置的住房的，其向貸款銀行實際支付的住房貸款利息，憑貸款銀行出具的有效證明據實扣除。納稅人按照有關規定實際支付的手續費、公證費等，憑有關部門出具的有效證明據實扣除。