出租房產(chǎn)按租金計稅

　　為了適應業(yè)務需要，許多企業(yè)都想在全國范圍內設立業(yè)務聯(lián)絡點。從公司管理角度出發(fā)，一般都希望這樣的業(yè)務聯(lián)絡點只從事業(yè)務而不在當?shù)丶{稅。因此有的企業(yè)就采取在當?shù)卦O立辦事處方式，或者干脆連辦事處也不設立，在當?shù)刈庖粌砷g房子，開始收發(fā)貨物及收取客戶貨款。這種行為如果被稅務機關查到，稅務機關會對其經(jīng)營行為核定應繳稅額，責令繳納稅款和罰款。這種經(jīng)營方式其實是很愚蠢的。因為貨物在銷售地繳納完稅款后，總公司還得再繳一次稅，形成了“重復納稅”，得不償失。

　　產(chǎn)生這種情況的原因在于這些企業(yè)對分公司、辦事處如何納稅的規(guī)定缺乏了解。

　　企業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模以后，基于穩(wěn)定供貨渠道，開辟新市場或方便客戶服務的考慮，不可避免地需要在銷售業(yè)務相對集中的地區(qū)設立分支機構。分支機構主要有兩種形式：一種為分公司；一種為辦事處。分公司可以從事經(jīng)營活動，而辦事處一般只能從事總公司營業(yè)范圍內的業(yè)務聯(lián)絡活動。分公司、辦事處稅收待遇不同，主要體現(xiàn)在企業(yè)所得稅和流轉稅上。

　　從企業(yè)所得稅看，辦事處由于不能從事經(jīng)營活動，沒有業(yè)務收入，不存在利潤，也就沒有應納稅所得額，無需繳納企業(yè)所得稅；對于分公司而言，企業(yè)所得稅可以在分公司所在地稅務機關繳納，也可以匯總后由總公司集中繳納。對于由總公司匯總繳納的，由總公司所在地國稅局開具企業(yè)所得稅已在總機構匯總繳納的證明，分公司憑此證明到所在地國稅局辦理相關手續(xù)。一般來說，匯總納稅優(yōu)于獨立納稅，因為總公司和分公司的盈、虧可以相互彌補。

　　從增值稅上看，辦事處由于不從事經(jīng)營活動，所以在當?shù)責o需繳納增值稅；而分公司的經(jīng)營活動必須在當?shù)乩U納增值稅。

　　企業(yè)的分支機構間經(jīng)常會發(fā)生貨物移送的行為，總機構為了避免在分支機構所在地繳納增值稅，可以按照《關于企業(yè)所屬機構間移送貨物征收增值稅問題的通知》（國稅發(fā)［1998］13號）的規(guī)定，設立辦事處一類的機構，不開發(fā)票，不收貨款，貨款由客戶直接匯至總部，發(fā)票直接由總部開具給客戶。該辦事處只是對貨物的移送負責監(jiān)督和保管。

　　有些企業(yè)為了方便銷售，往往會在銷售地設立或租用倉庫。基本模式有兩種：一種是倉庫由總機構派出人員管理，管理人員的工資、經(jīng)營費用、倉庫租金等都由總機構支付，管理人員以總機構的名義聯(lián)系業(yè)務，對外簽訂合同。采取這種模式，在短時間內為了避免在銷售地繳納增值稅，企業(yè)應向總機構所在地稅務機關申請開具《外出經(jīng)營活動稅收征收管理證明》，租賃倉庫所在地經(jīng)銷人員持總機構所在地稅務機關開具的外出經(jīng)營活動稅收征收管理證明開展經(jīng)營活動，其增值稅可由總公司所在地稅務機關繳納。另一種模式是在異地租用倉庫，總公司沒有派駐人員到倉庫，也沒有通過該倉庫進行營業(yè)活動，這種情況下不用在當?shù)乩U納增值稅。

　　總之，企業(yè)在異地設立分支機構時，既要考慮經(jīng)營的需要，又要考慮不同機構稅收待遇的不同，進行合理籌劃，才能避免納稅風險。

　　近期，河南省鄭州市地稅局稽查局對一公司進行了納稅檢查，發(fā)現(xiàn)該公司計算繳納房產(chǎn)稅有誤。原來，該公司2001年3月與一企業(yè)簽訂了財產(chǎn)租賃合同，將公司一廠房出租給該企業(yè)使用，合同中明確租金為：20萬元/年，按合同約定承租企業(yè)每年支付租金給該公司。而該公司對出租部分的房產(chǎn)計算繳納房產(chǎn)稅時與其他房產(chǎn)一樣，按照房產(chǎn)的計稅余值適用12％的稅率計算繳納。

　　對此，稅務人員指出該公司的做法違反了有關稅收法規(guī)，《房產(chǎn)稅暫行條例》第三條第一款規(guī)定：房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10％～30％后的余值計算繳納。具體減除幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。第三條第三款還明確規(guī)定：房產(chǎn)出租以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。因此，出租房雖然在權屬上仍歸該公司所有，但該公司收取的租金要按規(guī)定計算繳納房產(chǎn)稅。該公司以房產(chǎn)的計稅余值來計算繳納房產(chǎn)稅的做法是錯誤的。稅務機關依法對該公司作出了限期補繳少繳稅款并加收滯納金的處理。